GOBIERNO DE PUERTO RICO

20ma. Asamblea								           1ra. Sesión
              Legislativa									      Ordinaria
CÁMARA DE REPRESENTANTES

P. de la C. 90

2 DE ENERO DE 2025

Presentado por el representante Varela Fernández

Referido a la Comisión de Asuntos del Consumidor

LEY

Para enmendar el inciso (b) (7) del Artículo 10 de la Ley Núm. 130 de 13 de junio de 1967, según enmendada, conocida como "Ley de la Oficina del Oficial de Construcción adscrita al Departamento de Asuntos del Consumidor", para determinar que el urbanizador o constructor no podrá variar el precio cierto pactado en un contrato de opción de compraventa de viviendas, salvo en aquellas ocasiones en que medien circunstancias extraordinarias que justifiquen el cambio del precio convenido; y para otros fines.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

La imperante necesidad de viviendas en Puerto Rico obliga a muchas personas a pactar un contrato de opción de compraventa.  Esto, para asegurar el derecho de adquirir una residencia en uno de los tantos proyectos de construcción que se realizan en el País. Este futuro comprador deposita sus anhelos y esperanzas de tener un hogar, en el acuerdo de opción de compra convenido con el urbanizador del proyecto de viviendas. Sin embargo, son muchas las situaciones en que este consumidor se ve imposibilitado de adquirir la vivienda porque el urbanizador aumenta el precio de venta acordado. Frecuentemente el vendedor atribuye el alza, al incremento en los gastos incurridos a causa de las determinadas situaciones que ha atravesado en el desarrollo del proyecto de viviendas. Si el consumidor no puede asumir el nuevo precio, tiene que desistir del contrato.  En dicha eventualidad, queda desprovisto de protección legal en su frustrada meta de adquirir el hogar por el que pretendía optar, al palio de un contrato de opción de compra.
El inciso (b) (7) del Artículo 10 de la Ley Núm. 130 de 13 de junio de 1967, según enmendada, conocida como "Ley de la Oficina del Oficial de Construcción adscrita al Departamento de Asuntos del Consumidor", dispone que el precio de venta acordado en el contrato de opción será uno tentativo y el pronto pago será aproximado. La Sección 11 inciso (c) e inciso (7) del Reglamento Núm. 2268 del Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO), de 17 de agosto de 1977, según enmendado, por su parte, establece que al momento de otorgarse el contrato de opción de compra no se fija el precio de venta definitivo.  En otras palabras, afirma que el precio de venta será tentativo y que el pronto será aproximado.  Así las cosas, el vendedor podría variar el precio, a causa de modificaciones en los planos autorizados por las agencias con jurisdicción o por cambios en los costos proyectados. 

Estas disposiciones brindan varias facultades al urbanizador.  Entre éstas, figuran:   establecer un precio preliminar de venta que resulte atrayente a los posibles compradores, pactar un contrato de opción, beneficiarse del compromiso y de la aportación del optante además de adquirir financiamiento de instituciones bancarias (apoyado en las proyecciones de ventas por los contratos de opción acordados).  No solo eso, también autoriza al vendedor a variar el precio con posterioridad al contrato de opción, basándose en un cambio en los costos del proyecto. 

Si reconocemos que, de ordinario, un urbanizador que emprende el desarrollo de viviendas posee la pericia para proyectar las inversiones a las que se verá obligado a asumir para completar su cometido, no debe éste tener incertidumbre acerca del precio cierto de venta, de cada vivienda. Mucho menos debería tener el potencial de especular con dichas ventas. Toda persona dedicada a la empresa de construcción de viviendas realiza los estudios previos de costos y mercadeo.  Estas investigaciones consideran todos los factores y circunstancias involucradas en el proyecto a emprender, por lo que deben tener precios concretos y poco variables.  Así las cosas, se vale de dichas herramientas para establecer un precio cierto que le garantice su inversión y ganancia.  De ahí que pueda asegurarle a un futuro comprador, que el precio que acuerda en un contrato de opción es el que el adquirente tendrá que pagar al momento de comprar la vivienda. No debe ampararse, por ejemplo, en que el proyecto se ubique en una zona cuyo terreno sea de difícil manejo y de pronto sea necesario realizar movimiento de suelo, sin haberlo previsto, para desarrollar la construcción:  y lo anterior motive un aumento de precio. Condiciones como ésta pueden ser previstas y no debe el optante cargar con la impericia o especulación del urbanizador o desarrollador. 

Es imprescindible eliminar el estado de indefensión en que se encuentra el comprador, asegurándosele que la confianza que deposita en la relación contractual que contrae, será respetada. Además, deberá procurarse que el urbanizador sólo pueda variar el precio de venta acordado cuando existan circunstancias extraordinarias que justifiquen su acción.

DECRÉTASE POR LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE PUERTO RICO:


Artículo 1.-Se enmienda el inciso (b) (7) del Artículo 10 de la Ley Núm. 130 de 13 de junio de 1967, según enmendada, para que lea como sigue:
"Artículo 10.-Requisitos que deben contener los contratos de opción de compraventa de viviendas.
…
Los contratos de opción de compraventas contendrán los particulares enumerados en los incisos (b) y (c) siguientes que le sean aplicables.
(b) 	El contrato de opción contendrá sin perjuicio de otros, los siguientes particulares:
(1) 	…

(2)	…
(3)	…
(4) 	…
(5) 	…
(6) 	…
(7) 	[Precio de venta tentativo y pronto de pago aproximado]. El precio de venta cierto, el cual sólo podrá ser alterado por el urbanizador o constructor con posterioridad al otorgamiento del contrato de opción, únicamente cuando medie alguna circunstancia extraordinaria o "un evento de fuerza mayor (acts of God), que justifique tal variación. En tal caso, el comprador, de no estar de acuerdo, tendrá la opción de rescindir el contrato, sin penalidad. El pronto de pago se dispondrá según hayan convenido las partes. Sólo se entenderá como circunstancia extraordinaria:
(a) Aquella circunstancia que no haya sido                                prevista y que no haya podido preverse al momento de otorgarse el contrato de opción, de tal manera que el cumplimiento del contrato resulte excesivamente oneroso para el urbanizador o constructor; 
(b) 	La circunstancia dispuesta en el inciso que precede, (a), no habrá surgido por motivo de la acción negligente o dolosa de parte del urbanizador o constructor; de hecho, surge en un período posterior al otorgamiento del contrato de opción."
Artículo 2. - El Secretario del Departamento de Asuntos al Consumidor incorporará e implantará, mediante reglamento, los propósitos de esta Ley.
Artículo 3. - Esta ley comenzará a regir inmediatamente después de su aprobación.