GOBIERNO DE PUERTO RICO

20ma. Asamblea								        1ra. Sesión
           Legislativa									   Ordinaria

CÁMARA DE REPRESENTANTES

P. de la C. 306

4 DE FEBRERO DE 2025

Presentado por el representante Pérez Ortiz 

Referido a la Comisión de Asuntos Municipales

LEY

3.010 
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

La Ley Núm. 21 del 20 de mayo de 1987, conocida como la Ley de Control de Acceso de 1987, otorgó a los municipios de Puerto Rico la facultad de conceder permisos para regular el tráfico vehicular y el uso público de las calles en urbanizaciones y comunidades residenciales, tanto públicas como privadas, con uno o más accesos. Esta legislación estableció las condiciones necesarias para la implementación de sistemas de control de acceso, promoviendo la seguridad y el bienestar de los residentes, al mismo tiempo que delegó en la Junta de Planificación del Gobierno de Puerto Rico la responsabilidad de adoptar la reglamentación correspondiente, lo cual se materializó mediante el Reglamento Núm. 20 de 1989.

El principal objetivo de la Ley 21-1987 era responder a los problemas de criminalidad, implementando acciones concretas y efectivas para devolver la tranquilidad a las comunidades. Este marco normativo reconoció la importancia de la participación ciudadana en los esfuerzos por mejorar la seguridad, permitiendo que urbanizaciones y comunidades pudieran controlar el acceso a sus áreas residenciales, reduciendo así la carga de vigilancia sobre la Policía de Puerto Rico.

Aunque la Ley 21-1987 fue derogada con la promulgación del Código Municipal de Puerto Rico (Ley Núm. 107 de 13 de agosto de 2020), los principios de control de acceso fueron incorporados en esta nueva legislación. Dichos principios buscan garantizar la administración efectiva y el mantenimiento adecuado de las áreas comunes en estas comunidades, promoviendo la convivencia armoniosa y el bienestar general de los residentes. La jurisprudencia también ha respaldado la importancia de estas regulaciones en casos como Bravman González v. Cons. De Tit. Cond. Palma Real, 183 DPR 827 (2011), destacando la necesidad de un manejo justo y transparente de los recursos compartidos.

El control de acceso permite a las comunidades preservar el carácter público de sus calles mientras gestionan el tráfico vehicular y el uso de los espacios, garantizando así la seguridad de sus residentes. Estas comunidades, a menudo organizadas en juntas o asociaciones, asumen la responsabilidad del mantenimiento de las áreas comunes, como casetas de entrada, sistemas automatizados y equipos de seguridad. Este modelo fomenta una participación activa de los residentes en la gestión de su entorno, fortaleciendo el sentido de comunidad y promoviendo una convivencia más armónica.

Sin embargo, el manejo de los fondos recaudados a través de las cuotas de mantenimiento presenta retos significativos. Las juntas o asociaciones enfrentan problemas recurrentes como altos costos de contratación, obras defectuosas, retrasos en los procesos de construcción o mantenimiento, falta de transparencia en la selección de proveedores y posibles conflictos de interés entre sus miembros. Estas fallas afectan directamente el interés público, generando desconfianza entre los residentes y poniendo en riesgo la integridad de los procesos de administración.

Ante estas preocupaciones, resulta imperativo establecer una legislación que regule de manera clara y efectiva la adquisición de bienes y servicios en comunidades con control de acceso. Esta medida busca prevenir conflictos sociales y garantizar que los recursos de los residentes se utilicen de manera eficiente y transparente. Además, fortalecerá los estatutos existentes, proporcionando herramientas de gestión más efectivas y promoviendo la confianza de los residentes en los procesos llevados a cabo por las juntas o asociaciones comunitarias.

En conclusión, esta Asamblea Legislativa reafirma su compromiso de respaldar el desarrollo y mantenimiento de comunidades seguras y organizadas, promoviendo una gestión responsable y equitativa de los recursos compartidos. La aprobación de esta ley representa un paso significativo hacia la protección de los derechos de los residentes y el fortalecimiento de los lazos comunitarios en Puerto Rico.

DECRÉTASE POR LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE PUERTO RICO:

Sección 1.-Se enmienda el Artículo 3.010 de la Ley Núm. 107 de 13 de agosto de 2020, conocida como "Código Municipal de Puerto Rico", para que se lea como sigue: 
"Artículo 3.010 - Control del Tráfico de Vehículos de Motor y Uso Público en Ciertas Calles; Obligación de Contribuir Proporcionalmente; Propietarios (21 L.P.R.A. § 7420)
(a)El Consejo, Junta o Asociación de Residentes está facultada para imponer una cuota para cubrir los costos y gastos de instalación, operación y mantenimiento del sistema de control de acceso, incluyendo los salarios o jornales del personal contratado. Asimismo, está facultada para cobrar dicha cuota y reclamar la deuda a un propietario por este concepto mediante la vía judicial.
La obligación de pago recaerá en los siguientes propietarios: 
(1) Los propietarios de fincas en las que se haya inscrito la autorización o permiso bajo el procedimiento establecido en el Artículo 3.008 de este Código. 
(2) Los propietarios que autorizaron la solicitud para establecer el control de acceso, según fue implementado. 
(3) Todo propietario adquirente de una finca ubicada en una urbanización, calle o comunidad que ha sido autorizada por el municipio correspondiente para controlar el acceso o que, a la fecha de la compraventa, se encontrara en trámite de obtener el consentimiento de tres cuartas (3/4) partes de los propietarios y así conste en actas. 
(4) Cuando la solicitud fue hecha por el urbanizador, desarrollador o constructor, el pago de cuota será obligatorio para toda persona que advenga dueño del inmueble.
(5) Los propietarios que no autorizaron expresamente el establecimiento del Sistema de Control de Acceso, pero que en fecha posterior se comprometieron al pago mediante contrato escrito.
(b) La cantidad proporcional con que debe contribuir cada uno de dichos propietarios a los gastos señalados se determinará, fijará e impondrá al principio de cada año calendario o fiscal y vencerá y será pagadera en plazos mensuales. El Reglamento de la urbanización podrá disponer el cobro de una penalidad de hasta diez por ciento (10%) de lo adeudado si transcurren quince (15) días de la fecha fijada para el pago de la mensualidad.
El propietario que esté en mora será requerido de pago mediante correo certificado con acuse de recibo y de no efectuar el pago en plazo de quince (15) días a partir de la notificación por correo certificado, se le podrá exigir el pago por la vía judicial, en cuyo caso el tribunal impondrá al deudor moroso el pago de costas y honorarios de abogado, cuya cantidad será establecida en el reglamento de la Asociación de Residentes.
Cuando se reclame la deuda por la vía judicial, el Tribunal, a instancias del demandante, ordenará el embargo preventivo de los bienes del deudor o deudores, previo los trámites legales que corresponda. Para tal requerimiento se presentará una certificación jurada por el Presidente y por el Secretario de la Asociación de Residentes, ante un notario público u otro funcionario autorizado para tomar juramentos, en que conste el acuerdo que aprobó el gasto exigible y su cuantía, así como la gestión de requerimiento de pago y cualquier otro documento que evidencie lo reclamado. Una vez decretado el embargo, será responsabilidad de la Asociación de Residentes presentar al Registro de la Propiedad una copia certificada de la orden para su anotación en la finca pertinente.
Cuando el demandante así lo solicitare, en aquellos casos en que el propietario moroso hubiere arrendado el inmueble, el tribunal ordenará al arrendatario que consigne judicialmente a favor del demandante la cantidad necesaria de los pagos correspondientes al arrendador por concepto de cánones de arrendamiento y lo deduzca del pago al arrendador, según vayan venciendo, hasta que se cubra totalmente la deuda del propietario.
Aquellos propietarios u ocupantes que adeuden tres (3) o más plazos consecutivos de cuotas, independientemente del número de fincas de que sean propietarios, quedarán temporalmente privados de ejercer su derecho al voto en las reuniones de la Asociación de Residentes, incluyendo aquellos que se opusieron al cierre, ni se contará su voto o su porcentaje de participación para propósitos de quorum hasta tanto satisfagan la deuda en su totalidad o el Tesorero certifique que el titular está al día en el plan de pago aprobado por la Junta con anterioridad a la asamblea en cuestión.  
(c)En cuanto a las reparaciones ordinarias, extraordinarias y obras de mejora, regirán las siguientes garantías:
	(1) Aun cuando las obras estén presupuestadas, cada adquisición de bienes y servicios, la Junta o Asociación de Residentes deberá obtener analizar y documentar un mínimo de tres (3) solicitudes de estimado, modelos de comparación de precios, o cotizaciones de proveedores bona fide; esto se aplicará cuando el costo de la adquisición sobrepase el 1% del presupuesto anual de gastos de la Asociación o el 20% de la partida individual correspondiente del presupuesto, siempre y cuando el costo no sobrepase los $10,000. Cuando se evidencie que por la naturaleza del servicio o por la inexistencia de otros potenciales licitadores no se consiguieron las tres (3) cotizaciones necesarias, o en el caso de que se reciban las tres (3) cotizaciones y la Junta no interese contratar al más bajo, se someterá la elección del contratista a los propietarios en asamblea. Además, se deberá hacer constar por escrito mediante acta de la Junta de directores las gestiones realizadas a esos efectos, así como la expresión de que no se encontraron más licitadores para dicho servicio o la razón para no escoger al más bajo y la evidencia debe estar disponible para la revisión de cualquier propietario que así lo solicite.
	(2) Cuando la cuantía de los bienes o servicios a obtener sea igual o mayor de diez mil dólares ($10,000.00), la Junta o el organismo rector delegado de la comunidad, celebrará una subasta;  se entiende que dicha subasta se realizará mediante un proceso de requerimiento de propuestas (comúnmente llamado "Request for Proposal" o "RFP") que garantice igualdad de condiciones entre los proveedores. Dicho proceso deberá definir claramente quién administra la subasta y quién toma la decisión final. Alternativamente, si el costo supera el 2% del presupuesto anual o el 20% de la partida individual, se convocará a asamblea para la aprobación del proyecto y la elección del contratista.
	(3) Deberán documentar en expediente individual por cada mejora o reparación, para el beneficio de los titulares, que se evaluó la experiencia, precio y calidad de del proceso y evaluación de los productos o servicios a obtener; Cuando la obra requiera la aprobación de una derrama, se requerirá la celebración de una asamblea en la que se deberá contar con el voto afirmativo de al menos la mayoría simple de todos los propietarios bona fide y con derecho al voto.
i). Las asambleas deberán ser convocadas por el Presidente de la Junta, por escrito, con un plazo no menor de 5 días y a la dirección postal y/o correo electrónico autorizados por el propietario.
ii). Las asambleas podrán realizarse de forma remota o electrónica, siempre que se cuente con plataformas confiables y mecanismos que aseguren la participación y el derecho al voto de todos los propietarios, conforme a los reglamentos de la Asociación.
	(4) Tanto para la obtención de bienes y servicios, como para la celebración de subastas  que por virtud de este inciso se ordena, se deberá adoptar un reglamento , a los fines de fijar garantías complementarias a las fijadas en este inciso. El reglamento,  adoptará cualesquiera otros criterios en atención a los mejores intereses de los residentes de la Comunidad, siempre y cuando no sean contrarios a los fijados en esta ley.   Para el beneficio de todos los miembros de la asociación, toda documentación relacionada con reparaciones ordinarias, extraordinarias y obras de mejora deberá documentarse en expedientes individuales por cada proyecto, incluyendo requerimientos de cotización, las cotizaciones recibidas, los documentos de los licitadores, los contratos ejecutados y copia de toda factura y pago realizado. Las Juntas de Directores y los administradores estarán obligados a custodiar dichos documentos por un periodo no menor de 10 años. Los expedientes deberán estar disponibles para revisión de los propietarios, cuando estos se lo soliciten por escrito mediante cita a celebrarse durante días y horas laborales o hábiles para todas las partes.  
	(5) Ningún miembro de la Junta de Directores o del organismo rector delegado podrá aceptar o solicitar de los potenciales proveedores, regalos o bienes de valor económico, para sí o para un tercero; tampoco podrá contratar personalmente o mediante ninguna entidad legal, sin contar con el consentimiento de la mayoría de los propietarios de la Asociación en asamblea. Cualquier contratación de la Asociación a un miembro de la Junta sin el consentimiento de los propietarios en asamblea será nula. Ningún proveedor de servicios o de obras podrá tener una relación con miembros de la Junta de tercer grado de consanguinidad o segundo de afinidad.   
	(6) Las disposiciones en este inciso y su respectivo reglamento quedarán sin efecto, si por motivo de, sin limitarse a, pandemias, epidemias, huracanes, tormentas o movimientos telúricos, se decrete una declaración de emergencia. En ese caso la Asociación de Residentes, o Junta de Directores o el organismo rector delegado podrán fijar un proceso ágil y expedito a conveniencia de preservar el mejor bienestar de la comunidad.  Tanto para la obtención de bienes y servicios, como para la celebración de subastas que por virtud de este inciso se ordene, será requisito que la Asociación adopte un reglamento a los fines de fijar garantías complementarias a las fijadas en este inciso. Dicho reglamento será aprobado en asamblea por la mayoría de los propietarios y adoptará aquellos criterios que sean necesarios y en beneficio de los mejores intereses de los residentes de la Comunidad. Se entenderá que lo dispuesto en este inciso se refiere únicamente a reparaciones ordinarias y obras de mejora, sin excluir la posibilidad de incorporar reparaciones extraordinarias, siempre que estas últimas sean definidas claramente en el reglamento. El Reglamento deberá incluir, entre otros:
i. El requisito ineludible de que todo contratista que brinde servicios a la Asociación cuente con pólizas vigente de seguro de responsabilidad pública y también una póliza permanente o eventual vigente del Fondo del Seguro del Estado, además de otras garantías contractuales que puedan integrarse para minimizar riesgos y proteger el patrimonio y los intereses de la Asociación.
ii. Un procedimiento de resolución de conflictos en caso de desacuerdos sobre contrataciones o adjudicaciones, que agilice la solución de controversias.
iii. Un proceso de requerimiento de propuestas, también conocido como "Request for Proposal", cuando se requiera el hacer una subasta. El proceso deberá garantizar igualdad de condiciones entre los participantes y deberá definir claramente quién administrará la subasta y quién tomará la decisión final. Alternativamente, si el costo supera el 2% del presupuesto anual ó el 20% de la partida individual en dicho presupuesto, se convocará a asamblea de propietarios para la aprobación del proyecto y la elección del contratista. También se podrá celebrar una asamblea de propietarios para escoger al contratista de un proyecto de mayor de diez mil dólares ($10,000.00), en cuyo caso no será necesario celebrar una subasta. En cualquiera de estos casos aplicará el requerimiento del mínimo de tres (3) cotizaciones establecido en el inciso anterior.
(7) Anualmente, la Asociación deberá publicar los estados financieros de la Asociación, incluyendo un estado de situación, un estado de ingresos y gastos, y un reporte de todas las contrataciones incurridas. Asimismo, se deberán proveer reportes de ingresos y gastos sobre cada uno de los proyectos especiales aprobados y contratados durante el año fiscal finalizado, permitiendo que los propietarios conozcan el estado de las finanzas y lo relacionado con las contrataciones.
(8) Las disposiciones en este inciso y su respectivo reglamento quedarán sin efecto si, cuando se requiera realizar una obra de emergencia y no sea posible cumplir con el proceso establecido debido a pandemias, epidemias, huracanes, tormentas o movimientos telúricos, se decrete una declaración de emergencia emitida por el Gobierno. En ese caso, la Asociación de Residentes, la Junta de Directores o el organismo rector delegado podrán adoptar un proceso ágil y expedito, siempre que no se afecten la transparencia ni la rendición de cuentas."
Sección 2.-Reglamentación 
Se ordena a las Agencias o instrumentalidades del Gobierno de Puerto Rico concernientes, adoptar la Reglamentación necesaria para cumplir con los propósitos de esta Ley. 
Sección 3.-Separabilidad.
Si cualquier cláusula, párrafo, subpárrafo, artículo, disposición, sección o parte de esta Ley fuere anulada o declarada inconstitucional, la sentencia a tal efecto dictada no afectará, perjudicará, ni invalidará el resto de esta Ley. El efecto de dicha sentencia quedará limitado a la cláusula, párrafo, subpárrafo, artículo, disposición, sección o parte de la misma que así hubiere sido anulada o declarada inconstitucional.
Sección 4 3.-Vigencia.
Esta Ley entrará en vigor sesenta (60) días después de su aprobación.