20ma. Asamblea Legislativa | 2da. Sesión Ordinaria |
SENADO DE PUERTO RICO
P. del S. 394
14 de agosto de 2025
AL SENADO DE PUERTO RICO:
La Comisión de lo Jurídico del Senado de Puerto Rico, previo estudio y consideración del Proyecto del Senado 394, recomienda a este Alto Cuerpo su aprobación, con las enmiendas contenidas en el entirillado electrónico que se acompaña.
ALCANCE DE LA MEDIDA
El Proyecto del Senado 394 (en adelante, P. del S. 394), según presentado, tiene como propósito enmendar el Artículo 122 de la Ley 210-2015, según enmendada, conocida como la “Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico”, a los fines de autorizar a los notarios a tramitar la cancelación de pagaré extraviado en sede notarial en ciertos casos.
ANÁLISIS DE LA MEDIDA
El procedimiento vigente para la cancelación de hipoteca con un pagaré extraviado en Puerto Rico, según la Ley 210-2015, es exclusivamente judicial, no admite excepción. Este proceso requiere la presentación de una sentencia final y firme, debidamente certificada, que declare extinguidas las obligaciones representadas por los instrumentos extraviados.
El Tribunal Supremo de Puerto Rico, en el caso Popular Mortgage v. Colón Clavell 2011 TSPR 57, ha precisado los requisitos de esta acción judicial. Se debe instar una demanda contra el "último poseedor conocido" y "cualquier poseedor desconocido" del pagaré extraviado, entendiéndose por "poseedor" al "tenedor" del instrumento. Un "tenedor" es la persona en posesión del instrumento si es pagadero al portador, o la persona identificada en posesión de este si es pagadero a una persona específica (a la orden). Cuando un tercero (alguien que no es el acreedor) busca cancelar una hipoteca garantizada por un pagaré que está extraviado y se alega que el último poseedor conocido fue el deudor, la acción judicial debe dirigirse no solo contra ese último poseedor conocido y cualquier poseedor desconocido del pagaré, sino también, de manera indispensable, contra el último acreedor conocido de las obligaciones representadas por el pagaré. Si este último acreedor es diferente al acreedor que consta en el Registro de la Propiedad, este último también debe ser emplazado. El rol del tribunal en este proceso es comprobar que el pagaré se extravió efectivamente en manos del alegado último poseedor conocido y que la deuda ha sido satisfecha.
El Artículo 122 de la Ley 210-2015 dispone:
Si todos o algunos de los instrumentos negociables se extraviaron o fueron destruidos, únicamente podrán cancelarse dichas inscripciones mediante la presentación de la sentencia final y firme debidamente certificada en la que se declaren extinguidas las obligaciones representadas por los referidos instrumentos.
Sin embargo, el Artículo 205 de la misma ley detalla:
Los asientos se cancelarán mediante documento de la misma naturaleza del que los motivó. El titular a cuyo favor se extendió el asiento, su causahabiente, o su legítimo representante, deberá consentir a la cancelación.
Se cancelarán los asientos anotados en virtud de un documento judicial mediante una
resolución judicial firme, acompañada de orden y mandamiento o a solicitud de la parte demandante. No será necesario documento judicial alguno cuando haya transcurrido el término de caducidad dispuesto en la ley.
Lo establecido en este Artículo es sin perjuicio de las disposiciones especiales que sobre determinadas cancelaciones ordena esta Ley.
Lo anterior es cónsono con la regla general de que para cancelar un asiento en el Registro de la Propiedad hace falta el consentimiento de los titulares afectados, de manera que, si los titulares no prestan su consentimiento, podrá acudirse a los tribunales para que éstos ordenen la cancelación correspondiente.[1]
El Proyecto del Senado 394 busca enmendar el Artículo 122[2] de la Ley 210-2015, para permitir la cancelación notarial cuando se trate de instrumentos pagaderos a la orden,[3] que hayan sido totalmente saldados, que no hayan sido negociados ni transferidos a terceros, y cuyo extravío o destrucción ocurrió mientras estaban en posesión de las partes. Para ello, el P. del S. 394 exige la comparecencia del acreedor y el deudor hipotecario (o sus sucesores), quienes deberán acreditar el extravío o destrucción y que las obligaciones han sido extinguidas.
Según el proyecto, para salvaguardar los derechos de terceros, el notario, antes de autorizar la escritura de cancelación, deberá ordenar la publicación de un edicto en un diario de circulación general en Puerto Rico. Este edicto debe contener información detallada como los nombres de las partes, los datos de la hipoteca, la descripción del pagaré extraviado (monto, fecha, notario), la descripción registral de la propiedad, la declaración del extravío y la intención de cancelar. Además, se deberá enviar una copia del aviso al acreedor hipotecario que conste en el Registro de la Propiedad (si es diferente al acreedor compareciente) mediante correo certificado con acuse de recibo, dentro de los diez días siguientes a la publicación del edicto. Se establecerá un plazo de treinta (30) días desde la publicación del edicto para que cualquier persona con interés o reclamación sobre el instrumento se presente ante el notario. Si se presentan reclamaciones, el notario estará obligado a suspender inmediatamente el procedimiento y remitir el asunto al tribunal. El notario deberá certificar, mediante su fe pública, en la escritura pública el cumplimiento de estos requisitos.
La Comisión de lo Jurídico del Senado de Puerto Rico, como parte del estudio y evaluación del P. del S. 394 recibió memoriales explicativos de las siguientes agencias y entidades: Colegio de Abogados y Abogadas de Puerto Rico, Asociación de Bancos de Puerto Rico y el Colegio Notarial de Puerto Rico.
A continuación, se expone lo expresado por estas entidades gubernamentales.
COLEGIO DE ABOGADOS Y ABOGADAS
La postura del Colegio de Abogados y Abogadas de Puerto Rico (CAAPR) es de apoyo a las enmiendas propuestas en el Proyecto del Senado 394. El CAAPR considera que permitir la cancelación de pagarés extraviados en sede notarial, bajo condiciones claramente establecidas y garantizando los derechos de terceros, representa un avance significativo en la modernización del sistema registral puertorriqueño. Argumentan que esta medida promueve el acceso a la justicia, la eficiencia administrativa y la descongestión del aparato judicial, todo ello sin menoscabar las debidas garantías de seguridad jurídica y protección de derechos.
ASOCIACIÓN DE BANCOS
Por su parte, la Asociación de Bancos de Puerto Rico (ABPR) se opone a la aprobación del Proyecto del Senado 394. La Asociación de Bancos sostiene que la cancelación de un pagaré extraviado es un proceso adversativo que no es susceptible de ser llevado a cabo mediante sede notarial. Subrayan que, actualmente, estos procesos se realizan en los Tribunales, donde se asegura la correcta notificación a todas las partes con interés, se dirime la prueba y se comprueba que el pagaré se extravió en manos del último poseedor conocido y que la deuda fue saldada. Hacen referencia al caso del Tribunal Supremo, Popular Mortgage v. Honorable Ariel Colón Clavell, 2011 TSPR 57, el cual estableció los requisitos jurisdiccionales y el deber del juzgador de comprobar el extravío y la satisfacción de la obligación, garantizando así que un pagaré hipotecario no sea cancelado sin el consentimiento del titular. La ABPR expresa la preocupación de que un proceso no judicial desproteja a los posibles acreedores y podría facilitar confabulaciones para cancelar hipotecas sin que la deuda haya sido realmente cumplida. Para la Asociación, el proceso judicial vigente es vital para la estabilidad del flujo crediticio y la confianza de inversionistas e instituciones financieras.
COLEGIO NOTARIAL
El Colegio Notarial de Puerto Rico (CNPR) expresa su respaldo al Proyecto del Senado 394. Consideran que el proyecto atiende una necesidad real y apremiante de la ciudadanía puertorriqueña, ya que la pérdida de pagarés hipotecarios a menudo resulta en procesos judiciales largos y costosos que obstaculizan transacciones importantes. El CNPR argumenta que el proyecto adopta un enfoque moderno, ágil y jurídicamente sólido al permitir la cancelación notarial bajo requisitos esenciales: la comparecencia del acreedor y deudor (o sucesores), la acreditación del pago y extinción de la deuda, y la confirmación de que el instrumento no fue negociado a terceros. Destacan que la medida incluye mecanismos de transparencia, como la publicación de edictos y la notificación al acreedor registral, y que, si se presentan reclamaciones, el notario suspendería el procedimiento y remitiría el caso al tribunal. El CNPR reafirma el rol del notario como garante de la fe pública y su capacidad para formalizar actos jurídicos de gran trascendencia extrajudicial, contribuyendo a la legalidad y seguridad del tráfico jurídico y a la descongestión del sistema judicial. Enfatizan que esta desjudicialización responde a una visión moderna de la función notarial, promoviendo un servicio público más ágil, seguro y accesible, especialmente relevante después de desastres naturales que causaron la pérdida de documentos.
IMPACTO FISCAL MUNICIPAL
En cumplimiento con el Artículo 1.007 de la Ley Núm. 107–2020, según enmendada, conocida como “Código Municipal de Puerto Rico”, la Comisión de lo Jurídico del Senado de Puerto Rico certifica que el P. del S. 394 no impone una obligación económica en el presupuesto de los gobiernos municipales.
CONCLUSIÓN
La Comisión de lo Jurídico del Senado de Puerto Rico efectuó un análisis minucioso del P. del S. 394 según fue referido, también analizó la Ley 210-2015, según enmendada, conocida como “Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico”, así como la jurisprudencia aplicable y los memoriales recibidos.
La Comisión de lo Jurídico coincide en que el Proyecto del Senado 394 representa una medida legislativa importante que, al enmendar el Artículo 122 de la Ley 210-2015, busca transformar positivamente la vida de miles de ciudadanos y la eficiencia del sistema jurídico en la isla. Rechazar esta medida implicaría perpetuar un sistema que, en ciertos casos, impone cargas innecesarias a los ciudadanos y al propio Poder Judicial, contraviniendo la política pública de una administración ágil y accesible.
La principal objeción es la supuesta inconsistencia del Proyecto del Senado 394 con la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Puerto Rico, específicamente con la decisión en Popular Mortgage v. Colón Clavell, supra. Es crucial desglosar esta preocupación y demostrar que el proyecto no contradice, sino que complementa y perfecciona el marco legal existente, atendiendo a escenarios particulares que el proceso judicial actual no aborda con la misma eficiencia o accesibilidad.
En el caso de Popular Mortgage, supra, el Tribunal Supremo de Puerto Rico estableció que, amparándose en la entonces ley vigente, para la cancelación de una hipoteca en garantía de un pagaré extraviado o destruido, el procedimiento debe ser exclusivamente judicial. Esta acción judicial, según la normativa vigente, exige la presentación de una sentencia final y firme que declare extinguidas las obligaciones representadas por dichos instrumentos. La razón fundamental detrás de esta exigencia es proteger los derechos de los posibles tenedores del pagaré. La Opinión del Tribunal Supremo aclaró que las frases "último poseedor conocido" y "cualquier poseedor desconocido" se refieren al "último tenedor conocido" y "cualquier tenedor desconocido" del pagaré extraviado. Además, el Tribunal pautó que si la acción judicial es instada por un tercero, y se alega que el deudor fue el último poseedor, la demanda debe dirigirse no solo contra el deudor, sino también contra el último acreedor conocido y, si es distinto, el acreedor que conste en el Registro. El propósito de este proceso es que un tribunal compruebe que la deuda fue satisfecha y que el pagaré se extravió, garantizando que los derechos de los posibles acreedores no sean menoscabados sin su consentimiento. La preocupación principal, como señaló el Tribunal, es evitar que un deudor pueda "confabularse con un tercero para cancelar una hipoteca en garantía de un pagaré con cuyas obligaciones el deudor aún no ha cumplido".
Aquí radica la distinción fundamental y la razón para recomendar la aprobación del Proyecto del Senado 394: el proyecto no busca sustituir el proceso judicial en casos contenciosos o donde existan dudas sobre la extinción de la obligación o la legitimidad de las partes. Por el contrario, el P. del S. 394 se enfoca específicamente en aquellos escenarios no contenciosos donde el extravío del pagaré ocurrió mientras estaba en posesión de las partes que lo otorgaron, y donde ambas partes —acreedor y deudor hipotecario (o sus sucesores)— comparecen voluntariamente ante el notario. En estas circunstancias, las partes pueden demostrar que los instrumentos eran pagaderos a la orden, que los créditos han sido totalmente saldados, y que el instrumento público no ha sido objeto de negociación ni transferido a un tercero.
A nuestro juicio, la propuesta legislativa introduce salvaguardas robustas que disipan cualquier preocupación sobre la protección de los derechos de terceros desconocidos, tal como lo exige el Tribunal Supremo. Como vimos, antes de que el notario autorice la escritura de cancelación, se requiere la publicación de un edicto una (1) vez en un diario de circulación general en Puerto Rico. Este edicto debe contener información detallada, incluyendo los nombres de las partes, los datos de la hipoteca, la descripción del pagaré extraviado (monto, fecha, notario), la descripción registral de la propiedad y una declaración de la intención de cancelar. Además, si el acreedor hipotecario que comparece es distinto al que figura en el Registro de la Propiedad, se deberá enviar una copia de este aviso al acreedor registral mediante correo certificado con acuse de recibo dentro de los diez (10) días siguientes a la publicación del edicto. Se establece un plazo de treinta (30) días desde la publicación del edicto para que cualquier persona con interés o reclamación sobre el instrumento se presente ante el notario. Lo más importante es que si se presenta alguna reclamación, el notario está obligado a suspender inmediatamente el procedimiento y remitir el asunto al tribunal competente para su resolución. El notario, en su función pública y bajo su fe notarial, deberá certificar el cumplimiento de todos estos requisitos en la escritura pública.
Estos mecanismos demuestran que el Proyecto del Senado 394 está diseñado con especial atención a la seguridad jurídica que el Tribunal Supremo ha enfatizado. Mientras que en el caso de Popular Mortgage se enfatiza por la posibilidad de fraude cuando un deudor busca cancelar un pagaré que podría estar en manos de un acreedor desconocido o que no consiente, el P. del S. 394 se aplica únicamente a situaciones donde el acreedor y el deudor están de acuerdo, el pagaré no fue negociado a terceros, y se establecen procesos de notificación pública para alertar a cualquier posible titular desconocido. La intervención notarial en estos casos no socava la autoridad judicial, sino que ofrece una vía alternativa y eficiente para situaciones no contenciosas que, de otro modo, sobrecargarían innecesariamente los tribunales y a los ciudadanos. El Colegio Notarial de Puerto Rico (CNPR) y el Colegio de Abogados y Abogadas de Puerto Rico (CAAPR) apoyan esta iniciativa, reconociendo el rol del notario como garante de la fe pública y su capacidad para formalizar actos jurídicos de gran trascendencia extrajudicial con el mismo rigor y seguridad legal que un proceso judicial, pero con mayor agilidad.
Por otra parte, la imposibilidad de cancelar un pagaré extraviado de manera ágil obstaculiza transacciones de envergadura como la venta de propiedades, refinanciamientos o procesos de herencia. Un pagaré extraviado, aunque la deuda esté saldada, sigue apareciendo en el Registro de la Propiedad como un gravamen, lo que afecta la titularidad y la capacidad de los deudores para disponer de sus bienes. Al simplificar este proceso, el proyecto dinamiza el mercado inmobiliario y permite que los ciudadanos completen sus negocios jurídicos de manera más fluida, contribuyendo al desarrollo económico. Conviene recordar que la propia Ley 210-2015 fue creada con el propósito de modernizar el registro y facilitar el tráfico jurídico de bienes inmuebles. El P. del S. 394 se alinea con este propósito.
Es importante reconocer que la Asociación de Bancos de Puerto Rico (ABPR) se opone a la medida, argumentando que el proceso es inherentemente adversativo y que el actual proceso judicial es vital para la estabilidad crediticia, ofreciendo garantías a inversionistas e instituciones financieras. Señalan la existencia del Reglamento 817 de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras, que ya provee un procedimiento judicial para el acreedor que extravía un pagaré, asumiendo los costos en ese caso. Si bien la perspectiva de la ABPR destaca la importancia de la seguridad en el tráfico de documentos negociables, su oposición parece no diferenciar suficientemente entre los procesos contenciosos (donde hay disputa o desconocimiento de partes) y los no contenciosos (donde hay pleno acuerdo y consentimiento de las partes directas). El P. del S. 394 no anula el proceso judicial para los casos que verdaderamente lo requieran, sino que abre una vía alterna para aquellos en que la controversia es inexistente. Los mecanismos de notificación y la remisión al tribunal en caso de disputa son las garantías fundamentales que preservan la seguridad que el ABPR busca proteger.
POR TODO LO ANTES EXPUESTO, la Comisión de lo Jurídico del Senado de Puerto Rico tiene a bien presentar ante este Alto Cuerpo el Informe Positivo sobre el Proyecto del Senado 394 recomendando su aprobación con las enmiendas contenidas en el entirillado electrónico que se acompaña.
Respetuosamente sometido,
Hon. Ángel A. Toledo López
Presidente
Comisión de lo Jurídico
Senado de Puerto Rico
Popular Mortgage v. Colón Clavell 2011 TSPR 57, en la pág. 10. ↑
Sobre la cancelación de hipoteca con instrumento extraviado. ↑
Según la Ley 210-2015 y la jurisprudencia, un pagaré "a la orden" es un tipo de instrumento negociable. El Tribunal Supremo de Puerto Rico, citando la Ley de Transacciones Comerciales (Ley 208-1995), define que una promesa u orden es pagadera a la orden si la misma es pagadera a una persona identificada o a su orden. En el contexto de un instrumento negociable, un "tenedor" de un pagaré pagadero a una persona identificada es precisamente la persona identificada que está en posesión de este. La Ley 210-2015 establece que, en las escrituras de constitución de hipoteca que garantizan instrumentos negociables pagaderos a la orden, debe hacerse constar expresamente que la hipoteca se constituye a favor de la persona o personas a cuya orden es pagadero el instrumento o la persona que en el futuro tenga derecho a exigir el cumplimiento del instrumento. Esto significa que, aunque el acreedor original sea una entidad, el pagaré está diseñado para ser transferible a otros, y quien lo tenga legítimamente (el tenedor) es quien tiene el derecho a exigir su cumplimiento. Por lo tanto, que un pagaré sea "a la orden" implica que está destinado a ser transferible mediante endoso y entrega, y que el derecho a exigir el cumplimiento de la obligación hipotecaria recae en el tenedor actual del instrumento, no necesariamente en el acreedor original. ↑
Documento oficial de SUTRA convertido a texto para facilitar la lectura. El formato puede variar respecto al original; para la versión exacta usa “Descargar original”.