GOBIERNO DE PUERTO RICO
20ma. Asamblea 3ra. Sesión
Legislativa Ordinaria
CÁMARA DE REPRESENTANTES
P. de la C. 402
INFORME NEGATIVO
25 de junio de 2026
A la Cámara de Representantes de Puerto Rico:
La Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano de la Cámara de Representantes de Puerto Rico, previo estudio y consideración del Proyecto de la Cámara 402, tiene a bien someter a este Alto Cuerpo su informe, recomendando la no aprobación de la medida.
Alcance de la Medida
El Proyecto de la Cámara 402 propone crear la “Ley para el aprovechamiento de fondos de recuperación destinados a la compra de viviendas y la repoblación de municipios”. Su propósito es evitar alegadas prácticas discriminatorias contra participantes de programas de recuperación tras desastres que utilizan fondos federales para adquirir vivienda, particularmente vales asociados al Programa de Reparación, Reconstrucción y Reubicación (R3), financiado con fondos CDBG-DR. La medida define como práctica discriminatoria determinadas actuaciones de vendedores, corredores, agentes, tasadores y otros participantes del mercado inmobiliario cuando dichas actuaciones estén vinculadas al uso de vales CDBG-DR/R3.
La pieza legislativa también crea un mecanismo local de querellas ante el Departamento de la Vivienda y autoriza la imposición de multas administrativas de hasta cinco mil dólares ($5,000.00) por violación.
Trámite Legislativo
El Proyecto de la Cámara 402 fue presentado el 13 de marzo de 2025 por el representante Márquez Lebrón y las representantes Gutiérrez Colón y Lebrón Robles, y fue referido a la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano de la Cámara de Representantes.
Como parte del análisis legislativo, la Comisión evaluó los memoriales sometidos por el Departamento de la Vivienda de Puerto Rico, la Asociación de Bancos de Puerto Rico y la Puerto Rico Association of REALTORS. Dichas comparecencias permitieron examinar la medida desde la perspectiva operacional de los programas CDBG-DR/R3, el mercado hipotecario, las transacciones inmobiliarias y el marco federal aplicable a los programas de vivienda financiados por HUD.
Análisis De la Medida
La medida parte de la premisa que la negativa de un vendedor o corredor a participar en una transacción con vales CDBG-DR/R3 constituye discrimen por origen de fondos. Esa presunción no está suficientemente sostenida por el expediente legislativo. Existen múltiples razones legítimas y no discriminatorias para rechazar una oferta: términos contractuales desfavorables, demoras en el cierre, incertidumbre sobre la tasación, requisitos de inspección, revisión ambiental, problemas de título, condiciones impuestas por el programa o necesidad urgente de liquidez. En un mercado inmobiliario privado, no toda negativa a aceptar determinada forma de financiamiento equivale a discrimen.
El proyecto refleja contradicciones. Por un lado, el Artículo 4 tipifica como práctica discriminatoria restringir, alterar términos, rehusar negociar o inducir a no vender por razón de la participación en el programa R3. Por otro lado, el Artículo 5 reconoce que nada obliga a una persona a vender bajo términos que entienda no favorables ni a completar transacciones que incumplan la normativa federal o las políticas de los recipientes de fondos. Esta tensión interna genera incertidumbre jurídica y crea el riesgo de que actos comerciales legítimos sean tratados como infracciones administrativas.
El problema identificado por los deponentes no se corrige mediante multas. Si la causa es la demora en procesos, la respuesta debe ser agilizar etapas, mejorar comunicación con vendedores, estandarizar revisiones, ofrecer garantías claras, educar al mercado e incentivar la participación. Si la causa es la falta de inventario, la política pública debe orientarse a aumentar vivienda asequible, rehabilitar propiedades, mejorar la coordinación con municipios y fortalecer el acompañamiento de los participantes. La medida, en cambio, añade un componente punitivo que puede reducir la disposición del sector privado a participar.
También, la medida crea un riesgo constitucional y de política pública. El derecho de propiedad incluye la facultad de decidir si se vende, cuándo se vende y bajo qué términos se acepta una oferta. Aunque el Estado puede prohibir prácticas discriminatorias reales, no puede convertir toda decisión comercial desfavorable a un participante de un programa federal en una presunción sancionable. La libertad contractual y el derecho propietario requieren distinguir entre discrimen ilegal y decisiones legítimas basadas en riesgo, tiempo, precio, condiciones o certeza de cierre.
La consecuencia práctica de la medida puede ser más perjudicial que beneficiosa para las familias que pretende proteger. En un mercado con inventario limitado, el éxito de los vales depende de que existan propietarios, corredores, agentes y entidades dispuestas a participar en transacciones sujetas a requisitos adicionales. Si la participación privada se asocia con riesgo de querellas, multas y procesos administrativos, muchos actores del mercado podrían optar por evitar ese tipo de transacción. Esa reacción no ampliaría el acceso a vivienda; reduciría el universo de propiedades disponibles para los beneficiarios.
La medida tampoco reconoce adecuadamente la realidad de las transacciones inmobiliarias. Un vendedor puede enfrentar enfermedad, divorcio, fallecimiento de un familiar, mudanza, desempleo, necesidad de liquidez o la obligación de cerrar otra compraventa dentro de un término específico. En tales circunstancias, seleccionar una oferta con menos condiciones, menor incertidumbre o cierre más rápido responde a una decisión económica legítima. Penalizar esa evaluación como si fuera discrimen puede afectar injustamente derechos propietarios y distorsionar el funcionamiento ordinario del mercado.
De igual forma, los corredores de bienes raíces tienen deberes profesionales y fiduciarios hacia sus clientes. Cuando una oferta financiada con fondos federales presenta riesgos de tiempo, tasación, inspección, título, revisión ambiental o desembolso, el corredor debe poder advertir esos riesgos sin temor a que su orientación sea interpretada como una práctica discriminatoria.
Campo Ocupado Por Hud
El defecto más significativo del Proyecto de la Cámara 402 es que crea un régimen local de querellas, adjudicación y sanciones sobre controversias que nacen del uso de fondos federales HUD. Los programas CDBG-DR y CDBG-MIT están sujetos a condiciones federales de elegibilidad, uso de fondos, revisión ambiental, estándares de calidad, cumplimiento civil, desembolso y monitoreo. El Departamento de la Vivienda actúa como recipiente de fondos federales y debe administrar esos programas conforme a las guías y requerimientos de HUD.
El marco federal ya regula extensamente la no discriminación en programas HUD. La Ley federal de Vivienda Justa, 42 U.S.C. § 3604, prohíbe negarse a vender o negociar, alterar términos o imponer condiciones discriminatorias por categorías protegidas. La Sección 109 de la Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario, 42 U.S.C. § 5309, prohíbe excluir, negar beneficios o discriminar en programas financiados bajo esa ley por raza, color, origen nacional, religión, sexo, edad o discapacidad. A su vez, 24 C.F.R. § 5.105 recoge los requisitos federales generales de no discriminación e igualdad de oportunidad aplicables a programas HUD. En ese contexto, el Fair Housing and Equal Opportunity Office (FHEO) de HUD es el foro especializado para atender alegaciones de discrimen relacionadas con vivienda justa y programas federales de vivienda.
Por ello, la creación de un procedimiento local paralelo con multas administrativas propias interfiere con el régimen federal. No se trata de negar la facultad local para promover vivienda justa; se trata de reconocer que, cuando la conducta alegada ocurre dentro de programas financiados y regulados por HUD, el cumplimiento, la investigación y la adjudicación deben seguir el cauce federal aplicable. La propia comparecencia del Departamento de la Vivienda confirma este punto al recomendar que las querellas se refieran a HUD FHEO, no al procedimiento adjudicativo local propuesto.
Impacto Fiscal Municipal
La medida no incluye estimado de impacto fiscal. Sin embargo, su implementación tendría costos directos e indirectos. Aunque la medida pretende retener población y proteger la base contributiva municipal, no crea una fuente nueva de ingresos para los municipios. Las multas de hasta $5,000 serían impuestas por el Departamento de la Vivienda, no por los municipios, por lo que no representan un ingreso municipal directo.
El riesgo fiscal está en que, si vendedores y corredores evitan transacciones con fondos CDBG-DR/R3 por temor a querellas o sanciones, habría menos cierres de compraventa, menos familias reubicándose dentro del municipio y mayor posibilidad de que esas familias compren en otro pueblo. Eso reduciría la retención poblacional y afectaría la base de recaudos municipales, particularmente la contribución sobre la propiedad que administra el CRIM y la actividad económica local. El propio proyecto reconoce que la pérdida de población municipal puede afectar la economía y reducir la base de impuestos sobre la propiedad.
Conclusión
El Proyecto de la Cámara 402 atiende una preocupación legítima, pero mediante un mecanismo equivocado. El expediente demuestra que la dificultad principal no es la ausencia de una ley punitiva local, sino la combinación de escasez de inventario, procesos federales complejos, demoras administrativas, incertidumbre para vendedores y necesidad de mayor orientación al mercado.
Aprobar la medida podría agravar el problema que pretende resolver. En lugar de ampliar las oportunidades de adquisición de vivienda, puede desalentar la participación de corredores, vendedores, entidades financieras y otros actores indispensables para que los vales se utilicen efectivamente. Además, el régimen de querellas y sanciones propuesto invade un campo regulado por HUD y entra en conflicto con el procedimiento especializado de HUD FHEO para alegaciones de discrimen en programas federales de vivienda.
Por estas razones, la Comisión determina que la medida no debe ser aprobada.
Respetuosamente sometido,
Hon. Omayra M. Martínez Vázquez
Presidenta
Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano de la Cámara de Representantes
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