GOBIERNO DE PUERTO RICO

20ma. Asamblea 1ra. Sesión

Legislativa Ordinaria

CÁMARA DE REPRESENTANTES

P. de la C. 402

13 DE MARZO DE 2025

Presentado por el representante Márquez Lebrón;

y las representantes Gutiérrez Colón y Lebrón Robles

Referido a la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano

LEY

Para crear la “Ley para el aprovechamiento de fondos de recuperación destinados a la compra de viviendas y la repoblación de municipios”, a los fines de garantizar la adquisición de vivienda libre de discriminación para todas la personas participantes de los programas de recuperación tras desastres subsidiados con fondos federales, incluyendo la Subvención en bloque para desarrollo comunitario por desastre (CDBG); estabilizar la población de los municipios durante los procesos de reconstrucción tras desastre; establecer las prácticas discriminatorias en el acceso a una vivienda que se persiguen erradicar; los mecanismos procesales para alcanzar los propósitos de la medida; y para otros fines relacionados.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

Tras el paso de los huracanes Irma y María, miles de millones de dólares en fondos federales han sido asignados para costear la reconstrucción. Estos fondos han sido dirigidos a múltiples aspectos de la reconstrucción, incluyendo programas que subsidian la relocalización de familias que viven en áreas de riesgo o que adquieran su primera vivienda. Esto es de particular utilidad para sobrevivientes que todavía viven en casas afectadas y que, a su vez, experimentan barreras para adquirir una vivienda asequible. Con la Subvención en bloque para desarrollo comunitario por desastre (CDBG-DR, por sus siglas en inglés), por ejemplo, el Departamento de la Vivienda provee vales de reubicación a través del programa de reparación, reconstrucción y relocalización (R3). Estos programas proveen una oportunidad sin precedentes para que personas adquieran una vivienda por primera vez, fuera de áreas de riesgo, garantizando para su familia una vivienda segura.

Sin embargo, las personas que participan de estos programas reportan que a pesar de tener un vale por el valor de la propiedad o haber sido elegibles para otras ayudas, no encuentran viviendas disponibles para comprar. Se estima que dos terceras partes de las familias con vales no han encontrado una vivienda. En demasiadas ocasiones, esto se debe a que vendedores y corredores de bienes raíces no quieren participar del proceso por el mero hecho de que los vales son costeados con fondos federales de recuperación. En algunos casos, los anuncios que se publican en clasificados y en listados de corredores de bienes raíces señalan que no se aceptarán tales vales, lo que cierra para muchas familias la oportunidad de conseguir un hogar. Esto fuerza a las personas elegibles con vales a mantenerse en viviendas inseguras o en alternativas de techo provisionales, al tiempo en que pone en riesgo el uso de estos fondos de recuperación. En el caso de municipios con inventario limitado de vivienda, es evidente el impacto de familias que tienen que mudarse de su pueblo para buscar casas donde sí acepten el vale.

El discrimen por fuente de fondos que sufren los participantes de este programa CDBG-DR es irrazonable. La asignación de los fondos a una persona participante en un programa de asistencia implica que los fondos han sido separados por un periodo determinado de tiempo para comprar una casa. En ese sentido, el vale funciona como un cheque garantizado. Esto es una forma de financiamiento segura y accesible tanto para las personas adquirentes como para las vendedoras. No obstante, la desinformación y la dificultad, real o percibida, de completar los trámites ante estos programas han provocado que vendedores de propiedades se sientan disuadidos de vender sus propiedades a las personas participantes de estos programas. Esto da al traste con las metas de recuperación del Gobierno de Puerto Rico. Debe tenerse en cuenta que estos fondos federales tienen una fecha clara de expiración: estarán disponibles hasta el 2029.

En relación con los municipios, desde que inició el proceso de recuperación luego del paso del huracán María, ha habido una preocupación latente de que los procesos de reubicación contribuyan al despoblamiento de algunos municipios, especialmente aquellos donde se pueden identificar un alto porcentaje de familias que viven en áreas inundables o susceptibles a deslizamiento. Asimismo, aquellos municipios con menor inventario de viviendas podrían perder su población a otros municipios especialmente si ese inventario se reduce ante la negativa de algunos vendedores de aceptar la asistencia gubernamental. Esto no es una situación que la mayoría de los municipios pueda sostener. Según el Instituto de Estadísticas de Puerto Rico, la mayoría de los municipios perdieron población entre los años 2020 y 2023, siendo los municipios de Guánica, Loíza, Guayanilla, Ponce y Maricao.^[1] Una mayor reducción en la población municipal tiene impactos adversos importantes en la economía y contexto social de los municipios, por ejemplo, a través de la reducción de la base de impuestos sobre la propiedad. La limitación ante el discrimen que sufren las personas que reciben asistencia del gobierno para adquirir una vivienda puede ayudar a que los municipios retengan su población y que las personas sobrevivientes de desastre accedan a una vivienda segura.

Es importante notar que la Ley federal de Vivienda Justa ya prohíbe la discriminación en la compra y venta de propiedades residenciales por motivo de raza, color, origen étnico, religión, sexo, estatus familiar o diversidad funcional de la persona o personas compradoras. Específicamente, la ley federal prohíbe acciones como negarse a vender una propiedad, negarse a negociar la compraventa de una propiedad, alterar los precios de venta o imponer condiciones distintas, entre otros, a las personas que pertenecen a categorías protegidas.^[2] Estas disposiciones aplican a transacciones privadas, incluso sin el uso de fondos federales, salvo contadas excepciones.^[3] Esta ley, por tanto, expande protecciones existentes para incluir el discrimen en el origen de los fondos para adelantar el legítimo interés del Gobierno de Puerto Rico de asegurar la recuperación tras el paso de los desastres que han afectado nuestro territorio, el uso efectivo de los fondos de recuperación y asegurar la estabilidad poblacional, social y económica de nuestros municipios.

DECRÉTASE POR LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE PUERTO RICO:

Artículo 1. – Título

Esta Ley se conocerá y podrá ser citada como la “Ley para el aprovechamiento de fondos de recuperación destinados a la compra de viviendas y la repoblación de municipios”. Artículo 2. – Propósito

El propósito de esta ley es establecer salvaguardas para evitar el discrimen contra a las personas que utilicen fondos provenientes de programas de asistencia gubernamental para adquirir una vivienda segura luego de que ocurra un desastre. La discriminación por el origen de los fondos atenta contra la recuperación pos-desastre de Puerto Rico, así como los derechos y la dignidad de las personas sobrevivientes de desastre.

Artículo 3. – Definiciones

Las definiciones de este artículo aplicarán a esta Ley, a menos que del contexto surja lo contrario. Según se utilizan en este Ley:

1. “Fondos de recuperación” - se refiere a los fondos en forma de vale o aportación similar dirigido a la compra de una vivienda principal proveniente de un programa de asistencia gubernamental subsidiado con fondos del programa de Reparación, reconstrucción y reubicación (R3) creado con la Subvención en bloque para desarrollo comunitario por desastres (CDBG-DR, por sus siglas en inglés).
2. “Comprador participante” - se refiere a cualquier persona o personas que hayan resultado elegibles para participar del programa R3 que busque adquirir una propiedad para utilizarla como su vivienda principal utilizando, en todo o en parte, los beneficios de dicho programa.
3. “Persona" - incluye una o más personas naturales, patrimonios, sociedades, asociaciones, asociaciones de grupos, organizaciones, organismos o agencias gubernamentales, incluyendo dependencias municipales y estatales, corporaciones, representantes legales, sociedades mutuas, cooperativas, fideicomisos y fideicomisarios o administradores judiciales.
4. “Práctica discriminatoria” - significa cualquier acto prohibido mediante esta Ley. Incluye aquellos actos discriminatorios relacionados al mercado inmobiliario, en relación a la adquisición de una vivienda con vales CDBG-DR R3, tales como anuncios, demostraciones de las propiedades, tasaciones, fijación de precios o cargos, financiamiento o compra, entre otras transacciones.
5. “Departamento” - significa el Departamento de la Vivienda de Puerto Rico.
6. “Vivienda o “unidad de vivienda” - podrán utilizarse indistintamente y significarán cualquier estructura, edificio o parte del mismo que es utilizado, ocupado, destinado, adaptado, o diseñado para ser utilizado u ocupado como el hogar, la residencia o el lugar donde pernoctar una o más personas o familias. Aplica a estructuras o edificios construidos o que se construirán en el futuro. Aplicará también a cualquier terreno o lote vacante que se ofrezca en venta o alquiler para construir o ubicar un edificio, estructura o parte de este.
7. “Conducta discriminatoria” - Se refiere a actos, acciones, prácticas, y expresiones, incluyendo conducta escrita, verbal, simbólica, física o de otro tipo, que se considere contrarios a esta Ley.
8. “Corredor de Bienes Raíces” - significa cualquier persona, empresa o servicio de listados, clasificados, corredor u organización de bienes raíces o cualquier otro servicio de corretaje, organización, instalación o persona relacionada al negocio de la venta, subasta, alquiler, subarrendamiento o que de otro modo esté relacionado con el intercambio, la oferta o el intento de negociación de la venta, el alquiler o el subarrendamiento de propiedad inmueble, incluyendo lotes y parcelas vacantes.
9. “Vendedor” - significa una persona o grupo de personas, naturales o jurídicas, incluyendo a entidades gubernamentales o municipales, que directamente o a través de una o más personas empleadas, contratadas o autorizadas por éste, ofrezca para la venta, o para negociar la compra y venta de una vivienda o unidad de vivienda.

Artículo 4. – Actividades prohibidas

Constituirá una práctica discriminatoria que el dueño, agente, administrador u otra persona o grupo de personas con derecho a anunciar, vender, prometer o a aprobar la venta de una unidad de vivienda construida o que se construirá en el futuro, o lote de terreno, que tenga interés en esta, o cualquier agente o empleado de ésta por razón de ser participantes del programa R3. Se considerarán actos discriminatorios que, por razón de ser participantes del programa R3:

1. Rehúse o tenga la intención de restringir la venta, promesa o la aprobación de alguna venta, se rehúse a negociar o de otro modo restrinja la disponibilidad, altere los términos, deniegue o retenga la disponibilidad a cualquier persona o grupo de personas una unidad de vivienda.
2. Discriminar, hacer distinciones o de otro modo impactar o afectar adversamente los términos y las condiciones o los privilegios de la venta de una unidad a cualquier persona o grupo de personas una unidad de vivienda.
3. Ofrecer información falsa o incorrecta en cuanto a la disponibilidad o falta de disponibilidad de una vivienda.
4. Se considerará que un corredor, vendedor, agente o empleado de bienes raíces, tasador o agente de este incurre en una práctica discriminatoria, si:
   1. Se rehúsa a vender, promocionar o anunciar cualquier unidad de vivienda, o se rehúsa a negociar para fines de venta una unidad de vivienda.
   2. Altera los términos y condiciones de la vivienda disponible, amparado en que los fondos son CDBG-DR.
   3. Declarar, reproducir o circular o provocar que se declare, reproduzca o circule un aviso, declaración, anuncio, servicio de listados múltiples o publicación, o utilizar cualquier formulario de solicitud para comprar, alquilar, arrendar o subarrendar cualquier unidad de vivienda, o tomar constancia o hacer una investigación en relación con la posible adquisición.
   4. Inducir o intentar inducir a cualquier persona a no vender, opcionar o prometer una unidad de vivienda, mediante representaciones explícitas o implícitas sobre el origen de los fondos para la transacción.

Artículo 5. – Interpretación.

Nada de lo aquí dispuesto prohíbe que un tasador de bienes inmuebles evalúe el valor de una propiedad tomando en cuenta otros factores distintos de aquellos que están protegidos bajo esta Ley. Tampoco se entenderá que esta ley obligará a cualquier persona a vender su propiedad bajo términos que entiende no le son favorables o la compra y venta propiedades que no cumplan con los requisitos establecidos en la normativa y políticas establecidas por el gobierno federal y los recipientes de los fondos de recuperación.

Artículo 6. – Excepciones y limitaciones

Las disposiciones de esta ley no le serán de aplicación a unidades de viviendas en venta por entidades religiosas. Tampoco será de aplicación a individuos vendiendo una unidad de vivienda sin el servicio de corredor de bienes raíces, según definido en esta Ley, a menos que el vendedor sea dueño de más de dos unidades de vivienda.

Artículo 7. – Responsabilidad del Departamento

El Departamento tendrá la obligación de, en estricto cumplimiento con las normas y guías para el uso de los fondos federales, atender con premura y diligencia todos los procedimientos de compra y venta de propiedades en que la transacción estén involucrados fondos de recuperación.

Artículo 8. – Querellas y sanciones

Cualquier persona que reclame haber sido perjudicada por una práctica discriminatoria podrá presentar ante el Departamento, directamente o mediante su representante autorizado, una querella conforme a los requisitos establecidos en el Reglamento sobre procedimientos adjudicativos formales del Departamento de la Vivienda y sus agencias adscritas.

El Departamento podrá penalizar el incumplimiento con las disposiciones de esta ley con una multa administrativa de hasta cinco mil dólares ($5,000.00) por cada violación.

Artículo 9. – Separabilidad.

Si cualquier cláusula, párrafo, subpárrafo, oración, palabra, letra, artículo, disposición, sección, subsección, título, capítulo, subcapítulo, acápite o parte de esta Ley fuera anulada o declarada inconstitucional, la resolución, dictamen o sentencia a tal efecto dictada no afectará, perjudicará, ni invalidará el remanente de esta Ley. El efecto de dicha sentencia quedará limitado a la cláusula, párrafo, subpárrafo, oración, palabra, letra, artículo, disposición, sección, subsección, título, capítulo, subcapítulo, acápite o parte de ésta que así hubiere sido anulada o declarada inconstitucional. Si la aplicación a una persona o a una circunstancia de cualquier cláusula, párrafo, subpárrafo, oración, palabra, letra, artículo, disposición, sección, subsección, título, capítulo, subcapítulo, acápite o parte de esta Ley fuera invalidada o declarada inconstitucional, la resolución, dictamen o sentencia a tal efecto dictada no afectará ni invalidará la aplicación del remanente de esta Ley a aquellas personas o circunstancias en que se pueda aplicar válidamente.

Artículo 10. – Vigencia.

Esta Ley comenzará a regir inmediatamente después de su aprobación.

1. Instituto de Estadísticas de Puerto Rico, Cambio de la población residente en Municipios entre los años 2020-2023, 14 de marzo de 2024 https://censo.estadisticas.pr/node/517 ↑

2. 42 U.S. Code § 3604 ↑

3. 42 U.S. Code § 3603 (b) ↑