GOBIERNO DE PUERTO RICO

20 ma.	Asamblea	1ra.	Sesión
	Legislativa		Ordinaria

SENADO DE PUERTO RICO 

P. del S. 611

 6 de mayo de 2025

Presentado por los señores Rivera Schatz, Ríos Santiago; la señora Jiménez Santoni; los señores Matías Rosario, Morales Rodríguez; la señora Barlucea Rodríguez; los señores Colón La Santa, González López; las señoras Padilla Alvelo, Moran Trinidad, Pérez Soto; el señor Reyes Berríos; la señora Román Rodríguez; los señores Rosa Ramos, Sánchez Álvarez, Santos Ortiz; las señoras Soto Aguilú, Soto Tolentino; y el señor Toledo López

Referido a la Comisión de Planificación, Permisos, Infraestructura y Urbanismo

LEY

Para enmendar los Artículos 3, 39, 59 y 65 de la Ley 129-2020, según enmendada, conocida como "Ley de Condominios de Puerto Rico", a los fines de restablecer comités de conciliación dentro de los Consejos de Titulares para la resolución de disputas entre condóminos; establecer su composición, funciones y procedimientos; y para otros fines relacionados.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

La convivencia en un condominio puede generar disputas entre los residentes por el uso de áreas comunes, ruidos, estacionamientos, cuotas de mantenimiento y otros asuntos de administración. Actualmente, muchas de estas controversias escalan directamente a los tribunales o a los foros administrativos, lo que conlleva altos costos y procesos extensos.
El Artículo 42 de la derogada Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, conocida como "Ley de Condominios", establecía la figura del Comité de Conciliación para atender las reclamaciones contra el Agente Administrador o la Junta de Directores y establecía un procedimiento para el funcionamiento de dicho Comité, previo a la radicación de una Querella ante el foro administrativo o judicial para atender la controversia. 
No obstante, durante el proceso de aprobación de la Ley 129-2020, según enmendada, conocida como "Ley de Condominios de Puerto Rico", se eliminó la figura del Comité de Conciliación para atender estas reclamaciones, previo a la radicación de una querella administrativa o un recurso ante un Tribunal con competencia. 
Actualmente, existen más de trescientas querellas ante el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) relacionadas a reclamaciones entre condóminos, reclamaciones de un condómino contra el Agente Administrador o reclamaciones de un condómino contra la Junta de Directores. El aumento de estas querellas ha generado un atraso en la resolución de este tipo de conflicto, el cual no aporta a la paz entre los condóminos de aquellas propiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal. 
Por otro lado, no podemos perder de perspectiva los grandes retos económicos que actualmente enfrentan los puertorriqueños. Aunque la economía local y nacional han mostrado signos de estabilización, los cambios globales han traído niveles de inflación sin precedentes que han tenido un impacto en el bolsillo de los puertorriqueños. Así, las propiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal también se han visto afectadas por el atraso de las cuotas de mantenimiento. Entendemos que, aunque no se busca trastocar las responsabilidades como condómino relacionado al pago de las cuotas, es de vital importancia expandir las facultades del Comité de Conciliación para atender y promulgar el establecimiento de planes de pagos para que los condóminos cumplan con los pagos adeudados. Actualmente, la mayoría de los casos de cuotas de mantenimiento se atienden en los tribunales, lo que atrasa el proceso del recobro y obliga a los consejos de titulares a incurrir en gastos legales adicionales que en nada aportan a la seguridad fiscal del Consejo de Titulares. Con esta medida, se busca establecer un proceso más ágil para atender los asuntos relacionados con el atraso de los pagos de cuotas de mantenimientos. 
Así, con el propósito de fomentar la convivencia armoniosa y ofrecer una alternativa eficiente para la solución de conflictos, esta Ley enmienda la Ley 129-2020, supra, para restablecer los comités de conciliación en cada condominio, establecer sus competencias y su obligatoriedad de mediar en disputas entre condóminos antes de incoar reclamaciones ante foros administrativos y judiciales. 
DECRÉTASE POR LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE PUERTO RICO:

Sección 1.- Se enmienda el Artículo 3 de la Ley 129-2020, para que lea como sigue:
"Artículo 3.- Definiciones
Para fines de esta Ley, los siguientes términos y frases tendrán el significado que se expresa a continuación:
…
…
…
…
h) Comité de Conciliación: Comité creado por el Consejo de Titulares, con el objetivo de promover la resolución de disputas entre los condóminos y atender las reclamaciones de los condóminos contra el Agente Administrador, la Junta de Directores, el Consejo de Titulares y viceversa. A su vez, estará encargado de evaluar y aprobar posibles planes de pago de cuotas de mantenimiento sujeto a las disposiciones de esta ley.
i) Consejo de Titulares - ... 
j) Desarrollador - ... 
k) Elementos comunes - … 
l) Elementos comunes limitados - …
m) Elementos procomunales - …
n) Escritura matriz - …
o) Estados financieros anuales - …
p) Fachada - …
q) Junta de Directores - …
r) Obra de Mejora - …
s) Obra Extraordinaria - …
t) Obra para Atender Estado de Emergencia - …
u) Obra Urgente - …
v) Persona - …
w) Porcentaje de Participación - …
x) Presupuesto Anual - …
y) Reglamento del Condominio - …
z) Titular o Condómino - …" 
Sección 2.- Se enmienda el Artículo 39 de la Ley 129-2020 para que lea como sigue:
"Artículo 39.- Reglas que Gobiernan el Uso de Apartamentos; Infracción Dará Lugar a Acción de Daños
El uso y disfrute de cada apartamento estará sometido a las reglas siguientes:
a) …
b) … 
La Junta de Directores queda expresamente autorizada a presentar acciones interdictales a nombre del Consejo de Titulares contra aquellos que cometan infracciones a las reglas establecidas en esta Ley. 
Previo a ejercer las acciones aplicables en los foros correspondientes, el condómino, el Consejo de Titulares, la Junta de Directores o el Agente Administrador, deberá agotar el remedio establecido en el Artículo 65 ante el Comité de Conciliación.
	1)…
	2)…
…"
Sección 3. - Se enmienda el Artículo 59 de la Ley 129-2020, para que lea como sigue:
"Artículo 59. - Obligación de contribuir para cubrir los gastos de administración y conservación
…
La deuda de un titular por concepto de cuotas de mantenimiento para gastos comunes se le podrá reclamar judicialmente luego de ser requerido el pago mediante correo certificado con acuse de recibo y luego de haber cumplido con el proceso establecido en el Artículo 65 de esta Ley. 
…
Sin embargo, antes de la suspensión del servicio será obligación de la Junta de Directores cumplir con el proceso de conciliación establecido en el Artículo 65 de esta Ley.  En caso de no poder llegar a un Acuerdo de Conciliación o habiendo llegado a un Acuerdo de Conciliación, el titular incumple el mismo, tendrá la consecuencia del corte del servicio sin notificación previa. No se restituirán dichos servicios hasta el pago total de lo adeudado o del cumplimiento del plan de pago."
Sección 4.- Se enmienda el Artículo 65 de la Ley 129-2020, para que lea como sigue: 
"Artículo 65.- Impugnaciones de Acciones u Omisiones de la Junta de Directores, Administrador Interino y Acuerdos y Determinaciones del Consejo
Las acciones u omisiones de la Junta de Directores, del Administrador Interino, del Agente Administrador, así como los acuerdos del Consejo de Titulares podrán ser impugnados por los titulares en los siguientes supuestos: 
a) Cuando sean contrarios a esta Ley, la escritura matriz y reglamento del condominio; 
b) Cuando resulten gravemente perjudiciales a los intereses de la comunidad o a un titular; 
c) Cuando resulten gravemente perjudiciales para algún titular que no tenga obligación jurídica para soportarlo y no haya sido previsible al momento de la compra. 
Los titulares que sean dueños de apartamentos en condominios que sean dedicados exclusivamente a uso comercial, tendrán que presentar la impugnación ante el Tribunal de Primera Instancia, el cual tendrá jurisdicción primaria y exclusiva. En el caso de los titulares sean dueños de apartamentos en condominios con al menos un apartamento de uso residencial, la jurisdicción será del Departamento de Asuntos del Consumidor.
Cada condominio constituido bajo el régimen de propiedad horizontal deberá establecer un Comité de Conciliación, el cual actuará como un mecanismo de resolución de disputas entre condóminos.  El Comité de Conciliación también atenderá, como foro inicial, toda reclamación que un condómino tenga contra el Agente Administrador, la Junta de Directores y el Consejo de Titulares, así como toda reclamación que el Consejo de Titulares, la Junta de Directores o un Agente Administrador tenga contra un condómino. 
Composición del Comité
En cada asamblea anual, el Consejo de Titulares elegirá un Comité de Conciliación compuesto por tres (3) titulares, uno de los cuales se escogerá de entre la Junta de Directores, excluido el Presidente.  A su vez, se escogerán dos (2) miembros alternos que podrán ser llamados a participar de las labores del Comité de Conciliación cuando se esté dilucidando un asunto que involucre a los miembros principales del Comité. Ningún miembro o miembro alterno del Comité de Conciliación podrá estar en atraso en sus cuotas de mantenimiento.  
Procedimiento para atender las Reclamaciones
El proceso ante el Comité de Conciliación será el siguiente:
Cualquier parte afectada y con legitimidad para así hacerlo en virtud de esta Ley, deberá presentar ante el Comité de Conciliación una reclamación dentro del término jurisdiccional de treinta (30) días desde la fecha que advino en conocimiento de la determinación o acción contra la cual entienda que tiene un reclamo.  La parte que presenta la reclamación deberá acreditar la notificación de dicha reclamación a la parte contra quien la presenta. 
El Comité de Conciliación, dentro de los quince (15) días siguientes al recibo de la Reclamación, emitirá una notificación a la parte reclamada, concediéndole un término de veinte (20) días para presentar su posición sobre la Reclamación presentada. El Comité de Conciliación deberá indicar que, de no recibir la posición de la parte reclamada dentro del término solicitado, podría resolver la Reclamación sin el beneficio de su posición.  La parte reclamada deberá enviar su escrito estableciendo su posición, acreditando también la debida notificación a la parte reclamante. 
Una vez recibida la posición de la parte reclamada, el Comité de Conciliación deberá:
Citar a una reunión informal a cada una de las partes donde se discutan los planteamientos esbozados por cada una de estas;
Dicha reunión informal deberá celebrarse dentro de los quince (15) días luego de recibir la posición de la parte reclamada o dentro los quince (15) días luego de que haya transcurrido el término concedido a la parte reclamada sin que esta haya presentado posición;
Durante el procedimiento de Conciliación, los miembros del Comité escucharán a las partes y buscarán establecer un Acuerdo de Conciliación dirigido a cumplir con los objetivos de la ley y tomando en cuenta el mejor interés de los titulares;
De lograrse un Acuerdo de Conciliación, las partes quedarán vinculadas por los términos y condiciones del mismo; 
De las partes no poder llegar a un Acuerdo, el Comité de Conciliación emitirá una Certificación a esos efectos. La Certificación esbozará, de forma sucinta, las razones por las cuales no se pudo llegar a un Acuerdo de Conciliación. Con esta Certificación, el Reclamante, de entenderlo necesario, podrá acudir al foro administrativo o judicial con competencia y presentar su Querella o Demanda, según sea el caso; 
Toda Reclamación presentada ante el Comité de Conciliación, deberá ser resuelta dentro del término de noventa (90) días desde el recibo de la Reclamación. No obstante, la parte reclamante podrá acudir directamente al Departamento de Asuntos del Consumidor o al Tribunal con competencia para hacer valer su reclamo luego de transcurridos noventa (90) días desde el último trámite sin haber recibido comunicación de parte del Comité de Conciliación sobre el estatus de su Reclamación. 
Procedimiento para establecer planes de pago por cuotas de mantenimiento atrasadas.
En aquellos casos donde un condómino incumpla con el pago de sus cuotas de mantenimiento, según establecido en el Artículo 59, la Junta de Directores del Consejo de Titulares o el Agente Administrador presentará una Reclamación contra el condómino moroso ante el Comité de Conciliación, certificando la debida notificación a dicho condómino. El condómino contra quien se presenta la Reclamación tendrá el término de veinte (20) días para decidir si se acoge o no al proceso establecido en el Comité de Conciliación.  Como parte de la notificación inicial, se le notificará al condómino que para participar del Comité de Conciliación y establecer un plan de pago por cuotas de mantenimiento atrasadas deberá presentar, como pago inicial, un diez por ciento (10%) del pago total de cuotas adeudadas, incluyendo los intereses acumulados, dentro del mismo término de veinte (20) días. El pago del 10% será un requisito sine qua non para poder participar del procedimiento de Conciliación. El condómino que no cumpla con este requisito dentro del término concedido por el Comité no podrá participar del Comité de Conciliación y el Consejo del Titulares podrá levantar una acción de cobro de dinero en cualquier foro competente, solicitando el pago de las cuotas adeudadas, según establecido en el Artículo 59. 
El Consejo de Titulares, mediante votación mayoritaria, podría reducir el porciento de pago inicial requerido al condómino moroso, pero nunca podrá exigir un porciento mayor al establecido en esta Ley. 
En aquellos casos donde se llegue a un Acuerdo de Conciliación sobre el pago de las cuotas de mantenimiento, este será vinculante y exigible ante cualquier foro judicial con competencia. Todo Acuerdo de Conciliación cuya cuantía exceda los $5,000.00 en cuotas retrasadas o que establezca un plan de pago por un periodo mayor de doce (12) meses deberá contar con el voto mayoritario del Consejo de Titulares mediante referéndum o asamblea extraordinaria. 
Jurisdicción del Comité de Conciliación
El Comité de Conciliación será el organismo con jurisdicción original para atender las disputas que puedan ocurrir entre condóminos o cualquier reclamación entre un condómino frente al Consejo de Titulares, la Junta de Directores, el Agente Administrador o viceversa. 
Cualquier parte reclamante en una demanda o querella ante cualquier tribunal o foro pertinente por una de las instancias cubiertas en este Artículo, deberá certificar que acudió de forma inicial ante el Comité de Conciliación y que cumplió con todos los requisitos de éste. Así, solo se podrá acudir ante el Tribunal o el foro administrativo con competencia en los siguientes supuestos:
Cuando no se pudo llegar a un Acuerdo de Conciliación, mediando Certificación a estos efectos;
Cuando transcurrió el término de noventa (90) días desde el último trámite ante el Comité sin que se haya celebrado una reunión para atender el asunto, que el Comité se haya expresado sobre la Reclamación o que se haya emitido comunicación por parte del Comité por parte de la reclamación. 
Será considerado un requisito jurisdiccional que la parte que lleve un reclamo de los cubiertos en este Artículo ante el foro administrativo o judicial con competencia certifique que cumplió con el proceso establecido por el Comité de Conciliación. El incumplimiento con las disposiciones establecidas en este Artículo será razón para la desestimación sin perjuicio de una Querella o causa de acción presentada por hechos cuya jurisdicción original recaía en el Comité de Conciliación.  
…"
Sección 5. - Reglamentación
Cada Consejo de Titulares establecerá la reglamentación necesaria para el funcionamiento del Comité de Conciliación a tenor con las disposiciones de esta Ley. No obstante, se ordena al Departamento de Asuntos del Consumidor a establecer un Reglamento Modelo a utilizarse como guía para cumplir con los objetivos de esta Ley, además de promulgar cualquier reglamentación adicional necesaria en un término no mayor de noventa (90) días luego de la fecha de vigencia de la Ley. 
Sección 6.- Cláusula de Supremacía
Las disposiciones de esta Ley prevalecerán sobre cualquier otra disposición de ley que no estuviere en armonía con lo aquí establecido.
Sección 7.- Cláusula de Separabilidad 
Si cualquier artículo, inciso, parte, párrafo o cláusula de esta Ley o su aplicación a cualquier persona o circunstancia, fuera declarada inconstitucional por un Tribunal con jurisdicción, la sentencia dictada no afectará ni invalidará las demás disposiciones de esta Ley, sino que su efecto se limitará al inciso, parte, párrafo o cláusula de esta Ley, o su aplicación, que hubiera sido declarada inconstitucional. 
Sección 8.- Vigencia. 
Esta Ley comenzará a regir inmediatamente después de su aprobación.