GOBIERNO DE PUERTO RICO

20^ma Asamblea 2^da Sesión

Legislativa Ordinaria

SENADO DE PUERTO RICO

R. del S. 190

INFORME FINAL

18 de noviembre de 2025

AL SENADO DE PUERTO RICO:

La Comisión de Desarrollo Económico, Pequeños Negocios, Banca, Comercio, Seguros y Cooperativismo del Senado de Puerto Rico, previo estudio y consideración, presenta ante este Alto Cuerpo su informe final sobre la Resolución del Senado 190, con sus correspondientes hallazgos, conclusiones y recomendaciones.

ALCANCE DE LA MEDIDA

La Resolución del Senado 190, le ordenó a la Comisión de Desarrollo Económico, Pequeños Negocios, Banca, Comercio, Seguros y Cooperativismo del Senado de Puerto Rico, realizar una investigación exhaustiva sobre el impacto y consecuencias legales, financieras y sociales de las hipotecas revertidas (reverse mortgage) contratadas por personas de edad avanzada en Puerto Rico, particularmente en cuanto a los efectos que estas han tenido en la seguridad de su vivienda principal, su calidad de vida, y el posible aprovechamiento indebido por parte de instituciones financieras o intermediarios, con el fin de evaluar legislación vigente, deficiencias regulatorias y proponer las enmiendas o medidas legislativas necesarias para proteger esta población vulnerable.

INTRODUCCIÓN

Según reza la parte expositiva de la R. del S. 190, las llamadas hipotecas revertidas, o reverse mortgage, fueron promovidas por instituciones financieras a lo largo de las pasadas décadas como un mecanismo para que las personas mayores pudieran acceder a ingresos adicionales durante su retiro, utilizando el valor acumulado en su residencia principal. En esencia, se trata de un préstamo hipotecario que permite a personas de edad avanzada convertir parte del valor de su vivienda en dinero en efectivo, sin la obligación inmediata de repagar el préstamo mientras permanezcan viviendo en la propiedad.

Aunque esta modalidad hipotecaria fue presentada como una herramienta financiera legítima para brindar alivio económico a adultos mayores, múltiples reportajes y testimonios públicos revelaron que, en la práctica, resultaron en una carga significativa para muchas personas. A medida que pasaron los años, afloraron los efectos colaterales de estos productos financieros, incluyendo la ejecución de viviendas por incumplimientos técnicos, el desplazamiento de herederos, la pérdida de patrimonio familiar, y la angustia emocional de personas de edad avanzada que ven amenazada su única vivienda.

En Puerto Rico, aunque la incidencia de nuevas hipotecas revertidas ha disminuido considerablemente, persiste una cantidad significativa de préstamos vigentes suscritos años atrás. En muchos de estos casos, los adultos mayores afirman no haber entendido claramente los términos del acuerdo, el impacto a largo plazo sobre su título de propiedad, o los requisitos de mantenimiento de la vivienda y pago de contribuciones y seguros que pueden dar paso a la aceleración del préstamo y ejecución hipotecaria.

Esta situación ha generado un nuevo tipo de precariedad habitacional entre personas mayores, quienes muchas veces no cuentan con recursos legales ni redes de apoyo suficientes para enfrentar procesos de desahucio o renegociación. A su vez, se ha identificado la posible presencia de prácticas agresivas de venta por parte de algunos corredores hipotecarios o agentes intermediarios que se lucraron desproporcionadamente de la colocación de estos productos, sin ofrecer la orientación adecuada ni asegurar el entendimiento informado por parte de los prestatarios.

Los casos que han salido a la luz pública revelan patrones preocupantes que podrían constituir una modalidad de explotación financiera de personas en situación de vulnerabilidad. Más aún, existe un vacío en la recopilación sistemática de datos y en el seguimiento de los efectos reales que estas hipotecas han tenido sobre la población de adultos mayores, sus familias y su acceso a una vivienda digna y segura.

Por todo lo anterior, la autora de esta Resolución entiende imperativo que el Senado de Puerto Rico, en cumplimiento de su función fiscalizadora y en defensa de los derechos de los ciudadanos, ordene una investigación a fondo sobre las hipotecas revertidas otorgadas en Puerto Rico, su marco regulatorio, los actores envueltos en su promoción y tramitación, y los efectos sociales, jurídicos y económicos que han tenido sobre nuestros adultos mayores. Establece la proponente que, esta investigación servirá de base para evaluar si la legislación y reglamentación vigente es suficiente o si es necesario impulsar reformas adicionales para garantizar que ninguna persona mayor sea víctima de mecanismos financieros lesivos o poco transparentes.

TRÁMITE PROCESAL

Para el cabal análisis de la medida, la Comisión de Desarrollo Económico, Pequeños Negocios, Banca, Comercio, Seguros y Cooperativismo recabó memoriales explicativos a las siguientes entidades, tanto públicas, como privadas: AARP Puerto Rico, Asociación de Bancos de Puerto Rico, Asociación de Ejecutivos de Cooperativas de Puerto Rico, Corporación Pública Para la Supervisión y Seguro de Cooperativas de Puerto Rico, Departamento de Asuntos del Consumidor, Departamento de la Familia, Departamento de Justicia, Departamento de la Vivienda, Mortgage Bankers Association of Puerto Rico, Oficina del Procurador de las Personas de Edad Avanzada, Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras y Servicios Legales de Puerto Rico, Inc.

A continuación, se incluye un resumen de los memoriales explicativos recibidos, sobre la Resolución objeto de análisis.

AARP PUERTO RICO

Se nos comentó desde AARP Puerto Rico que, las hipotecas inversas permiten a los mayores de 62 años convertir parte del valor de su propiedad en dinero en efectivo para atender sus necesidades básicas y mejorar su calidad de vida. Dijeron haber asumido un rol activo en el origen de las hipotecas inversas a nivel federal, cabildeando en el 1987 para lograr la aprobación del “Housing and Community Development Act” (Pub. L. 100-242). Entre las disposiciones de esta abarcadora ley se estableció una nueva sección, la sección 255, en la ley federal de vivienda creando el primer programa a nivel nacional de hipotecas inversas bajo el Departamento de la Vivienda federal (HUD, por sus siglas en inglés).

Añadieron que, las hipotecas inversas han permitido a los adultos mayores aprovechar el valor de su hogar sin tener que venderlo y sin tener que efectuar pagos hasta que la persona fallezca, venda su propiedad o deje de habitarla. En este sentido, ha resultado ser muy favorable para muchas personas que han estado en peligro de perder su hogar por ejecución de hipoteca o personas que tienen una urgencia de contar con dinero para atender sus necesidades más urgentes, como medicamentos y el tratamiento de condiciones crónicas, entre otras. Además, contribuye a que las personas de edad avanzada puedan satisfacer su deseo de envejecer en su hogar, lo que en AARP llaman “age in place”. No obstante, el acelerado crecimiento en la población de edad avanzada combinado con la caída de los mercados hipotecarios tradicionales ha dado paso a la proliferación de casas hipotecarias especializadas en originar este tipo de productos. Al encontrar un nicho de mercado nuevo para generar ingresos en momentos de estrechez económica, estas instituciones desarrollan agresivas campañas publicitarias. La preocupación principal es que este repentino provoque la especulación por parte de las instituciones financieras con préstamos de hipoteca inversa, poniendo en riesgo la seguridad económica y el bienestar de nuestros adultos mayores en el proceso.

Por otra parte, indicaron que, el Departamento de la Vivienda federal, HUD, en virtud de su autoridad administrativa ha establecido una reglamentación y unos protocolos detallados de cumplimiento para, el otorgamiento de una hipoteca inversa garantizada por el gobierno federal. Estos protocolos incluyen el requisito de orientación independiente que se debe cumplir. No obstante, un total de 13 estados de la nación incluyendo a California, Maryland, Massachusetts, Minnesota, Carolina del Norte, Rhode Island, Vermont y Washington han optado por legislar sobre el particular, ya sea para consignar en ley estatal muchas de las provisiones existentes en la ley federal o para ampliar dichas garantías y asegurar la factura más ancha posible en cuanto a la protección del consumidor de este tipo de productos. El objetivo de la legislación estatal es asegurar que el consumidor de edad avanzada que generalmente tiene menos entendimiento financiero pueda estar claro y seguro de tomar la mejor decisión financiera posible ante un producto que resulta ser sumamente complejo y técnico.

En lo que respecta a Puerto Rico, y con el propósito de brindar garantías de protección para los consumidores de hipotecas inversas en Puerto Rico, la Ley 164-2011, según enmendada, conocida como “Ley de Protección al Consumidor de Hipotecas Inversas”, establece primeramente la responsabilidad de las instituciones financieras de actuar de buena fe velando por el interés y bienestar de la persona de edad avanzada que solicita un préstamo de hipoteca inversa. En segundo lugar, enumera los temas que deben cubrirse como parte del proceso de orientación y los requisitos que debe cumplir todo consejero financiero. Además, amplia el periodo de enfriamiento y fija el deber de la institución de mantener informado al cliente luego de otorgado el préstamo. Por último, delega en la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras, el deber de velar por el cumplimiento de esta ley.

Señalaron que, no son numerosas las querellas que se reciben por parte de personas de edad avanzada con respecto a las hipotecas inversas. En un estudio publicado en el 2009 por el U.S. Government Accountability Office, conocido por sus siglas como el GAO, se reconoce esta situación y dice que, según el Federal Trade Commission (FTC, por sus siglas en ingles), entidad fiscalizadora sobre asuntos financieros, la explicación está en que los consumidores de estos productos en muchos casos no indagan lo suficiente durante el proceso de solicitud sobre los pormenores del producto, no están conscientes cuando han sido víctimas de engaño, no saben claramente donde y como presentar su reclamación o, siendo personas de edad avanzada y por razones generacionales o culturales, no se quejan para evitar complicaciones, confrontación o situaciones incomodas.

Otro factor importante que piden considerar en cuanto a las características de los consumidores de hipotecas inversas y la necesidad de garantías para su bienestar, es la influencia que pueden ejercer hijos, familiares y terceros sobre el solicitante es sumamente significativa. La dependencia emocional y material de muchas personas de edad avanzada en sus familiares los hace vulnerables a instancias de explotación financiera. En la mayoría de los casos, estas situaciones no se denuncian precisamente porque ocurren dentro de la familia y el abuelo no quiere entrar en conflicto con el nieto ni el padre o madre de edad avanzada con su hijo. Entienden que, tanto la reglamentación federal como el Código de Ética del National Reverse Mortgage Lenders Association establecen que una institución financiera no debe originar una transacción en la que existan visos de fraude. Sin embargo, como las situaciones que involucran familiares y explotación financiera son tan delicadas y la presión que recibe el solicitante es a veces tan sutil, todo depende de que los oficiales que estén atendiendo al cliente ejerzan su juicio caso a caso.

Por ello, entienden que estas circunstancias ameritan que las instituciones financieras sean las primeras en velar por que no se produzcan este tipo de situaciones y mucho menos que se perpetúen abusos. En este proceso la institución financiera a través de sus oficiales es la que tiene el contacto directo con los solicitantes y la que está en una posición muy favorable para evaluar cada caso y ser diligentes en la información que brindan. Esto es importante porque muchos atropellos ocurren frecuentemente aun en casos en que la persona no finaliza el proceso de obtener el préstamo.

No obstante, opinen que, el sector de la banca hipotecaria atiende una necesidad importante ya que provee financiamiento para aquellos que de otro modo no podrían ser propietarios de su hogar. De igual manera, la industria de hipotecas inversas en Puerto Rico puede brindarle un valioso servicio a la población de edad avanzada. Según el producto va ganando auge entre los consumidores, las actuaciones de instituciones o funcionarios inescrupulosos le hacen daño a los consumidores y a la imagen de la industria bancaria por igual. Antes de promover o generar un préstamo de esta naturaleza, el funcionario de la institución financiera debería considerar si generaría el préstamo en la misma situación si el solicitante fuera su propio padre o su madre.

Recomiendan que haya un proceso de verificación que vaya más allá de la firma del certificado de orientación para garantizar lo siguiente: que los solicitantes reciban información suficiente, que el tiempo de orientación que reciban sea el adecuado y que las personas de escasos recursos que tienen derecho a que se les de la orientación gratuita no se les cobre indiscriminadamente.

Como organización interesada en brindarle la mayor cantidad y variedad posible de alternativas de productos financieros que garanticen la seguridad económica y bienestar de la población de adultos mayores, AARP está totalmente a favor de los préstamos de hipoteca inversa. Sin embargo, entienden que no es un producto para toda persona de edad avanzada que es propietaria de su hogar. Debe considerarse solo a la luz del perfil financiero de cada uno y de las demás alternativas con que cuenta para resolver su situación económica. El mismo debe manejarse con suma cautela por parte de las instituciones financieras en su venta y promoción, ser objeto de fiscalización no solo por parte del Departamento de la Vivienda federal sino también por las autoridades estatales pertinentes y contar con la colaboración de todas las partes envueltas, instituciones financieras y agendas gubernamentales, para ofrecer y verificar que se cumpla con una orientación adecuada.

Finalmente, les parece que la Ley 164-2011 es una medida de sana política pública y que se debe aprovechar el proceso investigativo de la R. del S. 190, para promover el continuo y fiel cumplimiento de la política pública existente.

ASOCIACIÓN DE BANCOS DE PUERTO RICO

La Asociación de Bancos de Puerto Rico esbozó que, términos generales, la Hipoteca Revertida o Hipoteca Inversa, conocida en el idioma inglés como “Reverse Mortgage”, es un préstamo garantizado por el patrimonio neto acumulado de una propiedad inmueble que sirve de residencia principal (“equity” en inglés), el cual no requiere pagos sobre el principal o intereses hasta que el prestatario ya no utilice la vivienda como su residencia principal o incumpla con alguno de los términos y condiciones objeto del contrato.

Existen tres tipos de Hipotecas Revertidas o Inversas: las Hipotecas Revertidas o Inversas para propósito único - ofrecidas por algunas agencias del gobierno estatal o local y por organizaciones sin fines de lucro; las Hipotecas Revertidas o Inversas privadas — que son préstamos ofrecidos por compañías privadas; y las Hipotecas Revertidas o Inversas con seguro federal, conocidas como hipotecas de conversión de amortización hipotecaria o HECM (acrónimo de “Home Equity Conversion Mortgages”). Las HECM son Hipotecas Revertidas o Inversas con seguro federal de la FHA y están respaldadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (“HUD”). La FHA mantiene estrictas regulaciones en lo relativo a este producto para la protección de los consumidores. Estas últimas son las que generalmente se ofrecen en Puerto Rico.

En Puerto Rico, las Hipotecas Revertidas o Inversas se encuentran reguladas en virtud de la Ley 164-2011, según enmendada, conocida como “Ley de Protección al Consumidor de Hipotecas Inversas” y el Reglamento Número 8132, promulgado el 4 de enero de 2012, por la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras, al amparo de la Ley 164, conocido como Reglamento de la Ley de Protección al Consumidor de Hipotecas Revertidas.

Para terminar, señalaron que, ninguno de sus bancos miembros, ofrece actualmente el producto de Hipotecas Revertidas o Inversas entre los productos hipotecarios disponibles en la originación de préstamos. Si algunos pueden mantener en una cartera menguante Hipotecas Revertidas o Inversas, servidas por terceros. La información relevante al manejo de esta cartera se detalla en los informes mensual que se radican con la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF).

ASOCIACIÓN DE EJECUTIVOS DE COOPERATIVAS DE PUERTO RICO

En el caso de la Asociación de Ejecutivos de Cooperativas de Puerto Rico, expusieron que, no todas las cooperativas, ofrecen el servicio de administración de las hipotecas revertidas, lo que las excluye de la gestión directa de estos préstamos. En los que casos en que participaron, su rol se limitó a la originación inicial del préstamo, sin asumir responsabilidades posteriores relacionadas con el cobro, seguimiento o cumplimiento de términos contractuales. Esta limitación operativa provocó que la mayoría de los préstamos fueran referidos a instituciones bancarias o casas hipotecarias, quienes adquirieron los derechos de administración y cobro, consolidando así su dominio en este mercado.

Por lo anterior, afirmaron que la resolución de investigación 190 no implica directamente a las cooperativas.

CORPORACIÓN PÚBLICA PARA LA SUPERVISIÓN Y SEGURO DE COOPERATIVAS DE PUERTO RICO

De otra parte, la Corporación Pública Para la Supervisión y Seguro de Cooperativas de Puerto Rico sostuvo que, según sus datos, este año ninguna cooperativa financiera ha otorgado hipotecas revertidas. En el 2021 es el último año que tienen registrado que una sola cooperativa otorgó este tipo de hipoteca en dos ocasiones.

No obstante, señalan que, el 28.9% de los residentes de Puerto Rico tienen 60 años o más, lo que convierte a este sector en un grupo de alto impacto para esta modalidad hipotecaria, convirtiéndola en una población vulnerable. En ese sentido, entienden que la legislación actual presenta vacíos en cuanto a requisitos de orientación financiera previo a la contratación.

Así las cosas, recomendaron:

1. Transparencia contractual - exigir que los contratos incluyan ejemplos claros de escenarios de pago, costos acumulados y consecuencias al fallecimiento del deudor.
2. Protección de vivienda principal – considerar limites o salvaguardas que eviten la pérdida inmediata de la propiedad por incumplimientos menores.
3. Ordenar un registro público de hipotecas revertidas en Puerto Rico para medir impacto social y económico.

DEPARTAMENTO DE ASUNTOS DEL CONSUMIDOR

Respecto al Departamento de Asuntos del Consumidor, indicaron que, la competencia principal sobre estos productos recae específicamente en la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras. Agregaron que, el Reglamento de Prácticas Comerciales (Reglamento 9158) del DACO podría tener aplicación únicamente de forma tangencial, en aquellos casos en que se determine la existencia de publicidad engañosa o de representación falsa en la promoción de hipotecas revertidas. En tal escenario, el DACO se limitaría a sancionar las prácticas de mercadeo indebidas o engañosas, sin intervenir en la estructura contractual o financiera del producto.

No obstante, están en la disposición de colaborar en el desarrollo de campañas de orientación dirigidas a adultos mayores sobre los riesgos de las hipotecas revertidas, siempre que se les asignen los recursos presupuestarios necesarios para tales fines. Dicho esto, consideran que, el componente educativo y de prevención, resulta fundamental para atender las situaciones de vulnerabilidad económica que enfrentan las personas de edad avanzada. La integración de esfuerzos interagenciales para fortalecer la educación financiera puede contribuir significativamente a reducir los casos de pérdida de vivienda y a mejorar la toma de decisiones informadas entre los consumidores.

DEPARTAMENTO DE LA FAMILIA

El Departamento de la Familia acotó que, un “reverse mortgage” es un producto financiero que fue diseñado para adultos mayores, usualmente de 62 años o más. Es un préstamo hipotecario donde el dueño de la casa recibe dinero usando como garantía el valor acumulado (equity) de su propiedad. A diferencia de una hipoteca tradicional, aquí el banco le pagaba al dueño, ya sea en un pago único, mensualidades o una línea de crédito. No requería pagos mensuales de hipoteca mientras el adulto mayor vivía en la propiedad. Otros requisitos, además de la edad, estaba el ser dueño de la propiedad y residir en ella como vivienda principal; estar libre de deudas o tener una hipoteca pequeña que podía saldarse con el reverse mortgage. Entre las obligaciones del adulto mayor una vez otorgada está: continuar pagando las contribuciones sobre la propiedad (CRIM); mantener vigente un seguro de la propiedad; y mantener la propiedad en condiciones adecuadas.

El préstamo se salda cuando el dueño vende la casa, se muda permanentemente a otra residencia o fallece. Si no es que incumple antes con las condiciones para permanecer en la propiedad. Si el dueño fallece, los herederos pueden pagar la deuda y quedarse con la propiedad, o venderla para saldar la deuda y quedarse con el sobrante.

Por otra parte, indicaron que, aunque parecería una ventaja para los adultos mayores par los ingresos adicionales sin vender la propiedad que les serian útiles para complementar pensiones, cubrir gastos médicos o mejorar su calidad de vida porque no hay obligación de hacer pagos mensuales de hipoteca, existen grandes riesgos que ponen en peligro su techo. Entre estos: el pago de las contribuciones, el costo de un seguro y mantener la propiedad en condiciones adecuadas para permanecer en ella. De no cumplir, la deuda puede acelerarse y el adulto mayor tendría que saldarla lo cual probablemente no pueda cumplir por lo que la institución financiera la ejecutaría. Otro riesgo es que los intereses se acumulan y se reduce el valor neto de la vivienda para los herederos.

Sobre la población de adultos mayores, nos dijeron que, se proyecta que esta población continue incrementado en la próxima década, lo cual demuestra que Puerto Rico, al igual que muchas otras regiones del mundo, está experimentando un acelerado proceso de envejecimiento poblacional como resultado de factores como el aumento de la expectativa de vida y la disminución de la tasa de natalidad. Según los datos de la Encuesta de la Comunidad del año 2022, estimados a cinco (5) años, realizada por el Negociado del Censo de los Estados Unidos, la población de 60 años o más en la isla fue de 944,507 personas, representando el 28.9% de la población total. De otra parte, las proyecciones realizadas por el Negociado del Censo en su Base de Datos Internacionales indican que se espera que para el año 2030, la población de 60 años o más represente un 35%, para el año 2040 un 38.1%, para el 2050 un 39.8% y para el 2060 un 43.7%.

Dicho lo anterior, expusieron que, el Gobierno de Puerto Rico tiene como política pública el propiciar la seguridad y protección, así como el sentido de pertenencia, auto estimación y realización de todo adulto que va experimentando el paso de los años. La atención de la población de adultos mayores y la provisión de servicios para mejorar la calidad de vida son de alta prioridad para la Agencia. El desarrollo de actividades y acciones que contribuyan a mantener al máximo la capacidad de independencia física, mental y social posible en estos adultos, dentro de su ámbito familiar y social, es esencial para lograr su bienestar y su participación activa en la comunidad.

Asimismo, y a tenor con lo explicado en el párrafo que antecede, mencionaron que la Ley 121-2019, según enmendada, conocida como “Carta de Derechos y la Política Pública del Gobierno a Favor de los Adultos Mayores”, en su Artículo 2, expone que será la política pública del Gobierno de Puerto Rico la participación y la integración social de los adultos mayores como un valioso activo para Puerto Rico, impactando su calidad de vida, de forma positiva mediante servicios ágiles, eficientes y accesibles. El Gobierno de Puerto Rico está comprometido con transformar las condiciones de vida de esta población. De igual forma, establece el orden público e interés social que conlleven como resultado, la creación de las condiciones necesarias para lograr la protección, atención, bienestar y desarrollo de los adultos mayores a partir de los sesenta (60) anos, logrando su plena integración al desarrollo social, económico, político y cultural de Puerto Rico.

También sostienen ser la agencia con mayores responsabilidades cuando se trata de la protección de nuestros adultos mayores y adultos con impedimentos. Desde la Administración Auxiliar de Servicios a Personas de Edad Avanzada y Adultos con Impedimentos, adscrita a la Administración de Familias y Niños (ADFAN), no solo se investigan los referidos de maltrato o negligencia por parte de familiares, custodios o tutores, sino que, además, investigan las denuncias que se reciben sobre maltrato institucional, explotación financiera y condiciones infrahumanas.

En cuanto a la R. del S. 190, recomiendan conocer más a fondo como se dieron los procesos paras que los adultos mayores, solicitaran este tipo de hipotecas. Ello, dado a que posiblemente familiares, tutores legales, custodios u otros solicitaron estos préstamos hipotecarios con su o sin conocimiento de las implicaciones que acarrearían en el futuro por lo cual en la actualidad no han podido cumplir con los pagos. Estas personas pudieron haber sido víctimas de maltrato en la modalidad de explotación financiera.

Para culminar, reconocen la importancia y la relevancia de esta investigación dado el alto aumento de desahucios que se han estado dando en los últimos años contra adultos mayores. Aunque no clasifican los referidos por modalidad de desahucio, reconocen que distintas agencias refieren situaciones con adultos mayores para su intervención como medida protectora, incluyendo la Rama Judicial. Inclusive, han tenido situaciones en las cuales se les ha requerido ubicar adultos mayores capacitados en establecimientos de cuidado sustituto cuando este no es el fin de sus servicios y estos se niegan a ser ubicados.

Y, nos traen a colación que, las residencias para adultos mayores (égidas privadas y públicas) en ocasiones el costo es mayor a los ingresos que tienen estas personas por lo que no cualifican para estas. Es por ello que entienden necesario promover el desarrollo de viviendas accesibles y asequibles para estos, ante el cambia demográfico que atraviesa Puerto Rico y las necesidades que tenemos que atender de esta población.

DEPARTAMENTO DE JUSTICIA

El Departamento de Justicia afirmó que, ante la reiterada preocupación de la Asamblea Legislativa en torno al crecimiento vertiginoso de la población de sesenta años o más en Puerto Rico, se ha estimado que es necesario establecer mecanismos para proteger los fondos y bienes de las personas de edad avanzada en nuestra jurisdicción, ya que, según los expertos, es una población vulnerable y propensa a ser explotada económicamente. Esta preocupación ha dado lugar, desde hace varios años, a la creación y aprobación de legislación tanto en los Estados Unidos como en Puerto Rico.

A modo ilustrativo, indicaron que algunas leyes federales tipifican como delito ciertas prácticas engañosas y fraudulentas utilizadas a menudo para explotar financieramente a los adultos mayores, por ejemplo, el “Elder Abuse Prevention and Prosecution Act” de 2017. Sobre este particular, el Código Penal de Puerto Rico tipifica en su Artículo 127-C, el delito de “explotación financiera de personas de edad avanzada”, el cual contempla dos modalidades de delito: (1) cuando media el uso impropio de fondos, propiedad mueble o inmueble o de los recursos de una persona de edad avanzada por otro individuo incluyendo, pero no se limita a falsas pretensiones, malversación de fondos, coerción, enajenación de bienes o negación de acceso a bienes; y (2) cuando una persona, conociendo sobre la incapacidad para consentir de una persona de edad avanzada o incapacitada, goce o no de una posición de confianza en relación a aquella, y/o tenga una relación de negocios con la persona obtenga, utilice o conspire con un tercero bien sea intencionalmente, mediante engaño o intimidación para obtener o utilizar los fondos, activos, propiedad mueble o inmueble de la persona de edad avanzada o con impedimento, con el propósito de privarlas temporera o permanentemente de su uso; beneficio o posesión, para uso o beneficio propio o de terceros. Así, el referido Artículo 127-C del Código Penal tipifica la explotación financiera de persona de edad avanzada, sanciona el uso indebido de fondos, propiedades mediante fraude, engaño, manipulación o abuso de confianza e impone la pena de restitución obligatoria a favor de la víctima.

Por otra parte, la Ley Especial Para prevenir la Explotación Financiera contra los Adultos Mayores y Adultos con Impedimentos, Ley 76-2020, fortaleció el marco jurídico para prevenir y combatir la explotación financiera, estableciendo indicadores que facilitan la identificación de casos de maltrato a adultos mayores o con impedimento y orientan a las instituciones financieras y aseguradoras en la implementación de protocolos y procesos de prevención y detección de posibles situaciones de explotación, basados en los indicadores que la ley establece. Además, la Ley constituye una alianza interagencial, liderada por el Departamento de Justicia, para elaborar y promover la implementación de un plan de educación, capacitación y colaboración sobre el tema de explotación financiera para los diversos componentes del sistema de administración de justicia. De igual forma, la referida ley faculta a los tribunales a imponer medidas cautelares inmediatas y restitución, en casos de explotación financiera.

Luego, la Ley 205-2024 enmendó la “Ley de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras”, para uniformar la política pública y establecer de manera expresa, que el Comisionado de Seguros, la OCIF y el Presidente de la Corporación Pública para la Supervisión y Seguro de las Cooperativas de Ahorro y Crédito, tienen el deber de exigir a las entidades bajo su supervisión, la implementación de protocolos para la prevención y detección de casos de explotación financiera contra adultos mayores o personas con impedimentos, utilizando los indicadores previstos en la Ley 76.

Además, explicaron desde el Departamento de Justicia que, en lo concerniente a la investigación ordenada por la R. de S. 190, es menester mencionar la Ley de Protección al Consumidor de Hipotecas Inversas, Ley 164-2011. Esta fue aprobada en consideración de que, para ese entonces, las hipotecas revertidas o inversas estaban en todo su apogeo y crecimiento, y eran un producto financiero de atracción, en particular, para la población de personas mayores de sesenta y dos años que ya aumentaba vertiginosamente.

La Ley de Hipotecas Inversas establece protecciones y garantías adicionales a las establecidas por la legislación federal aplicable a los consumidores de préstamos de hipotecas inversas. Además, la Ley consigna los deberes que tienen las instituciones financieras que ofrecen estos préstamos para con los consumidores, autoriza a la OCIF para que supervise y haga valer las disposiciones de la Ley, y establece sanciones, multas y penalidades, entre otros fines.

En lo que respecta a experiencia y conocimiento de los Fiscales Auxiliares del Departamento de Justicia, tuvieron a bien mencionar las siguientes observaciones a inquietudes:

1. Se ha identificado falta de comprensión clara, sabre los términos y condiciones del negocio. Por ejemplo, la persona de edad avanzada no entendió como se calculaba el monto del desembolso ni las deducciones aplicables por concepto de intereses, costos administrativos, seguros, así como el impacto del valor de la propiedad o de las cantidades adeudadas. Los contratos de hipotecas inversas son de complejidad técnica, y la ausencia de información clara y completa pueden llevar a decisiones financieras que resulten perjudiciales para el adulto mayor.
2. Con frecuencia, las personas de edad avanzada no abren la correspondencia de las instituciones financieras y, por ello, no se enteran de posibles incumplimientos de los términos de sus préstamos, quedando sujetos a la perdida de sus propiedades. Gran parte de esta correspondencia está redactada en inglés, idioma que muchos no dominan, lo que les impide corregir oportunamente situaciones adversas. Además, al comunicarse al número de teléfono que figura en la correspondencia, menudo, solo, reciben respuesta de una grabadora.
3. La barrera del idioma y la ausencia de acompañamiento institucional o de asesoría adecuada colocan a muchos adultos mayores, en una posición de extrema vulnerabilidad, incluso cuando el incumplimiento ocurre de manera involuntaria. El adulto mayor que no domina el idioma no entiende el contenido de las cartas de las instrucciones para responder o solicitar aclaraciones. Con el tiempo, esto puede generar la acumulación de cargos o incumplimientos involuntarios por falta de respuesta.
4. Este escenario evidencia un vacío de protección al consumidor cuando los préstamos son cedidos a instituciones extranjeras sin garantizar la continuidad lingüística, la accesibilidad y el acompañamiento necesario para una población adulta mayor que depende de información clara y comprensible. La falta de comunicación efectiva puede derivar en consecuencias graves, tales como la pérdida del hogar o la pérdida total del contacto con la entidad que administra la deuda.
5. Por otro lado, algunas de estas personas desconocen que bubo un cambio en el seguro de la hipoteca, y desconocen las consecuencias. También desconocen que pueden cambiar de seguro de la propiedad a una compañía local en Puerto Rico, lo que sería más accesible económicamente para la persona. En ocasiones, las personas hacen el cambio al seguro local, pero no lo notifican a la institución hipotecaria, que está localizada en el extranjero, incurriendo en incumplimiento de los términos contractuales, y exponiéndose a la posibilidad de perder su propiedad por una falta administrativa que pudo haberse evitado con una orientación clara y el contacto con el funcionario bancario.

De igual manera, destacaron en el Departamento de Justicia que, en muchos casos, las carteras de productos de hipoteca inversa, una vez originadas por una institución bancaria local, son vendidas o transferidas a instituciones financieras fuera de Puerto Rico. En el contexto de la protección financiera y las hipotecas inversas, resulta evidente que, aunque este producto puede representar una oportunidad de alivio económico necesario para muchos adultos mayores, también constituye una transacción compleja y potencialmente riesgosa para esta población, por los siguientes aspectos:

1. Comprensión del producto: Estos contratos, además de ser extensos, contienen un lenguaje técnico que dificulta el entendimiento pleno por parte del adulto mayor.
2. Desinformación: El producto a menudo se presenta coma una manera de “ganar dinero fácil” o de “vivir gratis”, lo que puede inducir a interpretaciones equivocadas por parte del adulto mayor:
3. Impacto del negocio y riesgo de pérdida de vivienda: Estos contratos contienen términos y condiciones de estricto cumplimiento; en caso de incumplimiento, se procede a la ejecución de la propiedad. Incluso el retraso en el pago de seguros, contribuciones o mantenimiento, aunque sea un solo pago, puede generar el riesgo de pérdida de la vivienda.
4. Explotación financiera: El adulto mayor puede ser presionado por familiares- o parientes para realizar la transacción, de manera que los recursos obtenidos no lleguen, a su cuenta ni se utilicen en beneficio del propio adulto mayor.

Finalmente, recomendaron que se revise la Ley 164 y su reglamento, en cuanto a los siguientes aspectos:

1. Se debe reforzar el enfoque ético y la responsabilidad bancaria hacia la población de adultos mayores.
2. Se debe enfatizar en la responsabilidad de la institución de notificar el cambio del titular de la cartera (venta del préstamo a otra institución financiera) al adulto mayor. En términos de obligaciones y contratos, hay obligación de notificar el cambio de deudor, pero no del acreedor. Aquí se recomienda realizar una excepción a esa regla.
3. Realizar campañas de orientación publica sobre la Ley de Hipotecas Inversas, para enfatizar en la protección y orientación al adulto mayor.
4. Ante la posible comisión de casos de maltrato o delitos, se deben implementar protocolos o mecanismos en las agencias pertinentes, como la OCIF y la OPPEA, para atender y referir querellas relacionadas con el incumplimiento de la Ley de Hipotecas Inversas.

DEPARTAMENTO DE LA VIVIENDA

El Departamento de la Vivienda sostuvo que los programas de la subvención en Bloque para el Desarrollo Comunitario - Recuperación de Desastres (CDBG-DR, por sus siglas en inglés) y la subvención en Bloque para el Desarrollo Comunitario - Mitigación (CDBGMIT, por sus siglas en inglés) no trabajan directamente con el producto de hipotecas revertidas o reverse mortgage. No obstante, las Guías del Programa de Autorización de Títulos (Programa TC, por sus siglas en inglés) y las Guías del Programa de Asesoría de Vivienda (Programa HC, por sus siglas en inglés) lo mencionan.

Sobre el Programa TC, este incluye la existencia de una hipoteca revertida o reverse mortgage como una de las razones por las cuales un título podría determinarse como inalcanzable. Lo anterior sucede por los riesgos que conlleva este tipo de producto hipotecario. Si el dueño de la propiedad inmueble deja de cumplir con los términos y condiciones de la hipoteca revertida o reverse mortgage, la institución financiera pudiera declarar exigible la hipoteca inverses. De suceder lo anterior, se tendría que pagar la totalidad del préstamo o exponerse a una ejecución de hipoteca. Esto resulta incompatible con el objetivo del Programa TC, de asistir a familias de ingresos bajos y moderados (LMI, por sus siglas en inglés) en Puerto Rico a obtener títulos perfeccionados y mercadeables sobre sus propiedades.

Por su parte, el Programa HC provee servicios educativos sobre temas de asesoría de vivienda y ejecución de hipotecas, entre otros. Esto incluye educación al público a través de profesionales de las Agencias de Asesoría de Vivienda (HCA, por sus siglas en inglés) certificadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD, por sus siglas en ingles). Las HCAs podrían tratar temas aprobados de consejería, educación y divulgación comunitaria aprobados sobre distintos asuntos de vivienda. Conforme al 24 CFR § 214.300 (e)(3), lo anterior incluye el asunto de los derechos y responsabilidades de los propietarios de viviendas e hipotecas revertidas.

En vista de todo lo anterior, el Departamento opina que este estudio brindaría apoyo adicional a Vivienda para reforzar las medidas que el Programa HC que actualmente implementa para brindarle orientación adecuada a la ciudadanía sobre el tema de hipotecas revertidas.

MORTGAGE BANKERS ASSOCIATION

La Mortgage Bankers Association argumentó que, la mayoría de las hipotecas inversas tienen tasas variables que están vinculadas a un índice financiero y cambian de acuerdo a las condiciones del mercado. Los préstamos a tasa variable tienden a ofrecer más opciones con respecto al modo en que el cliente obtiene el dinero a través de la hipoteca inversa. Algunas hipotecas inversas (en su mayoría las HECM) ofrecen tasas fijas, pero requieren que el cliente tome su préstamo como un pago global al momento del cierre de la operación. Con frecuencia, el monto total que puede tomar el cliente en estos préstamos es inferior al que podría obtener con un préstamo a tasa variable. De igual forma, los intereses de las hipotecas inversas no son deducibles de las declaraciones de impuestos a los ingresos hasta que se cancele el préstamo, parcialmente o en su totalidad. En estos casos el cliente es responsable de pagar los impuestos a la propiedad, el seguro, los servicios públicos, el mantenimiento y otros gastos asociados.

En referencia al contenido de la R. del S. 190, señalaron lo siguiente:

1. Las hipotecas revertidas no fueron ni son un producto que ha sido “promovido” por las instituciones financieras. Simplemente, es un producto que estuvo y está accesible en el mercado, no solo en Puerto Rico, sino también en la nación norteamericana.
2. Este producto tiene unas características y regulaciones estandarizadas que son de aplicación, tanto en la Isla como en Estados Unidos.
3. Las hipotecas revertidas son un producto considerado por adultos mayores, en especial ante situaciones de emergencia o necesidad económica, para atender temas de salud, llevar a cabo reparaciones necesarias o mejoras, entre otros, en la cual los ciudadanos requieren de un activo económico para confrontar cualquiera que sea su emergencia o situación.
4. La industria financiera desconoce de casos o situaciones de explotación financiera asociada a este producto. La explotación financiera usualmente se da dentro del entorno familiar. En ese sentido, recomendaron solicitar al Departamento de Justicia data de cuantos casos de explotación financiera están asociados a la hipoteca a la inversa, de modo que se pueda contar con información confiable y no partir de meras especulaciones.
5. La exposición de motivos menciona que en muchos casos los adultos mayores afirman no haber entendido claramente los términos del acuerdo, el impacto o dos requerimientos asociados. Difieren de esta alegación, dado a que las instituciones financieras en este producto deben cumplir con requerimientos específicos, dirigidos a resguardar el desglose de información.
6. La exposición alude a la identificación de “prácticas agresivas de venta por parte de algunos corredores hipotecarios o agentes intermedios que se lucraron desproporcionalmente de la colocación de estos productos”. Entienden que esta acusación es muy grave y debe venir acompañada de prueba especifica o data que resguarde la misma. Recomiendan constatar con la OCIF o COSSEC, la data estadística de querellas presentadas ante estas dependencias asociadas a esta alegación.
7. La exposición de motivos alude a un alza en ejecuciones asociadas a hipotecas revertidas. Esta alegación contrasta con los datos estadísticos de la OCIF para el año 2023-2024, que refleja una reducción de un 52.8% en ejecuciones hipotecarias, lo que supone la cifra más baja registrada en la pasada década. Para el año 2024, según surge de los datos de la OCIF, se ejecutaron 1,171 propiedades residenciales, lo que representa un 49.4% menos que en el año anterior. Esta cifra es la más baja reportada. En adición a esto, para este mismo año 2024 había un total de 3,589 viviendas en proceso de ejecución, lo que representa una disminución de 25.6%, comparado con el año anterior. En los primeros meses del año 2025 se reportaron 225 préstamos hipotecarios en ejecución, dado a retrasos en pagos, lo que representa un descenso de 55.6%, comparado con este mismo periodo en el 2024. Durante este mismo periodo, se reportaron 3,457 en proceso de ejecución, lo que representa un 23% por debajo de las viviendas en proceso de ejecución para el año anterior.

Agregaron que, el Programa de hipoteca inversa está altamente regulado para resguardar una transacción segura y transparente, en beneficio del cliente. A estos efectos, la institución hipotecaria debe cumplir con varias leyes federales, a saber: el Fair Housing Act, el Fair Credit Reporting Act y el Equal Credit Opportunity Act, entre otros. Además de seguir las guías del Home Equity Conversion Mortgage (HECM) Financial Assestment Property Charge Guides. Y, a nivel local, este tema está regulado por la Ley 164-2011, según enmendada, conocida como “Ley de Protección al Consumidor de Hipotecas Inversas”.

Para finalizar, esbozaron que este producto no está teniendo mucha demanda en Puerto Rico. Según los datos provistos por sus socios, dentro del periodo 2020 al 2025, el número de cierres han sido ínfimos, reflejando un menor número de casos para el año 2024-2025.

OFICINA DEL PROCURADOR DE LAS PERSONAS DE EDAD AVANZADA

En tanto, la Oficina del Procurador de las Personas de Edad Avanzada planteó que, de acuerdo con la Encuesta de la Comunidad del Negociado del Censo, año 2023, el 39.2% de las personas de 60 años o más viven por debajo del umbral oficial do pobreza. El promedio de ingresos es de $42,277 dólares. En Puerto Rico el indicador de pobreza, que varía en función del tamaño de una familia y las edades de sus miembros, lo determina el Gobierno de los Estados Unidos y se fundamenta en un ingreso mínimo necesario para satisfacer las necesidades básicas tales como: alimento, vivienda y vestimenta. El Negociado del Censo de los Estados Unidos estableció que para el año 2024, una persona de 65 años o más que generara menos de $15,050 al año vivía bajo el nivel de pobreza. Por otra parte, se considera que cuando dos personas de 65 años o más generan menos de $18,970 al año, viven en pobreza.

Sobre la vivienda, los datos del Censo muestran que el 80.3 por ciento de las personas de 60 años o más son dueños de sus residencias, mientras que el 19.7 por ciento reside en una propiedad alquilada. La mediana del valor de la propiedad en donde residen las personas adultas mayores es $120,000.00 con un promedio de pago hipotecario mensual de $899.00. Para los hogares, en donde se paga renta, la mediana del pago mensual es $449.00.

Compartieron estadísticas publicadas por El Nuevo Dia que indican que el 2020 terminó con 911 casas reposeídas, cantidad que aumentó a 2,210 viviendas en 2022 y a 2,315 el año 2023. Tan solo durante los primeros tres mesas del año 2024, se registraron 1,189 viviendas reposeídas por los bancos, entre ellas las de adultos mayores que hicieron hipotecas revertidas. (Rivera Marrero, Mildred, En crisis por ejecuciones de hipotecas "reverse". El Nuevo Día, 20 de octubre de 2024, Pág. 20).

En suma, avalaron la R. del S. 190, por tratarse de una medida de fiscalización y protección a la propiedad del adulto mayor, contra la explotación financiera y a favor de la educación adecuada al adulto mayor consumidor que considera la hipoteca revertida como una opción.

OFICINA DEL COMISIONADO DE INSTITUCIONES FINANCIERAS

Esbozaron que su posición sobre el tema de la R. del S. 190, es endosarlo. Entienden que las situaciones expuestas en la Exposición de Motivos de la medida, justifican la investigación propuesta. Informaron, además, que en la OCIF no se han recibido querellas relacionadas con hipotecas revertidas desde el año 2015.

SERVICIOS LEGALES DE PUERTO RICO, INC.

Nos comentó Servicios Legales de Puerto Rico, Inc., que su misión es promover y brindar servicios legales civiles a personas y comunidades para que tengan acceso al sistema de derecho y justicia, mediante la educación, capacitación y representación legal.

Por los pasados años, las solicitudes de servicios para adultos mayores han ido en aumento, al igual que los problemas legales que enfrentan. Dentro de las situaciones que atienden, se encuentran los problemas que esta población ha venido enfrentando con las hipotecas revertidas, conocidas también como “reverse mortgages”. Para atender este asunto de las hipotecas reverse, desde el 2018, establecieron el Proyecto Defensa del Deudor Hipotecario. A través de dicho proyecto, han atendido de forma directa 131 casos relacionados a hipotecas revertidas. También han impactado a miles de personas más a través de su trabajo educativo en redes sociales y actividades comunitarias de divulgación de servicios.

Según su experiencia, la gran mayoría de los adultos mayores que entraron en este tipo de transacción, no entendían claramente los términos, requisitos y condiciones de este tipo de préstamo. Por ende, también desconocían el impacto negativo que un incumplimiento con alguno de los términos del préstamo podía tener sobre su título y la posible pérdida de su hogar. Dado a que muchos de los deudores desconocían los términos y riesgos asociados a este préstamo, tampoco pueden preparar a sus herederos o cuidadores para lidiar con ellos. Por esta razón, también reciben y atienden múltiples solicitudes de servicios de parte de familiares de deudores que han fallecido o por alguna razón han quedado incapacitados, pero que les preocupa perder su hogar pues no tienen otra alternativa de vivienda.

En segunda instancia tienen los problemas relacionados con el manejo de estos préstamos de parte de las inversionistas y las compañías que les dan servicio. En lo que concierne a este tema, resulta necesario resaltar que la mayoría de las hipotecas revertidas son manejadas por compañías extranjeras que no poseen oficinas físicas en la jurisdicción de Puerto Rico y manejan sus negocios en el idioma inglés. Tampoco conocen la idiosincrasia de nuestra población.

Específicamente se quejan de recibir notificaciones de parte del inversionista o de la compañía que le da servicio a su préstamo, en el idioma inglés, aun luego de expresarle a dichas entidades que desconocen ese idioma. También se quejan de que muchas de estas compañías no cuentan con oficinas presenciales en Puerto Rico a donde ellos puedan recurrir en búsqueda de ayuda y cuando intentan comunicarse vía telefónica, se enfrentan con la situación de que muchas de estas compañías no cuentan con personal que los pueda asistir telefónicamente en español. En ese sentido, entienden que una comunicación adecuada entre el deudor y el servidor del préstamo es de vital importancia para la sana administración de este tipo de préstamo y para evitar los posibles incumplimientos que darían base a una acción judicial en ejecución de hipotecas.

Otro aspecto importante que mencionaron sobre las comunicaciones y el manejo inadecuado de estos préstamos es el hecho de que existen requisitos que dependen de agencias gubernamentales externas a la relación entre deudor a inversionista, como lo es el Centro de Recaudaciones de Impuestos Municipales (CRIM). Estos préstamos le requieren al deudor hipotecario que mantenga sus responsabilidades para con el CRIM al día, y le requieren al servidor del préstamo que se asegure que esto esté ocurriendo. Pero a lo largo de su trayectoria, han enfrentado múltiples instancias donde el inversionista o servidor del préstamo realiza pagos al CRIM sin corroborar adecuadamente la validez de la deuda o informar al deudor at respecto. En consecuencia, el deudor incurre en un alegado incumplimiento sin conocer del mismo o haber tenido oportunidad de evitarlo.

El último problema que entienden necesario mencionar, son las malas prácticas legales que han podido identificar a lo largo de su trayectoria defendiendo adultos mayores en casos judiciales de ejecución de hipoteca. Los casos de ejecuciones de hipotecas revertidas tienden a ser complejos, porque su génesis suele nacer de un alegado incumplimiento contractual, no de una falta de pago recurrente, como suele ocurrir en los casos de ejecuciones de hipotecas regulares.

Por tal razón, entienden que es una obligación ética y profesional del abogado demandante, previo a la presentación de su reclamación, asegurarse de que el alegado incumplimiento en efecto se ha constituido y el deudor obvió cumplir con el mismo luego de ser debidamente notificado. Su experiencia les ha demostrado que muchos abogados demandantes no actúan conforme a esta práctica.

En fin, opinan que muchos de los casos judiciales radicados, pueden evitarse si el abogado del inversionista o servidor procura constatar el alegado incumplimiento, previo a radicar la demanda. Enfrentar un proceso legal puede causar gran preocupación y desasosiego especialmente en adultos mayores. Lo anterior se agrava si el pleito carecía de méritos y no debió radicarse. Han logrado prevalecer en los casos radicados en los Tribunales demostrando los incumplimientos de los bancos.

HALLAZGOS, CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Como mencionáramos anteriormente, la Resolución del Senado 190 le ordenó a la Comisión de Desarrollo Económico, Pequeños Negocios, Banca, Comercio, Seguros y Cooperativismo del Senado de Puerto Rico, realizar una investigación exhaustiva sobre el impacto y consecuencias legales, financieras y sociales de las hipotecas revertidas (reverse mortgage) contratadas por personas de edad avanzada en Puerto Rico, particularmente en cuanto a los efectos que estas han tenido en la seguridad de su vivienda principal, su calidad de vida, y el posible aprovechamiento indebido por parte de instituciones financieras o intermediarios, con el fin de evaluar legislación vigente, deficiencias regulatorias y proponer las enmiendas o medidas legislativas necesarias para proteger esta población vulnerable.

Sin embargo, es de notar que ya existe legislación que atiende este tema. En particular, nos referimos a la Ley 164-2011, según enmendada, conocida como “Ley de Protección al Consumidor de Hipotecas Inversas”. Entre las obligaciones que la mencionada ley les impone a las instituciones financieras al recomendar, procesar o vender el producto de hipoteca a la inversa, se encuentra la obligación legal de hacerle entrega al solicitante del préstamo de una notificación, apercibiéndole de la importancia de orientarse adecuadamente antes de obtener el préstamo. La ley también exige a la institución financiera que, antes de aceptar una solicitud completada para la hipoteca inversa, refiera al solicitante varias agencias de consejería, brindándole una lista de las agencias que están debidamente certificadas por HUD. También se requiere que se entregue a los prestatarios potenciales, una lista de cotejo de diez puntos o asuntos que deberán ser cubiertos durante la orientación, y que se reciba una certificación del solicitante o de su representante autorizado, que evidencie que este recibió la orientación de un consejero. Además, la ley establece que, en la sesión de orientación a los solicitantes del préstamo, se deberán cubrir aspectos relacionados con las implicaciones de la hipoteca a la inversa, informar sobre otras alternativas financieras, gastos relacionados, consecuencias contributivas, condiciones que podrían provocar ejecución de la propiedad, y otros pormenores importantes.

No obstante, de la información obtenida durante el proceso legislativo podemos resumir los siguientes hallazgos, conclusiones y recomendaciones:

HALLAZGOS PRINCIPALES

1. Según los datos de la Encuesta de la Comunidad del año 2022, estimados a cinco (5) años, realizada por el Negociado del Censo de los Estados Unidos, la población de 60 años o más en la isla fue de 944,507 personas, representando el 28.9% de la población total.
2. Las proyecciones realizadas por el Negociado del Censo en su Base de Datos Internacionales indican que se espera que, para el año 2030, la población de 60 años o más represente un 35%, para el año 2040 un 38.1%, para el 2050 un 39.8% y para el 2060 un 43.7%.
3. De acuerdo con la Encuesta de la Comunidad del Negociado del Censo, año 2023, el 39.2% de las personas de 60 años o más viven por debajo del umbral oficial do pobreza. El promedio de ingresos es de $42,277 dólares.
4. En Puerto Rico el indicador de pobreza, que varía en función del tamaño de una familia y las edades de sus miembros, lo determina el Gobierno de los Estados Unidos y se fundamenta en un ingreso mínimo necesario para satisfacer las necesidades básicas tales como: alimento, vivienda y vestimenta. El Negociado del Censo de los Estados Unidos estableció que para el año 2024, una persona de 65 años o más que generara menos de $15,050 al año vivía bajo el nivel de pobreza. Por otra parte, se considera que cuando dos personas de 65 años o más generan menos de $18,970 al año, viven en pobreza.
5. Sobre la vivienda, los datos del Censo muestran que el 80.3 por ciento de las personas de 60 años o más son dueños de sus residencias, mientras que el 19.7 por ciento reside en una propiedad alquilada. La mediana del valor de la propiedad en donde residen las personas adultas mayores es $120,000.00 con un promedio de pago hipotecario mensual de $899.00. Para los hogares, en donde se paga renta, la mediana del pago mensual es $449.00.
6. Existe la Ley 164-2011, según enmendada, conocida como “Ley de Protección al Consumidor de Hipotecas Inversas”, mediante la cual se establecen protecciones y garantías adicionales a las establecidas por la Ley Federal para los consumidores de préstamos de hipotecas inversas; establece los deberes que tendrán las instituciones financieras que provean este tipo de préstamo para con los consumidores; faculta a la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras para que supervise y ejecute las disposiciones de esta Ley; establece sanciones, multas y penalidades.
7. En atención a la Ley 164, la OCIF promulgó el Reglamento Número 8132 de 4 de enero de 2012, conocido como “Reglamento de la Ley de Protección al Consumidor de Hipotecas Inversas”, el cual cubre deberes y obligaciones de los concesionarios, prácticas prohibidas, facultades del Comisionado de la OCIF y su poder de investigación.
8. Existe un Código de Ética del National Reverse Mortgage Lenders Association, mediante el cual sus miembros son responsables y responden por las acciones u omisiones de sus funcionarios, directores, empleados, agentes y representantes. Los miembros de la NRMLA que no puedan o no deseen comprometerse y adherirse a los Valores y cumplir con las Reglas, o que el Comité de Ética y Estándares de la NRMLA determine que no las han cumplido, no pueden ser miembros de la NRMLA.
9. Hay tres tipos de Hipotecas Revertidas o Inversas: las Hipotecas Revertidas o Inversas para propósito único - ofrecidas por algunas agencias del gobierno estatal o local y por organizaciones sin fines de lucro; las Hipotecas Revertidas o Inversas privadas — que son préstamos ofrecidos por compañías privadas; y las Hipotecas Revertidas o Inversas con seguro federal, conocidas como hipotecas de conversión de amortización hipotecaria o HECM (acrónimo de “Home Equity Conversion Mortgages”). Las HECM son Hipotecas Revertidas o Inversas con seguro federal de la FHA y están respaldadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (“HUD”). Son las que generalmente se ofrecen en Puerto Rico.
10. Las hipotecas inversas pueden representar una oportunidad de alivio económico necesario para muchos adultos mayores, pero también constituye una transacción compleja y potencialmente riesgosa para esta población, por los siguientes aspectos: 1. Comprensión del producto: Estos contratos, además de ser extensos, contienen un lenguaje técnico que dificulta el entendimiento pleno por parte del adulto mayor. 2. Desinformación: El producto a menudo se presenta coma una manera de “ganar dinero fácil” o de “vivir gratis”, lo que puede inducir a interpretaciones equivocadas por parte del adulto mayor. 3. Impacto del negocio y riesgo de pérdida de vivienda: Estos contratos contienen términos y condiciones de estricto cumplimiento; en caso de incumplimiento, se procede a la ejecución de la propiedad. Incluso el retraso en el pago de seguros, contribuciones o mantenimiento, aunque sea un solo pago, puede generar el riesgo de pérdida de la vivienda. 4. Explotación financiera: El adulto mayor puede ser presionado por familiares- o parientes para realizar la transacción, de manera que los recursos obtenidos no lleguen, a su cuenta ni se utilicen en beneficio del propio adulto mayor.
11. No obstante, OCIF informó que no han recibido querellas relacionadas con hipotecas revertidas desde el año 2015.

CONCLUSIONES

1. El Departamento de Asuntos del Consumidor no posee jurisdicción sobre las hipotecas revertidas, salvo de manera incidental en asuntos de publicidad o representación engañosa.
2. Nuestro ordenamiento jurídico promueve una fuerte y firme política pública dirigida a proteger el bienestar, calidad de vida y seguridad de nuestros adultos mayores, de abuso y explotación.
3. Entre los beneficios más destacados que ofrece una hipoteca a la inversa, está la capacidad del cliente de retener la titularidad de la propiedad principal, así como la posibilidad de saldar el préstamo sin penalidad. Entre los aspectos negativos, es que los intereses de las hipotecas inversas no son deducibles de las declaraciones de impuestos a los ingresos hasta que se cancele el préstamo, parcialmente o en su totalidad. En adición, la inobservancia con las condiciones del préstamo, tal como los pagos, el pago de las contribuciones sobre la propiedad o el seguro hazard, pueden dar pie a una reclamación.

RECOMENDACIONES

1. AARP Puerto Rico - Fiscalizar de manera particular la promoción de las hipotecas inversas por dos razones primordiales: la susceptibilidad de los adultos mayores al fraude y al abuso financiero y el significado que tiene su hogar como su principal y posiblemente único activo económico.
2. COSSEC – (a) Transparencia contractual - exigir que los contratos incluyan ejemplos claros de escenarios de pago, costos acumulados y consecuencias al fallecimiento del deudor. (b) Protección de vivienda principal – considerar limites o salvaguardas que eviten la pérdida inmediata de la propiedad por incumplimientos menores. (c) Ordenar un registro público de hipotecas revertidas en Puerto Rico para medir impacto social y económico.
3. Departamento de Justicia – 1. Se debe reforzar el enfoque ético y la responsabilidad bancaria hacia la población de adultos mayores. 2. Se debe enfatizar en la responsabilidad de la institución de notificar el cambio del titular de la cartera (venta del préstamo a otra institución financiera) al adulto mayor. En términos de obligaciones y contratos, hay obligación de notificar el cambio de deudor, pero no del acreedor. Aquí se recomienda realizar una excepción a esa regla. 3. Realizar campañas de orientación publica sobre la Ley de Hipotecas Inversas, para enfatizar en la protección y orientación al adulto mayor. 4. Ante la posible comisión de casos de maltrato o delitos, se deben implementar protocolos o mecanismos en las agencias pertinentes, como la OCIF y la OPPEA, para atender y referir querellas relacionadas con el incumplimiento de la Ley de Hipotecas Inversas.

Por las consideraciones antes expuestas, esta Comisión de Desarrollo Económico, Pequeños Negocios, Banca, Comercio, Seguros y Cooperativismo del Senado de Puerto Rico, somete a la consideración de este Alto Cuerpo el Informe Final sobre la R. del S. 190, con sus correspondientes hallazgos, conclusiones y recomendaciones.

Respetuosamente sometido,

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Hon. Nitza Moran Trinidad

Presidenta

Comisión de Desarrollo Económico, Pequeños Negocios,

Banca, Comercio, Seguros y Cooperativismo