GOBIERNO DE PUERTO RICO
20ma. Asamblea 1ra. Sesión
Legislativa Ordinaria
CÁMARA DE REPRESENTANTES
INFORME POSITIVO
25 de junio de 2025
A la Cámara de Representantes de Puerto Rico:
La Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano de la Cámara de Representantes, previo estudio y consideración, tiene el honor de recomendar a este Alto Cuerpo la aprobación Proyecto del Senado 543, sin enmiendas.
Alcance de la Medida
El propósito principal del P. del S. 543 es crear un marco jurídico para el desarrollo de residencias de alto impacto económico, fuera del régimen tradicional de la Ley Núm. 130 de 13 de junio de 1967, según enmendada. En su Exposición de Motivos la medida dispone que, “es necesario que, mediante la presente Ley, se establezca un marco legal adecuado, especialmente previsto para el desarrollo de este tipo de proyecto”, de manera que se incentive la inversión y se fomente la creación de vivienda adaptada a las necesidades del mercado contemporáneo.
El P. del S. 543 parte del reconocimiento de que el marco legal actual, representado principalmente por la Ley Núm. 130 de 1967, responde a una realidad económica y social distinta a la actual. Dicha ley se promulgó con el objetivo de proteger al consumidor en la compra de viviendas tradicionales, en especial a “el ciudadano que anhela la posesión y disfrute de su propio hogar”, bajo un esquema de construcción en gran escala y a bajo costo.
Según la Exposición de Motivos de la presente medida, aunque es deber del Estado proteger al comprador, también lo es “atemperar las disposiciones de ley y reglamentos que fueron promulgados bajo un mercado económico y de bienes raíces distinto al mercado actual”. La medida identifica como elementos de transformación en el mercado contemporáneo el aumento en el poder adquisitivo de ciertos sectores, la movilidad de inversionistas hacia Puerto Rico y la expansión del trabajo remoto, lo que ha generado demanda por viviendas de alto valor destinadas al uso residencial, vacacional o de inversión.
Además, de la Exposición de Motivos del proyecto se destaca que ya existe un precedente legal para establecer marcos regulatorios distintos, como lo hizo la Ley Núm. 181-2009, conocida como “Ley de Residencias Turísticas de Puerto Rico”. Esta reconoce que “ciertos tipos de viviendas y ciertos tipos de compradores ameritan regulaciones distintas a las promulgadas por la Ley Núm. 130 de 13 de junio de 1967”.
El proyecto también toma en cuenta intentos anteriores de legislar sobre este tema, algunos de los cuales contaron con el apoyo de agencias como DACO y el Departamento de Desarrollo Económico y Comercio, pero que no lograron completar el proceso legislativo. La medida señala que las disposiciones vigentes resultan hoy “obsoletas, ya que no fueron redactadas tomando en cuenta desarrollos residenciales dirigidos a un mercado particular de un mayor poder adquisitivo”.
Trámite Legislativo
Durante la discusión y análisis legislativo de la presente medida, se utilizó la posición mediante memorial explicativo de las siguientes agencias y entidades:
Departamento de Desarrollo Económico y Comercio
El Departamento de Desarrollo Económico y Comercio (DDEC) presentó su memorial explicativo con relación al P. del S. 543, respaldando su propósito de promover la inversión y facilitar el desarrollo de un nuevo segmento residencial orientado al alto impacto económico. La medida propone “la creación de un nuevo marco legal especial que agilice la inversión, así como el desarrollo, venta y financiamiento de un nuevo mercado de aquellas residencias con alto impacto económico”.
Desde su perspectiva, el DDEC identificó que la medida se alinea con su misión, como la entidad “responsable de implantar y supervisar la ejecución de la política pública sobre el desarrollo económico de Puerto Rico”. En este sentido, el proyecto busca fomentar la construcción de viviendas de mayor valor, cuyos precios superen los límites establecidos por la FHA para cada municipio, mediante un sistema especial de licenciamiento bajo el DACO. El análisis del DDEC destaca que el proyecto crea una licencia especial para constructores de este tipo de vivienda, y les permite operar bajo condiciones distintas a las que impone la Ley Núm. 130 de 1967.
Según el texto del memorial, “la legislación será de aplicación a toda persona o empresa que se dedique al negocio de la construcción […] y cuyos precios de venta excedan del límite de precios fijado por FHA para el municipio correspondiente”. Esta exclusión permitiría una mayor agilidad regulatoria y operativa para dichos proyectos.
Además, se subraya que el DDEC tendrá un rol colaborativo con el DACO en la creación de guías, reglamentos u órdenes administrativas que regulen el proceso de licenciamiento. En palabras del propio memorial: “el DDEC proveerá su aval a la adopción por parte del DACO cualquier orden administrativa, circular, instrucción o cualquier otra normativa para hacer valer lo dispuesto en la ley propuesta”.
El DDEC también expresó que “la construcción de viviendas de alto impacto económico genera actividad económica de diversas maneras, ya sea mediante la creación de empleos, los recaudos en los impuestos sobre la propiedad, así como aporta al desarrollo económico de su comunidad”.
En conclusión, el Departamento recomendó la aprobación del proyecto, destacando su valor para el desarrollo económico de Puerto Rico. No obstante, expresó deferencia al DACO en cuanto a detalles operacionales y reglamentarios, señalando que “la jurisdicción principal para atender las solicitudes al amparo de la medida propuesta corresponde al DACO”.
Junta de Planificación de Puerto Rico
La Junta de Planificación comenzó su memorial explicativo expresando que las funciones de la Junta: “van encaminadas a que se puedan coordinar e integrar los esfuerzos de los distintos sectores gubernamentales, para promover el desarrollo económico de Puerto Rico de manera integral y balanceada tanto para conservación y preservación de nuestros recursos, como también para promover nuestro desarrollo socioeconómico y de infraestructura.”[1]
La Junta reconoció que el mercado inmobiliario de alto valor puede generar un efecto multiplicador en el desarrollo de la actividad económica. Con relación al P. del S. 543, la Junta expresó que: “[l]a medida promueve a que la inversión inicial en este segmento de vivienda genere un aumento mayor en la producción, creación de empleos, en el ingreso y gasto de los consumidores y en la atracción de nueva actividad en los sectores económicos del área impactada.”[2]
Por esta razón, la Junta de Planificación expresó que no tiene reparos con el P. del. S. 543 aunque recomendó que se consideren los comentarios del DACO y del DDEC.
Asociación de Constructores de Puerto Rico
La Asociación de Constructores de Puerto Rico (ACPR) expresó su respaldo al P. del S. 543 y destacó la urgencia de atender la escasez de viviendas en todos los segmentos del mercado, particularmente en el de alto impacto económico. Según el memorial, “Puerto Rico enfrenta una de las crisis habitacionales más severas de las últimas décadas”, y actualmente se producen menos de 700 unidades nuevas al año, frente a una demanda estimada de 4,000 unidades.
El documento explica que la falta de oferta para compradores con alto poder adquisitivo impide la movilidad en el mercado, provocando lo que denominan un “lock-in residencial”. En palabras de la ACPR, “cuando los hogares con mayor capacidad económica no encuentran nuevas viviendas que se ajusten a sus expectativas o necesidades, tienden a no mudarse”, lo cual estanca el proceso natural de rotación de propiedades y encarece el acceso a viviendas más asequibles. Este fenómeno, según citan estudios del Joint Center for Housing Studies de Harvard y del Urban Institute, interrumpe la llamada “escalera de vivienda”, reduciendo la movilidad residencial y afectando especialmente a compradores primerizos.
Además, la ACPR advirtió que la falta de oferta adecuada contribuye a la emigración de profesionales jóvenes, acentuando la pérdida de capital humano cualificado, fenómeno documentado por la Foundation for Puerto Rico y agudizado por eventos como el huracán María y Fiona.
El P. del S. 543 propone una legislación especial para fomentar la construcción de residencias de alto impacto económico, al margen de la Ley Núm. 130 de 1967. Este nuevo marco permitiría desarrollar proyectos dirigidos a compradores con alta capacidad adquisitiva, promoviendo “la libertad de negociación y contratación entre las partes” y facilitando el financiamiento privado. La ACPR considera que esto “impactará favorablemente el nivel de inventario que atienda este segmento de nuestro mercado” y permitirá diversificar la oferta habitacional. Se resalta también el valor económico de este tipo de vivienda para los municipios y el gobierno central, ya que generan ingresos por concepto de arbitrios, patentes, IVU y otros cargos. “En toda esa cadena, se pagan contribuciones al gobierno, se genera actividad económica de beneficio para el pueblo de Puerto Rico”, puntualiza el documento.
En el aspecto fiscal, la ACPR subraya que la medida no requiere fondos públicos ni subsidios, sino que alienta la inversión privada. También promueve condiciones contractuales más flexibles, esenciales para atraer financiamiento institucional. “La legislación aquí considerada provee precisamente ese espacio de flexibilidad […] lo que puede incentivar la entrada de nuevos actores al ecosistema de desarrollo”, afirman.
Finalmente, el memorial sugiere enmiendas técnicas menores, como sustituir referencias erróneas a “urbanizador turístico” por “urbanizador de alto impacto económico” y añadir el término “contrato de opción de compraventa” en los incisos correspondientes. Con estas observaciones, la ACPR expresó su respaldo a la medida y reiteró su disposición a colaborar en su implementación.
Puerto Rico Association of Realtors
La Asociación de Realtors de Puerto Rico (PRAR) expresó su respaldo al Proyecto del Senado 543 y lo consideró una herramienta fundamental para atender una de las grandes deficiencias del mercado de bienes raíces en la Isla: la escasa oferta de residencias dirigidas a personas de alta capacidad adquisitiva. Según la PRAR, “sin lugar a dudas, Puerto Rico necesita una inyección de capital y financiamiento para diversificar la oferta de propiedades inmuebles en el mercado de bienes raíces”.
La organización resaltó que actualmente “no poseemos un inventario apropiado para satisfacer la demanda en este tipo de vivienda”, refiriéndose al mercado de alto perfil, el cual incluye tanto a compradores locales como a inversionistas de otras jurisdicciones. En ese sentido, identifican la falta de flexibilidad regulatoria como uno de los principales obstáculos para el financiamiento de estos proyectos. A juicio de PRAR, “la Ley 130-1967, según enmendada, que regula el negocio de construcción de vivienda localmente, no provee la flexibilidad y margen para promover una contratación y negociación que haga viable para la banca y otros inversionistas financiar y asumir riesgos”.
Por lo anterior, la PRAR considera que el P. del S. 543 representa un avance legislativo, al permitir “una mayor libertad de negociación y contratación, que haga posible mayores opciones de financiamiento e inversión en el desarrollo de estas viviendas”. A través de un marco legal especial, la medida crearía condiciones más favorables que, además de fomentar la inversión privada, contribuirían “de manera significativa, a los recaudos estatales y municipales, con el pago de arbitrios de construcción, IVU, patentes, entre otros impuestos y cargos gubernamentales”.
Así mismo, la Asociación hizo una comparación directa con el régimen legal ya existente para las residencias turísticas bajo la Ley 181-2009, señalando que “resulta razonable y lógico mantener una ley general de regulación del desarrollo de vivienda para vivienda asequible, a la vez que se hace un marco regulatorio especial para la vivienda de alto impacto económico”.
La PRAR también enfatizó el rol del desarrollo económico como motor del progreso social. Reconocen que la estabilidad fiscal es importante, pero destacan que “con un desarrollo económico robusto es que lograremos obtener los niveles de producción e inversión que permiten la preservación y atracción de empleos y empresas”.
Por todo lo anterior, la PRAR expresó su endoso formal a la medida y felicitó al Presidente del Senado por priorizar legislación que “expande las posibilidades de inversión de capital en un mercado de bienes raíces local con gran potencial de crecimiento”. Finalmente, reiteraron su disponibilidad para colaborar con la Comisión durante el proceso legislativo.
Análisis De la Medida
El Proyecto del Senado 543 fue radicado el 10 de abril de 2025 por el Presidente del Senado Thomas Rivera Schatz. La medida fue evaluada por las comision senatorial de Innovación, Reforma y Nombramientos, la cual emitió un informe positivo conjunto con enmiendas el 13 de junio de 2025.
El Proyecto del Senado 543 tiene el objetivo de establecer un marco legal especial que facilite el desarrollo y financiamiento de residencias dirigidas a un mercado con alto poder adquisitivo. Esta iniciativa surge como respuesta a las limitaciones impuestas por la Ley Núm. 130 de de 13 de junio de 1967, la cual fue diseñada en un contexto económico distinto, enfocado en proteger a compradores de vivienda de bajos ingresos.
Esta nueva ley reconoce que el actual mercado incluye tanto a ciudadanos locales como a inversionistas extranjeros que demandan viviendas de alto valor, por lo que es necesario establecer un régimen legal distinto para atender estas nuevas realidades.
Es importante mencionar que este proyecto delimita su ámbito de aplicación a unidades residenciales cuyo precio de venta exceda los límites establecidos por la FHA para el municipio correspondiente. Para estos desarrollos, los proponentes podrán solicitar voluntariamente la exclusión de las disposiciones de la Ley 130, siempre y cuando notifiquen al Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) dentro de los 30 días de haber solicitado su permiso de construcción. Una vez acogidos a esta nueva ley, las relaciones contractuales con los compradores estarán regidas por la voluntad de las partes y los remedios contractuales y judiciales disponibles, excluyendo la intervención directa del DACO, salvo en casos específicos.
Así mismo, con la creación de la figura del “Urbanizador de Alto Impacto Económico”, quien deberá obtener una licencia especial expedida por el DACO. Se establecen criterios claros para la concesión, renovación y revocación de dicha licencia, incluyendo la evaluación de la experiencia previa del desarrollador, su situación financiera, y la existencia de litigios. Esta figura es central para garantizar un mínimo de supervisión estatal sin imponer cargas regulatorias que desincentiven la inversión en el sector.
Impacto Fiscal Municipal
En cumplimiento con lo dispuesto en el Artículo 1.007 de la Ley 107-2020, (21 L.P.R.A. § 7012) supra, conocida como “Código Municipal de Puerto Rico, la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano de la Cámara de Representantes, certifica que la pieza legislativa bajo análisis no impone una carga económica negativa en el presupuesto de los gobiernos municipales.
Conclusión
En conclusión, el Proyecto del Senado 543 representa una medida legislativa innovadora y necesaria que responde a las transformaciones recientes en el mercado inmobiliario de Puerto Rico. La creación de un marco legal especial para las residencias de alto impacto económico reconoce las limitaciones del régimen normativo vigente bajo la Ley Núm. 130 de 13 de junio de 1967 y establece un esquema más ágil, flexible y adaptado a las realidades actuales del desarrollo urbano y la inversión privada.
Es meritorio resaltar que esta medida ha recibido un amplio respaldo de entidades clave como el Departamento de Desarrollo Económico y Comercio, la Junta de Planificación, la Asociación de Constructores de Puerto Rico y la Puerto Rico Association of Realtors. Estas entidades han coincidido en que la legislación propuesta promoverá el crecimiento económico, fomentará la inversión en el sector de la vivienda, y permitirá atender un segmento del mercado hasta ahora rezagado en términos de oferta. Además, se resalta que este nuevo marco no impone cargas fiscales adicionales a los municipios ni requiere de asignaciones presupuestarias estatales.
Con el establecimiento de la figura del Urbanizador de Alto Impacto Económico, junto con un sistema claro de licenciamiento, fiscalización y obligaciones contractuales, garantiza una protección adecuada a los consumidores sin obstaculizar el desarrollo. Igualmente, se fortalecen las condiciones para la negociación y financiamiento de proyectos residenciales con valor estratégico para el país.
En conclusión, esta Comision en su proceso de evaluación de la medida corroboró y está de acuerdo con las enmiendas sugeridas por la Asociacion de Constructores de Puerto Rico las cuales fueron acogidas en el entirillado electrónico radicado por el cuerpo hermano. Así mismo, aclaramos que, aunque el informe positivo radicado por el Senado concluye que la medida fue avalada según radicada las enmiendas fueron acogidas. Entendemos que lo anterior responde a un error de carácter tipográfico.
Esta Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano de la Cámara de Representantes reconoce el valor estructural de esta medida para promover una política de desarrollo económico inclusiva, moderna y conforme a las necesidades del Puerto Rico del presente.
Por lo anterior, la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano de la Cámara de Representantes, previo estudio y consideración, tiene el honor de recomendar a este Alto Cuerpo la aprobación Proyecto del Senado 543, sin enmiendas.
Respetuosamente sometido,
Hon. Omayra M. Martínez Vázquez
Presidenta
Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano de la Cámara de Representantes
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