GOBIERNO DE PUERTO RICO

20ma. Asamblea 1ra. Sesión

Legislativa Ordinaria

CÁMARA DE REPRESENTANTES

P. de la C. 711

10 DE JUNIO DE 2025

Presentado por el representante Jiménez Torres

Referido a las Comisiones de Vivienda y Desarrollo Urbano;

y de Banca, Seguros y Comercio

LEY

Para enmendar el Artículo 2, inciso (d) de la Ley Núm. 184-2012, según enmendada, conocida como “Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los Procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal”, a los fines de establecer que el proceso de mediación compulsoria aplicará también a los préstamos de índole comercial, cuando estos estén garantizados con la residencia principal del deudor.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

Desde la aprobación de la Ley Núm. 184-2012, la Asamblea Legislativa reconoció el valor social y económico de preservar la residencia principal de los ciudadanos frente a la ejecución hipotecaria. El propósito de esta legislación fue establecer un proceso de mediación compulsoria, como requisito jurisdiccional previo a la ejecución de una vivienda principal, con el fin de explorar todas las alternativas viables para evitar su ejecución y proteger el derecho fundamental a una vivienda digna.

La Ley Núm. 184-2012, conocida como “Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los Procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal”, nació como una respuesta urgente a la crisis hipotecaria que afectó gravemente a miles de familias puertorriqueñas. El propósito de esta legislación fue proteger el hogar principal de los ciudadanos, estableciendo como requisito jurisdiccional la celebración de una vista de mediación antes de que pudiera dictarse sentencia o ejecutarse la hipoteca sobre la vivienda. En su Exposición de Motivos, la Asamblea Legislativa reconoció la falta de orientación y poder de negociación de los deudores frente a acreedores y la necesidad de medidas que facilitaran acuerdos razonables para la conservación del hogar familiar.

Sin embargo, la experiencia judicial ha revelado una laguna importante: la exclusión de los préstamos comerciales garantizados con la residencia principal del deudor de la protección de la Ley 184-2012. La realidad práctica ha demostrado que la protección otorgada por la Ley 184-2012 resulta insuficiente en aquellos casos donde el préstamo otorgado tiene un propósito comercial, pero cuya garantía es la residencia principal del deudor. En múltiples casos, pequeñas y medianas empresas, comerciantes individuales o profesionales por cuenta propia acceden a líneas de crédito o préstamos comerciales utilizando como colateral su propio hogar. Al incurrir en mora, estos ciudadanos quedan desprovistos de la protección legal del proceso de mediación compulsoria, simplemente por la naturaleza “comercial” del préstamo, a pesar de que su vivienda principal esté en riesgo.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo de Puerto Rico ha reiterado que la Ley 184-2012 persigue un interés público apremiante: evitar la pérdida de la vivienda principal del ciudadano. Así lo sostuvo recientemente en los casos Oriental Bank v. Caballero García, 212 D.P.R. 671 (2023), y Scotiabank v. Rosario Ramos, 205 D.P.R. 537 (2020), al interpretar que el cumplimiento estricto con el procedimiento de mediación compulsoria es un requisito de jurisdicción para la ejecución de hipotecas garantizadas con una vivienda principal. No obstante, esta protección actualmente se limita a préstamos de naturaleza personal, de consumo o familiar, dejando desprovistos de la misma a ciudadanos que utilizaron su hogar como garantía para desarrollar una actividad económica.

Por ejemplo, en el caso de LSREF2 Island Holding, Ltd., Inc. v. Torres Otero, el Tribunal Apelativo resolvió que el Artículo 2(d) de la Ley de Mediación Compulsoria dispone que el deudor hipotecario es una persona que ha incurrido en un préstamo de consumo o para propósitos personales o de familia garantizado con un gravamen hipotecario sobre su residencia o vivienda principal. Es decir, la ley aplica a procesos de otorgación de préstamos personales o de consumo y no a préstamos comerciales. Por otro lado, en el caso de Banco Popular de Puerto Rico v. Edwin García Carmona, et als., el Tribunal de Apelaciones resolvió que el “Art. 2 de la Ley 184–2012, supra, establece que deudor es aquella persona que ha incurrido en un préstamo de consumo o para propósitos personales o de familia garantizado con un gravamen hipotecario sobre su residencia principal. En síntesis, ese panel de jueces del apelativo resolvió que si bien el préstamo era uno de tipo comercial, restaba por determinar si fue obtenido para el sostenimiento de la familia.

Ante esta realidad, se hace indispensable enmendar la Ley 184-2012 para extender su aplicación a todos los casos en los que la residencia principal del deudor, aunque el préstamo no sea de consumo, sirva como garantía hipotecaria. En otras palabras, la política pública debe girar en torno a la naturaleza del bien que se busca proteger —el hogar principal—, y no exclusivamente al carácter del préstamo. Esta visión integradora reconoce que la finalidad social de preservar la vivienda familiar es igualmente apremiante, independientemente del destino del financiamiento obtenido.

Por tal razón, esta Asamblea Legislativa se propone enmendar la Ley 184-2012 para extender la aplicación de la mediación compulsoria a préstamos comerciales cuando el bien inmueble gravado sea la residencia principal del deudor. Esta medida reafirma el compromiso del Estado con la estabilidad habitacional de sus ciudadanos y con la justicia económica, al reconocer que el carácter del préstamo no debe privar al ciudadano de un mecanismo de defensa básico para salvar su hogar.

DECRÉTASE POR LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE PUERTO RICO:

Sección 1.-Se enmienda el Artículo 2, inciso (d) de la Ley Núm. 184-2012, para que se lea como sigue:

“(a)…

…

(d) Deudor Hipotecario: Persona natural que ha incurrido en un préstamo de consumo o para propósitos personales o de familia o comercial garantizado con un gravamen hipotecario sobre su residencia o vivienda principal. Esta definición incluirá a todas las personas naturales que sean responsables o que pudieran advenir responsables por la obligación que se intenta hacer efectiva en el procedimiento de cobro o de ejecución de hipoteca, incluyendo aquellos que suscribieron prestamos de hipoteca inversa (“reverse mortgage”) sobre su residencia o vivienda principal.”

Sección 2. - Si cualquier artículo, disposición, párrafo, inciso o parte de esta Ley, fuese declarada nula o inconstitucional por cualquier Tribunal competente, se entenderá que el resto de sus disposiciones mantendrán su validez y vigencia.

Sección 3.- Esta Ley entrará en vigor inmediatamente después de su aprobación.