GOBIERNO DE PUERTO RICO
20ma. Asamblea 2da. Sesión
Legislativa Ordinaria
CÁMARA DE REPRESENTANTES
P. de la C. 746
4 DE AGOSTO DE 2025
Presentado por el representante Márquez Lebrón
y las representantes Gutiérrez Colón y Lebrón Robles
Referido a la Comisión de Turismo
LEY
Para crear la “Ley de protección de comunidades residenciales y zonas históricas ante los alojamientos suplementarios de corto plazo”, a los fines de atender un segmento del mercado de turistas con otras opciones no tradicionales; garantizar la sana convivencia y tranquilidad de las comunidades impactadas con los alojamientos de corto plazo, proteger la conservación de zonas antiguas e históricas; y para otros fines relacionados.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
En los pasados años, los alquileres de corto plazo han tenido un aumento exponencial en el mundo, convirtiéndose en una de las opciones principales de hospedería para el sector del turismo. Según el Centro para una Nueva Economía (CNE), entre el 2014 y el 2020, cerca de 11,500 anfitriones enlistaron casi 25,000 propiedades para alquiler a través de Airbnb.
La Ley 272-2003, según enmendada, conocida como la “Ley del Impuesto sobre el Canon por Ocupación de Habitación del Estado Libre Asociado de Puerto Rico”, dispone que los dueños de las propiedades que se alquilen en las plataformas de alojamiento de corto plazo deben registrarse en la Compañía de Turismo de Puerto Rico. Conforme al Reglamento 8856, la Compañía de Turismo tiene el deber de reglamentar todo tipo de alojamiento a corto plazo disponible a turistas con el propósito de lograr mejor calidad del producto turístico.
Actualmente, se permite que los alojamientos suplementarios de corto plazo ubiquen dentro de zonas residenciales a pesar de los problemas que esto puede causar en las comunidades. El Capítulo VIII del Reglamento 8856 le impone unas obligaciones al operador o propietario para que los alojamientos no estorben la tranquilidad de las comunidades residenciales donde ubican. Entre las obligaciones impuestas se encuentra la responsabilidad del propietario de asegurar no causar problemas de estacionamiento o tráfico que afecten a los vecinos de la comunidad. Se dispone, además, que, si el alojamiento de corto plazo ubica dentro de complejos residenciales, no podrán interferir con las leyes, los reglamentos, las condiciones restrictivas, y normas que rigen las asociaciones de residentes o condómines, ni deberá afectar el carácter residencial de la comunidad. En caso del alojamiento suplementario ubicar dentro de una urbanización o complejo de vivienda, el operador deberá presentar a la Compañía evidencia mediante carta de la asociación de residentes o asociación de condómines, autorizando la renta de un Alojamiento a corto plazo dentro del complejo residencial.
El pasado cuatrienio, en vistas públicas y a preguntas del Representante Denis Márquez, la propia Compañía de Turismo, por conducto del entonces ayudante especial del director ejecutivo, el Lcdo. Pabón González, reconoció la falta de fiscalización por parte de la Compañía en cuanto al cumplimiento con las disposiciones del Capítulo VIII, del Reglamento 8856. En particular, con aquellas cuyo propósito es garantizar la sana convivencia y tranquilidad de las comunidades impactadas por los alquileres de corto plazo.
La proliferación de alquileres de corto plazo y el incumplimiento de las agencias llamadas en ley a velar por su fiscalización, ha provocado que los mismos tengan un mayor impacto social y comunitario, sobre la convivencia en urbanizaciones y condominios residenciales. Como salió a relucir en las Vistas Públicas de la R. de la C. 530, algunos residentes entienden que los alquileres a corto plazo afectan su seguridad y tranquilidad, al tener que enfrentarse con personas desconocidas hospedándose en su urbanización que no respetan las normas de convivencia de la comunidad. Un ejemplo de una comunidad que se ha organizado para oponerse al establecimiento de alojamientos a corto plazo dentro de su vecindario es la Asociación de Titulares Villa Dos Pinos, Inc. Esta asociación expresó su oposición al establecimiento de cualquier modalidad de alquiler a corto plazo en las propiedades localizadas en la urbanización porque este tipo de alquiler infringe la condición de uso exclusivo residencial de la urbanización.
A dichos efectos, han surgido múltiples quejas, no sólo por el aumento desmedido de desperdicios y basura, sino también por reclamos por la contaminación por ruido que causan algunos turistas que se hospedan en áreas residenciales. Los efectos del impacto social y comunitario de los alquileres de corto plazo son aún más graves cuando éstos se ubican en comunidades cuyos residentes son, en su mayoría, personas adultas mayores.
La proliferación de alquileres a corto plazo no solo ha afectado el carácter residencial de muchas comunidades alrededor de la Isla, sino que también amenaza la conservación y protección de Zonas Histórica y el patrimonio edificado.
En vistas públicas, la Asociación de vecinos del Viejo San Juan, ha mostrado su apoyo al control de alquileres a corto plazo en el Viejo San Juan, como parte de sus objetivos para mantener el carácter histórico y residencial del centro urbano. La Asociación ha identificado algunos problemas como resultado de la proliferación de alquileres a croto plazo, como, por ejemplo: la disminución en la disponibilidad de alquileres a largo plazo y el aumento en el precio de los alquileres, promoviendo así el desplazamiento y; la destrucción de edificios históricos para convertirlos en apartamentos de alquiler a corto plazo sin obedecer la reglamentación vigente para la preservación de estos, entre otros.
Por lo anterior, esta Asamblea Legislativa debe tomar las medidas necesarias para asegurar el cumplimiento de las obligaciones de los operadores o propietarios de alojamientos a corto plazo, con el propósito de garantizar la sana convivencia y tranquilidad de las comunidades impactadas con su proliferación.
DECRÉTASE POR LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE PUERTO RICO:
Artículo 1. – Título
Esta ley se conocerá como la “Ley de protección de comunidades residenciales y zonas históricas ante los alojamientos suplementarios de corto plazo”.
Artículo 2. – Política Pública
Será política pública de este Gobierno y de la Compañía de Turismo de Puerto Rico priorizar la mitigación del impacto negativo que los alojamientos suplementarios de corto plazo puedan tener sobre las comunidades residenciales y las zonas históricas. Para lograr la implementación de esta política pública es necesario armonizar los derechos de propiedad de los propietarios que destinan su vivienda a una actividad comercial, como lo son los alojamientos suplementarios de corto plazo, con el derecho a la paz y la tranquilidad en el hogar de las comunidades donde ubican dichos alojamientos.
El Gobierno debe identificar mecanismos que permitan y fomenten el desarrollo de actividad económica y turística mediante las nuevas modalidades de alojamientos de corto plazo, siempre y cuando ello no conlleve el menoscabo del derecho a la intimidad y la seguridad de las comunidades.
Artículo 3. – Definiciones
Para fines de esta Ley, los siguientes términos tendrán el significado que describe a continuación:
a) Alojamiento Suplementario de Corto Plazo: Cualquier tipo de estructura, habitación, casa o apartamento que provee con fines turísticos y mediante compensación, alojamiento para una (1) o más personas por un período igual o menor a noventa (90) días. El mismo, deberá cumplir con todos los requisitos de registro, licencias y número de hostelero, requerido por la Compañía de Turismo de Puerto Rico. Contará con un mínimo de una (1) unidad hasta un máximo de seis (6) unidades.
b) Operador o administrador: Persona, ya sea natural o jurídica, que directamente o mediante un acuerdo contractual con el dueño de un alojamiento suplementario de corto plazo, tiene la posesión legal o arrendamiento del mismo.
c) Compañía: Compañía de Turismo de Puerto Rico, creada mediante la Ley Núm. 10 de 18 de junio de 1970, según enmendada, conocida como “Ley de la Oficina de Turismo del Departamento de Desarrollo Económico y Comercio del Gobierno de Puerto Rico”.
d) Zona Antigua o Histórica: Aquellas establecidas como tal por la Ley Núm. 374 de 14 de mayo de 1949, según enmendada, mejor conocida como “Ley de Zonas Históricas, Antiguas o de Interés Turístico”. También se entenderán como zonas antiguas o históricas aquellas áreas geográficas dentro de la cual los edificios, estructuras, pertenencias y lugares son de básica y vital importancia para el desarrollo cultural y del turismo por la asociación de los mismos con la historia; por su peculiar estilo colonial español, incluyendo color, proporciones, forma y detalles arquitectónicos; por ser parte o relacionarse con una plaza, parque o área cuyo diseño o disposición general debe conservarse o desarrollarse acorde a determinado plan basado en motivos o finalidades culturales, históricas o arquitectónicas en general.
Artículo 4. – Requisitos operacionales
Con el propósito de proteger el carácter residencial de las comunidades, será deber del propietario o el operador del alojamiento suplementario de corto plazo cumplir con los siguientes requisitos operacionales:
a) El dueño o residente de la propiedad podrá fungir como operador del alojamiento, y deberá estar registrado en la Compañía de Turismo, o podrá delegar la operación en algún administrador registrado en la Compañía.
b) El propietario, operador o administrador, deberá presentar a la Compañía de Turismo una Declaración Jurada firmada ante notario, aceptando y certificando que la facilidad del alojamiento cumple con todos los requisitos físicos y operacionales de un Alojamiento Suplementario de Corto Plazo, según los dispuesto en esta Ley. La declaración jurada deberá ser renovada anualmente con el objetivo de que el operador certifique periódicamente que ha inspeccionado la facilidad y que la misma está en cumplimiento.
c) La renta del alojamiento suplementario será siempre a corto plazo, entendiéndose un período igual o menor de noventa (90) días dentro de un año calendario.
d) Un propietario, operador o administrador podrá tener, administrar, operar, mercadear y anunciar hasta un máximo de seis (6) unidades independientes, como alojamiento suplementario de corto plazo.
e) Los Alojamientos Suplementarios de corto plazo que ubiquen dentro de complejos residenciales o en los inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal no podrán interferir con las leyes, los reglamentos, las condiciones restrictivas y normas que rigen las asociaciones de residentes o condómines, ni deberá afectar el carácter residencial de la comunidad.
f) En caso del Alojamiento Suplementario de corto plazo estar ubicado dentro de una urbanización o complejo de vivienda, el operador deberá presentar a la Compañía evidencia mediante carta de la asociación de residentes o asociación de condómines, autorizando la renta de un Alojamiento Suplementario de corto plazo dentro del complejo residencial.
g) El dueño, operador o administrador deberá asegurar el control de ruidos excesivos, la conglomeración de personas o problemas de estacionamiento o tráfico que afecten a los vecinos y a la comunidad.
h) Se prohíbe alquilar más de un treinta por ciento (30%) de una vivienda en una zona residencial como alojamiento suplementario de corto plazo sin la obtención de una variación de uso residencial a comercial de la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe).
Artículo 5. – Requisitos físicos
Con el propósito de proteger el carácter residencial de las comunidades, será deber del propietario o el operador del alojamiento suplementario de corto plazo cumplir con los siguientes requisitos físicos:
a) Se requerirá área de estacionamiento formal rotulado. La propiedad debe contar con espacios de estacionamientos funcionales dentro de la propiedad que atiendan la ocupación del alojamiento. De no contar con estacionamientos suficientes dentro de la propiedad, el propietario es responsable de identificar espacios de estacionamiento públicos o privados adyacentes al alojamiento, siempre y cuando los mismos no causen problemas de estacionamiento o tráfico que afecten a vecinos de la comunidad.
b) Solo se permitirá la instalación de rótulos que cumplan con las disposiciones de uso domiciliario para mantener el carácter residencial de la comunidad donde ubique. No se permitirá la instalación de anuncios ni propaganda comercial, salvo que ubique en una zona comercial.
c) El alojamiento suplementario de corto plazo y sus facilidades deberá contar con un adecuado diseño, estética, decoración y equipamiento de calidad.
d) No se permitirán barras públicas, máquinas de entretenimiento, ni ningún tipo de negocio en las facilidades del alojamiento.
Artículo 6. – Protección Zonas Antiguas o Históricas
Cualquier establecimiento de alojamiento suplementario de corto plazo en zonas antiguas o históricas, según definidas en el Artículo 3 de la presente Ley, deberá cumplir con los siguientes criterios adicionales:
a) La otorgación de permisos para alojamientos suplementarios de corto plazo en zonas antiguas o históricas no podrá exceder el quince por ciento (15%) del total de unidades residenciales;
b) Los dueños de edificios con múltiples unidades residenciales, que residan en dicha propiedad, podrán alquilar a corto plazo hasta el treinta por ciento (30%) de las unidades en su edificio;
c) Los dueños de edificios con múltiples unidades residenciales, que no residan en dicha propiedad, podrán alquilar a corto plazo hasta el quince por ciento (15%) de las unidades de dicho edificio;
d) Contar con una autorización por parte del Instituto de Cultura Puertorriqueña.
e) La otorgación de permisos para alquileres a corto plazo en zonas antiguas o históricas tomará en consideración el siguiente orden de prioridades:
Artículo 7. – Violaciones a esta ley; disposiciones aplicables
Cualquier persona que viole las disposiciones de esta Ley como primera ofensa, incurrirá en una falta administrativa que conllevará una multa de mil dólares ($1,000), una segunda ofensa conllevará una multa de tres mil dólares ($3,000). De ocurrir una tercera ofensa, en una misma unidad o alojamiento suplementario, la Compañía de Turismo deberá revocar o cancelar el endoso operacional de esa unidad.
Artículo 8. – Derecho a presentar querellas
Todo dueño de propiedad, residente, asociación de residentes, asociación de condómines o, inquilino, que alegue una violación a las disposiciones de esta Ley, tendrá derecho a presentar una querella en la Compañía de Turismo de Puerto Rico. El Director de la Compañía establecerá por Reglamento el proceso administrativo mediante el cual se tramitarán las querellas presentadas, el cual deberá cumplir con la Ley Núm. 38-2017, mejor conocida como la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme, siempre que no conflija con lo dispuesto en esta Ley.
Artículo 9. – Reglamentación
La Compañía de Turismo de Puerto Rico deberá, dentro de los 60 días siguientes a la aprobación de esta Ley, adoptar y enmendar las reglas y reglamentos necesarios para poner en vigor las disposiciones aquí establecidas, conforme a la Ley 38-2017, según enmendada, mejor conocida como “Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del Gobierno de Puerto Rico”.
Artículo 10. – Supremacía
Las disposiciones de esta Ley prevalecerán sobre cualquier otra disposición de ley, reglamento o norma que no estuviere en armonía con ellas.
Artículo 11. – Vigencia
Esta Ley entrará en vigor inmediatamente después de su aprobación.
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