GOBIERNO DE PUERTO RICO

20ma. Asamblea 2da. Sesión

Legislativa Ordinaria

CÁMARA DE REPRESENTANTES

P. de la C. 894

6 DE OCTUBRE DE 2025

Presentado por el representante Román López

Referido a la Comisión de lo Jurídico

LEY

Para enmendar los artículos 1037 y 1057 del Código Civil de Puerto Rico, ley número 55 de 2020, según enmendada; para hacer extensivo los derechos de tanteo y de retracto de colindantes a predios urbanos y condominios.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

El derecho de tanteo de los colindantes es un derecho de adquisición preferente. En Puerto Rico es una figura jurídica regulada por el artículo 1037 del Código Civil de Puerto Rico que otorga a los propietarios de terrenos rústicos colindantes la prioridad para adquirir una finca cuando esta se pone en venta, siempre que cumpla con ciertos requisitos, uno de ellos que la finca sea rústica; porque tiene como uno de sus objetivos fortalecer el desarrollo sostenible y ordenado del suelo rústico.

El Artículo 1055 del Código Civil de Puerto Rico vigente contiene la Figuera jurídica denominada retracto legal. El retracto legal dice el artículo citado: “…es el derecho subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en un contrato, en lugar del que adquiere por compra o dación en pago.” Entre los diferentes retractos legales que existen en nuestro ordenamiento jurídico, existe llamado retracto de colindantes, según establecido en el artículo 1057 del Código Civil de referencia. El retracto de colindante es un derecho de adquisición preferente que se concede a los propietarios de fincas rústicas colindantes cuando se vende una finca rústica vecina a alguien que no es colindante. Este derecho permite a los propietarios de predios colindantes subrogarse en los derechos del comprador del predio colindante bajo las mismas condiciones de la venta, con la condición de que el predio sea rústico y no exceda su cabida de 10,000 metros cuadrados.

En Puerto Rico, los derechos de tanteo y de retracto de colindantes no aplican a fincas urbanas ni a condominios, porque los mismos se limitan a la venta de fincas rusticas según los artículos 1037 y 1057 del Código Civil citado. Por lo tanto, un tribunal negaría este derecho en zonas urbanas y en condominios, ya que estas propiedades no son fincas rusticas.

Al interpretar las disposiciones contenidas en los Artículos 1411 al 1413 del derogado Código Civil de 1930, el Tribunal Supremo de Puerto Rico manifestó que es necesario “el cumplimiento cabal con los requisitos estatutarios impuestos como condición al ejercicio del retracto.” Moreno v. Morales 187 DPR 429, 437 (2012). La potestad de ejercer el retracto se considera como un privilegio que afecta los derechos de propiedad de un adquirente, por lo que no admite ningún tipo de flexibilidad en sus términos. “Así lo demanda... la misma naturaleza del derecho de retracto, que, por ser una condición resolutoria o limitativa del derecho de propiedad, exige una interpretación restrictiva y no extensiva de las disposiciones que lo regulan.” Moreno v. Morales citado, a las págs. 437-438. Estás decisiones judiciales son un impedimento a la pretensión de personas dueñas de predios colindantes que han invocado el derecho de retracto en predios urbanos y en condominios. Sobre los condominios bajo el régimen de la propiedad horizontal los tribunales en Puerto Rico han sido enfático en que los colindantes no tienen derecho de retracto porque las unidades de vivienda no son fincas rusticas.

Esta enmienda a la ley se hace necesaria para extender el derecho de retracto a fincas urbanas, inclusive a condominios; porque el fin, al igual que en las fincas rústicas es proteger el entorno vecinal y dar preferencia a vecinos colindantes que a extraños en la comunidad vecinal o de condómines. En adición, fortalecer la consolidación comunitaria permitiendo que residentes colindantes puedan adquirir propiedades contiguas; y así, proteger el entorno vecinal frente a la especulación y el abandono de estructuras que se convierten en estorbos públicos mientras se venden a otra persona.

La extensión del retracto o predios urbano no pretende interferir con el libre comercio, sino equilibrarlo con el derecho de los vecinos a preservar su entorno vital, y preservar la identidad arquitectónica y cultural de los barrios históricos y populares. Promover el uso racional del suelo, y evitar que los predios, estructuras y apartamentos de condominios, sean adquiridos en primer lugar por extraños a la comunidad con la pretensión de colocarlos en el mercado inmobiliario en espera de ser vendidos a mejor oferta; pero mientras tanto, sean abandonados afectando negativamente el entorno público.

DECRÉTASE POR LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE PUERTO RICO:

Artículo 1.- Enmienda al derecho de Tanteo de Colindante

Se enmienda el artículo 1037 de la Ley Número 55 del año 2020, según enmendada, conocida como Código Civil de Puerto Rico para que lea:

Los propietarios de las tierras colindantes tienen el derecho de tanteo cuando se trata de la venta de una finca [rústica] cuya cabida no exceda de diez mil (10,000) metros cuadrados. Este derecho no es aplicable a las tierras colindantes que estén separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas. Si dos o más colindantes ejercen el tanteo o, en su caso, el retracto al mismo tiempo se prefiere al que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida, y si las dos la tienen igual, el que primero lo solicite.

Artículo 2.- Enmienda al derecho de Retracto de Colindante.

Se enmienda el artículo 1057 de la Ley Número 55 del año 2020, según enmendada, conocida como Código Civil de Puerto Rico para que lea:

También tienen el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trata de la venta de una finca [rústica] cuya cabida no excede de diez mil (10,000) metros cuadrados. El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estén separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho. Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo, es preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tienen igual, el que primero lo solicita.

Artículo 3.- Vigencia

Esta resolución Conjunta comenzara a regir inmediatamente después de su aprobación.