GOBIERNO DE PUERTO RICO

SENADO DE PUERTO RICO

P. del S. 707

INFORME POSITIVO

12 de noviembre de 2025

AL SENADO DE PUERTO RICO:

La Comisión de lo Jurídico del Senado de Puerto Rico, previo estudio y consideración del Proyecto del Senado 707, recomienda a este Alto Cuerpo su aprobación, con las enmiendas contenidas en el entirillado electrónico que se acompaña.

ALCANCE DE LA MEDIDA

El Proyecto del Senado 707 (en adelante, el “P. del S. 707”) tiene el propósito de Artículos 40, 58, 59, 60, 105, 106, 129, 131, y 209 de la Ley 210-2015, según enmendada, conocida como “Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado”, a los fines de realizar varias enmiendas para armonizar el estatuto al ordenamiento jurídico vigente; y para otros fines relacionados.

En esencia, el proyecto persigue armonizar las disposiciones de la Ley del Registro de la Propiedad con el Código Civil de Puerto Rico de 2020.

ANÁLISIS DE LA MEDIDA

Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria

El Registro de la Propiedad es el organismo del Gobierno que guarda constancia de los actos relacionados con el trámite jurídico de los bienes inmuebles y los derechos inscribibles sobre estos. Este se creó con el propósito de registrar los actos y contratos relativos a los bienes inmuebles mediante un sistema de publicidad de títulos.^[1] Se da publicidad a los títulos que contienen las adquisiciones, modificaciones y extinciones del dominio y demás derechos reales sobre dichos bienes, así como los derechos anotables sobre los mismos, y de las resoluciones judiciales que afectan la capacidad civil de los titulares. El Registro de la Propiedad es público, por lo que cualquier persona puede examinar el estado jurídico de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos.^[2]

En lo pertinente al P. del S. 707, repasamos los artículos que se pretenden enmendar.

El Artículo 40 de la Ley 210-2015 regula los actos o contratos en perjuicio de tercero y las causas por las que no se anularán ni rescindirán. Específicamente señala que no se anularán ni rescindirán los actos o contratos en perjuicio de tercero por ninguna de las causas siguientes:

1. Por revocación de donaciones en los casos permitidos por la ley, excepto el de no cumplir el donatario condiciones inscritas en el Registro.

2. Por no haberse pagado todo o parte del precio de la cosa vendida o derecho transmitido, si no consta en la inscripción haberse garantizado dicho aplazamiento en la forma que establece el Artículo 26 de esta Ley.

3. Por la doble venta de una misma finca o derecho, cuando alguna de ellas no haya sido inscrita y salvo el caso en que el adquirente inscrito no haya obrado de buena fe.

4. Por causa de lesión en los casos 1ro. y 2do. del Artículo 1243 del Código Civil de Puerto Rico.

5. Por enajenaciones verificadas en fraude de acreedores, exceptuándose las comprendidas en el Artículo 39 de esta Ley. 6.

Agrega que por efecto de cualesquiera otras acciones que las leyes concedan a determinadas personas para rescindir contratos en virtud de causas que no consten expresamente del Registro. En todo caso que la acción resolutoria o rescisoria no se pueda dirigir contra tercero, conforme a lo dispuesto en este Artículo, se podrá ejercitar la acción correspondiente para la indemnización de daños y perjuicios por el que los haya causado. El P. del S. 707 propone eliminar el inciso 4 ya que la referencia ya no está vigente, pues el nuevo Código Civil de Puerto Rico tiene un lenguaje disímil con el lenguaje del inciso 4.

El Artículo 58, por su parte, regula la garantía de obligaciones y la limitación de responsabilidad a bienes hipotecados. Ese artículo dispone que la hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal del deudor que se establece en el Código Civil de Puerto Rico. Agrega que no obstante lo dispuesto, se podrá pactar válidamente en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En tal caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.

El siguiente Artículo 59, dispone sobre los bienes y derechos hipotecables. Podrán ser hipotecados:

1. Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción.

2. Los derechos inscribibles y enajenables impuestos sobre los mismos bienes. 3. El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluye por su voluntad, subsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin.

4. La nuda propiedad. Si el usufructo se consolida con ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que también se extenderá al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario.

5. Los bienes o derechos anteriormente hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no volverlos a hipotecar.

6. El derecho de superficie.

7. El derecho de arrendamiento inscrito, siempre y cuando el arrendatario esté facultado para enajenar, ceder, subarrendar o hipotecar su derecho. La hipoteca que se constituya sobre el arrendamiento quedará sujeta a la resolución del arrendamiento por causas ajenas a la voluntad del arrendatario. Si la resolución se debe a causas atribuibles a la voluntad del arrendatario, el titular de la hipoteca podrá subrogarse en el lugar y grado del mismo en calidad de cesionario, bien por convenio entre los interesados o por decisión de un tribunal, quien podrá así acordarlo como medida provisional de cautela o en forma definitiva, dentro de los términos del contrato inscrito. En todo caso, el tribunal determinará las alteraciones o modificaciones en la deuda original de acuerdo con la equidad del caso.

8. Las concesiones administrativas y aquellos derechos comprendidos en contratos de alianzas público privadas susceptibles a inscribirse en el Registro, cuando se haya autorizado a gravarse con hipoteca. La hipoteca estará sujeta a los mismos términos y al plazo de duración de la concesión administrativa o de los derechos comprendidos en el contrato de alianza, entendiéndose que la hipoteca no afectará a los terrenos o bienes sobre los que radique la concesión o los derechos comprendidos en el contrato de alianza.

9. En caso de bienes vendidos con pacto de retro. Si el vendedor ejerce su derecho de retracto y el crédito hipotecario es mayor que la cantidad que el comprador deba recibir, la hipoteca quedará reducida a dicha cantidad. Se dará conocimiento del contrato de hipoteca al vendedor, a fin de que si se retraen los bienes antes de cancelarse la hipoteca, no devuelva el precio sin consentimiento del acreedor, a no mediar para ello disposición judicial.

10. El derecho de retracto convencional, si bien el acreedor hipotecario no podrá repetir contra los bienes afectados sin retraerlos previamente en nombre del deudor en el tiempo en que éste tenga derecho y anticipando la cantidad que para ello sea necesario. Si el vendedor ejercita el derecho de retracto, la misma hipoteca recaerá directamente sobre los bienes retraídos.

11. Los bienes litigiosos, si la demanda original del pleito se ha anotado, o si se hace constar en la inscripción que el acreedor tenía conocimiento del litigio, pero en cualquiera de los dos casos la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.

12. Los bienes sujetos a condiciones resolutorias que consten expresamente del Registro, quedando extinguida la hipoteca al resolverse el derecho del hipotecante.

13. El edificio u obra construida en suelo ajeno pero sin perjuicio del derecho del propietario del terreno, y entendiéndose sujeto a tal gravamen solamente el derecho que el mismo que edificó tenga sobre lo edificado.

14. Los apartamientos integrantes de un edificio declarado en propiedad horizontal o condominio, sujetándose la hipoteca constituida a las disposiciones de la legislación vigente sobre propiedad horizontal.

15. Las unidades de vivienda integrantes de un inmueble sometido al régimen de vivienda cooperativa de titulares, sujetándose dicha hipoteca a las disposiciones de la legislación vigente sobre dicho régimen. 16. El usufructo legal del cónyuge viudo concedido por el Código Civil de Puerto Rico, según enmendado.

Por el otro lado, el Artículo 60 dispone que no son hipotecables: 1. Las servidumbres prediales, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante 2. Los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código Civil de Puerto Rico, según enmendado. 3. El uso y la habitación. 4. Los bienes y derechos que no estén incluidos en el Artículo antes reseñado.

De ahí la medida salta al Artículo 105. Ese artículo dispone que la celebración de la subasta tiene que cumplir con las siguientes reglas:

Primera: El alguacil dará comienzo al acto de subasta a la hora, fecha y sitio indicados en el edicto de subasta. Dará lectura íntegra y en alta voz a dicho edicto e invitará a las personas presentes a hacer ofertas por los bienes objeto de remate y a base del precio mínimo correspondiente.

Segunda: La venta de los bienes se hará al mejor postor, y será deber del alguacil tratar siempre de que se obtenga el precio más elevado por cada finca o derecho a subastarse.

Tercera: La subasta se celebrará en días laborables del tribunal y no antes de las ocho de la mañana (8:00 AM) ni después de las cinco de la tarde (5:00 PM).

Cuarta: El precio ofrecido se pagará de contado y en moneda de curso legal o por cheque del gerente librado a favor del alguacil en el mismo acto de subasta y tan pronto se conceda la buena pro al postor agraciado.

Quinta: Cuando sean varias las fincas hipotecadas, deberán venderse separadamente, en el orden que indique el deudor o el tercer poseedor si se encuentran presentes en la subasta.

Sexta: Una vez que se hayan vendido bienes suficientes para el completo pago de las sumas reclamadas, no se continuará con la venta, quedando entonces los bienes no subastados liberados de la hipoteca objeto de ejecución.

Séptima: Si un postor a quien se le haya adjudicado la buena pro en la subasta se niega a pagar el importe de su oferta, no surtirá efecto jurídico alguno dicha adjudicación de buena pro. El alguacil, en el mismo acto de subasta, podrá subastar de nuevo la propiedad. Terminada la subasta, el alguacil levantará un acta en la que, con claridad, hará constar la fecha, hora, sitio y forma en que se celebró la subasta, los licitadores que en ella intervinieron, ofertas que se hicieron hasta llegar a la venta o adjudicación de los bienes, enumerando y relacionando éstos de tal modo que queden suficiente y claramente identificados. Hará constar cualquier otro particular que a su juicio debe figurar en el acta de subasta. De esta acta, el alguacil entregará una copia al acreedor ejecutante y otra al deudor o tercer poseedor. El acreedor ejecutante, el deudor, el tercer poseedor o cualquier postor podrá objetar por escrito el procedimiento de subasta.

Asimismo, el Artículo 106 dispone que el acreedor ejecutante podrá concurrir como postor a todas las subastas. Si obtiene la buena pro, se abonará total o parcialmente el importe de su crédito al precio ofrecido por él. También podrán concurrir como postores a todas las subastas los titulares de créditos hipotecarios vigentes y posteriores a la hipoteca que se cobra y ejecuta, que figuren como tales en la certificación registral. En tal caso, podrán utilizar el montante de sus créditos o parte de alguno en sus ofertas. Si la oferta aceptada es por cantidad mayor a la suma del crédito o créditos preferentes al suyo, al obtener la buena pro en el remate, deberá satisfacer en el mismo acto, en efectivo o en cheque del gerente, la totalidad del crédito hipotecario que se ejecuta y la de cualesquiera otros créditos posteriores al que se ejecuta pero preferente al suyo. El exceso constituirá abono total o parcial a su propio crédito. Ni el alguacil que celebre la subasta, ni su auxiliar podrán ser postores ni interesarse en ninguna forma en dicha subasta.

Por el otro lado, el Artículo 129 dispone que la declaratoria de herederos será emitida por un tribunal competente o de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 282-1999, “Ley de Asuntos No Contenciosos Ante Notario”. Dichos documentos deberán contener la fecha de defunción, el estado civil del causante al fallecimiento, los herederos y el derecho a la cuota viudal usufructuaria que corresponde al cónyuge supérstite, si alguno. Asimismo, el artículo 131, 30 L.P.R.A. § 6186, regula la Inscripción de participaciones específicas. Menciona que mientras no se haya realizado la partición y adjudicación de la herencia, aún en aquellos casos en que se trate de un solo bien o aunque la cuota de cada heredero pueda determinarse, solamente podrá inscribirse a favor de cada heredero su derecho hereditario sobre una participación abstracta e indivisa en el caudal relicto. También podrá inscribirse el derecho a la cuota usufructuaria, cuando se determina que hay un cónyuge sobreviviente. La inscripción de participaciones específicas a favor de cada comunero se practicará en virtud de resolución judicial final y firme o escritura pública con la comparecencia y consentimiento de todos los herederos y legatarios si los hubiera, a la partición y adjudicación de todo o parte del caudal. El consentimiento del cónyuge supérstite es indispensable para la validez de las operaciones particionales mientras no haya habido conversión o liquidación del usufructo viudal. Cuando se trate de heredero único, el documento de la sucesión equivaldrá a la adjudicación a los efectos de inscribir directamente a favor de dicho heredero los derechos que aparezcan a nombre del causante. Sólo se podrán inscribir enajenaciones o gravámenes sobre cuotas específicas cuando éstas hayan sido previamente adjudicadas.

Además, indica que la adjudicación no será necesaria en las siguientes circunstancias:

1. Cuando comparecen todos los coherederos o interesados a enajenar o gravar la totalidad de su derecho hereditario a favor de un tercero.

2. Cuando todos los coherederos o interesados venden la totalidad de su derecho hereditario a favor de un comunero soltero o casado bajo el régimen de separación de bienes.

3. Cuando uno o más de los coherederos transfiere su derecho hereditario o participación abstracta e indeterminada en la totalidad de la herencia.

4. Cuando una persona haya adquirido todos los derechos hereditarios.

Finalmente, la medida atiende el Artículo 209 que indica que las restricciones privadas voluntarias se cancelarán en la forma prevista en el título de su constitución, según surja de su inscripción; mediante una sentencia declaratoria dictada por el Tribunal de Primera Instancia; como resultado de un procedimiento de expropiación forzosa o mediante escritura pública con el consentimiento de todos los titulares de las fincas afectadas por dichas restricciones o por el voto mayoritario de los titulares, según sea el caso.

ALCANCE DEL INFORME

La Comisión de lo Jurídico del Senado de Puerto Rico, como parte del estudio y evaluación del P. del S. 707, solicitó comentarios a la Oficina de Administración de Tribunales, Asociación de Bancos de Puerto Rico, Colegio de Abogados de Puerto Rico, Colegio Notarial de Puerto Rico, Colegio de Registradores de la Propiedad de Puerto Rico, y el Departamento de Justicia.

Solamente se recibieron los comentarios de la Oficina de Administración de Tribunales, la Asociación de Bancos de Puerto Rico y el Colegio Notarial de Puerto Rico.

ASOCIACIÓN DE BANCOS DE PUERTO RICO

La Asociación de Bancos de Puerto Rico expuso que favorece las enmiendas propuestas a los Artículos 40, 58, 59, 60, 105, 129 y 131. No emite comentario a los cambios propuestos a Artículo 209. Finalmente, la Asociación no recomienda el lenguaje propuesto para las subsecciones 2, 3 y 4 de la enmienda al Artículo 106 ya que dicho lenguaje existió en el Artículo 1348 del Código Civil de 1930 y dicho lenguaje se propone derogar en el mismo Proyecto. Recomiendan reenumerar la subsección número 5 por la subsección 2 y la cual hace referencia al Artículo 1277 del Código Civil de 2020 el cual es la contrarreferencia al Artículo 1348 del Código Civil de 1930.

OFICINA DE ADMINISTRACIÓN DE LOS TRIBUNALES

El Poder Judicial, por conducto de la Oficina de Administración de los Tribunales no asumió una postura. Expuso que el referido proyecto de ley corresponde al ámbito de autoridad de los poderes Legislativo y Ejecutivo y que la Oficina de Administración de los Tribunales tiene por norma general abstenerse de emitir juicio sobre asuntos de política pública gubernamental de la competencia de otras ramas de gobierno.

COLEGIO NOTARIAL DE PUERTO RICO

El Colegio Notarial de Puerto Rico no formuló reparos respecto a la enmienda general propuesta por el P. del S. 707, encaminada a armonizar la Ley 210-2015 con el ordenamiento jurídico vigente. Sin embargo, expresaron preocupación en cuanto a las enmiendas relacionadas con la cuota viudal usufructuaria. Exponen que, si bien el Código Civil de 2020 derogó las disposiciones del Código Civil de 1930, las disposiciones transitorias del nuevo Código establecen expresamente que las normas del Código Civil de 1930 continuarán aplicando a los casos en que el causante haya fallecido antes de la entrada en vigor del nuevo Código. En consecuencia, subsiste un número considerable de sucesiones aún pendientes de liquidación que se rigen por el régimen del Código Civil de 1930, en las cuales resulta plenamente aplicable la cuota viudal usufructuaria. Por tanto, eliminar referencias a dicha figura del texto de la Ley del Registro de la Propiedad podría generar incertidumbre jurídica y dificultades prácticas en los procesos de inscripción y adjudicación hereditaria. Por las razones antes expuestas, recomiendan que se mantenga la referencia a la cuota viudal usufructuaria en los Artículos 129 y 131 de la Ley 210-2015, según enmendada. Esta disposición resulta necesaria para salvaguardar la correcta aplicación del derecho transitorio y garantizar la seguridad jurídica en los casos de sucesiones regidas por el Código Civil de 1930.

IMPACTO FISCAL MUNICIPAL

En cumplimiento con el Artículo 1.007 de la Ley Núm. 107–2020, según enmendada, conocida como “Código Municipal de Puerto Rico”, la Comisión de lo Jurídico del Senado de Puerto Rico certifica que el P. del S. 707 no impone una obligación económica en el presupuesto de los gobiernos municipales.

CONCLUSIÓN

La Comisión de lo Jurídico estudió con sumo cuidado las enmiendas propuestas por la medida y analizó el estado de derecho. En el entirillado electrónico que se acompaña se realizaron una serie de enmiendas a las secciones del proyecto de ley a los fines de mejorar la redacción del lenguaje propuesto.

En la Sección 2 del P. del S. 707 se enmendó el texto propuesto con el fin de eliminar toda referencia expresa al inciso del Código Civil de 2020. Se incorporó en su lugar el contenido sustantivo del Artículo 1156 del Código Civil de Puerto Rico de 2020. Esta modificación tiene el propósito de evitar futuras enmiendas innecesarias en caso de que la numeración de los artículos del Código Civil sea alterada posteriormente. De igual modo, en la Sección 6 se adoptó el mismo criterio respecto al Artículo 1277 del Código Civil. Es decir, se integró su contenido en vez de la referencia al número de artículo.

En cuanto a las Secciones 3 y 4 del del P. del S. 707, fueron enmendadas sustancialmente con el propósito de preservar el reconocimiento del usufructo viudal dentro del ordenamiento jurídico vigente. Se tomó en consideración que actualmente existen personas titulares de derechos adquiridos bajo dicha figura, la cual no ha sido completamente eliminada de nuestro sistema civil. En respaldo a ello, el Artículo 1816 del Código Civil de Puerto Rico dispone que:

Los derechos a la herencia de quien ha fallecido, con testamento o sin él, antes de entrar en vigor este Código, se rigen por la legislación anterior. La herencia de los fallecidos después, sea o no con testamento, se adjudica y reparte con arreglo a este Código; pero cumpliendo, en cuanto este lo permita, las disposiciones testamentarias. Se respetarán, por lo tanto, las legítimas, las mejoras y los legados; pero reduciendo su cuantía, si de otro modo no se puede dar a cada partícipe en la herencia lo que le corresponde según el Código.

Recordemos que es un principio de derecho que “[l]as leyes nuevas, deben respetar los derechos adquiridos”^[3]. Asimismo, el Tribunal Supremo ha mencionado en Acevedo Arroyo v. P.R. Sun Oil Co. que “una enmienda de carácter sustantivo a una ley, tiene efecto prospectivo a menos que expresamente se diga lo contrario y no perjudique derechos adquiridos al amparo de una legislación anterior”.^[4] En ese sentido, hoy día existen sucesiones que se rigen bajo el anterior ordenamiento jurídico, incluyendo la existencia de la cuota viudal usufructuaria. Bajo este mismo principio, y por estar de acuerdo con el Colegio Notarial, se eliminaron las enmiendas propuestas en las secciones 7 y 8 del P. del S. 707.

POR TODO LO ANTES EXPUESTO, la Comisión de lo Jurídico del Senado de Puerto Rico, recomienda a este Alto Cuerpo la aprobación del P. del S. 707, con las enmiendas contenidas en el entirillado electrónico que se acompaña.

RESPETUOSAMENTE SOMETIDO.

Hon. Ángel A. Toledo López

Presidente

Comisión de lo Jurídico

Senado de Puerto Rico

1. Soto Sola v. Registradora, 189 DPR 653, 661 (2013). ↑

2. Bechara Fagundo v. Rodríguez Cintrón, 183 DPR 610, 617 (2011). ↑

3.  Véase J.A. Cosme Morales, Apuntes sobre el Título Preliminar del Código Civil de 2020, Ed. En Contexto, 2023, pág, 62. ↑

4. Acevedo Arroyo v. P.R. Sun Oil Co., 145 DPR 752, 769 (1998). ↑