GOBIERNO DE PUERTO RICO
20ma. Asamblea 3ra. Sesión
Legislativa Ordinaria
CÁMARA DE REPRESENTANTES
P. de la C. 1101
2 DE FEBRERO DE 2026
Presentado por el representante Ocasio Ramos
Referido a la Comisión de lo Jurídico
LEY
Para enmendar la Ley 129-2020, conocida como “Ley de Condominios de Puerto Rico”, a los fines de fortalecer los derechos de los titulares, promover la transparencia administrativa y financiera, establecer un Capítulo especial sobre conductas delictivas, penalidades y otras medidas, y ampliar el acceso a remedios judiciales mediante estados provisionales de derecho; enmendar la Ley Núm. 140-1974, conocida como “Ley sobre Controversias y Estados Provisionales de Derecho”, para incluir expresamente las controversias relacionadas con condominios dentro de su ámbito de aplicación; y para otros fines relacionados.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
La presente legislación tiene como propósito principal garantizar que las personas titulares de unidades residenciales sometidas al régimen de propiedad horizontal en Puerto Rico cuenten con un marco legal adecuado, robusto y efectivo que proteja sus derechos, asegure la transparencia administrativa y financiera en la gestión de los condominios, y provea acceso oportuno, real y eficaz a remedios legales y judiciales.
Durante las últimas décadas, la vida en condominios se ha consolidado como una de las formas de vivienda más comunes en Puerto Rico. Según estimados de la Oficina del Censo Federal y datos provistos por el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO), se calcula que más de 250,000 familias residen actualmente bajo el régimen de propiedad horizontal. Este modelo de convivencia representa no solo un espacio habitacional, sino una estructura comunitaria compleja, en la que convergen relaciones jurídicas, económicas y sociales entre titulares, juntas de directores y agentes administradores.
Uno de los sectores más representativos dentro de estas comunidades lo constituyen las personas adultas mayores, muchas de las cuales han escogido los condominios como espacios seguros, accesibles y adecuados para su vejez. Se estima que más del treinta y ocho por ciento (38 %) de la población residente en condominios en Puerto Rico supera los sesenta (60) años de edad. Este dato reviste especial importancia, ya que se trata de una población que, por su condición, depende en mayor medida de la correcta administración de los recursos comunes para garantizar su bienestar, seguridad y calidad de vida.
No obstante, la experiencia práctica ha demostrado que, en múltiples instancias, la aplicación de la Ley Núm. 129-2020, según enmendada, conocida como la “Ley de Condominios de Puerto Rico”, ha derivado en efectos contrarios a su propósito original, provocando que muchos titulares, aun dentro de sus propias residencias, no se sientan verdaderamente dueños de ellas. Esta realidad ha generado un profundo sentido de indefensión y desconfianza entre titulares que, lejos de encontrar en la Ley de Condominios un mecanismo de protección comunitaria, la perciben como una estructura que facilita prácticas desiguales, abusos administrativos y una falta de transparencia incompatible con los principios básicos de sana gobernanza y justicia.
Múltiples investigaciones legislativas han evidenciado deficiencias estructurales en la aplicación de la Ley de Condominios. En particular, la investigación realizada mediante la Resolución de la Cámara 267, así como las vistas públicas celebradas durante el año 2024 por la Comisión de Adultos Mayores y Bienestar Social de la Cámara de Representantes de Puerto Rico, recogieron un cúmulo significativo de testimonios que reflejan un patrón reiterado de quejas por parte de los titulares.
Entre los hallazgos más preocupantes se encuentra la falta de agilidad, recursos y herramientas efectivas del Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) para atender adecuadamente las querellas y controversias relacionadas con la vida condominial. Durante dichas vistas públicas, el propio DACO reconoció que su estructura administrativa actual resulta insuficiente para manejar el volumen de casos que recibe y que la agencia carece de personal especializado, inspectores, auditores y recursos técnicos para fiscalizar de manera efectiva la administración de los condominios.
Actualmente, DACO cuenta con menos de quince (15) jueces administrativos activos a nivel isla y enfrenta más de cuatrocientas (400) querellas pendientes, de las cuales más de ciento sesenta (160) corresponden únicamente a la Región de San Juan. Este escenario provoca que muchas reclamaciones se dilaten por meses o incluso años, privando a los titulares de un acceso oportuno a remedios legales y profundizando la sensación de indefensión.
La ausencia de herramientas legales adecuadas para la fiscalización financiera y administrativa ha permitido, además, la proliferación de situaciones graves, tales como el mal manejo de fondos, la falsificación de documentos, la apropiación ilegal de dinero común y la negativa sistemática a proveer información financiera a los titulares. En años recientes, el propio Departamento de Justicia ha procesado casos en los que administradores desviaron decenas de miles de dólares a cuentas personales, falsificaron cheques o incumplieron sus deberes fiduciarios con los Consejos de Titulares. Estas conductas no solo lesionan el patrimonio común, sino que erosionan la confianza comunitaria y amenazan la estabilidad económica de comunidades enteras.
Aunque el marco legal vigente contempla ciertos mecanismos de protección —como la exigencia de licencias para agentes administradores y la obligación de pólizas contra fraude—, la experiencia ha demostrado que estos resultan insuficientes frente a la complejidad y recurrencia de los problemas actuales. Si bien la Ley Núm. 129-2020 otorga a DACO jurisdicción primaria para atender querellas, su capacidad investigativa y correctiva es limitada, lo que ha generado frustración entre los titulares y, en muchos casos, la renuncia a ejercer sus derechos.
La experiencia comparada en otras áreas del derecho demuestra que la jurisdicción concurrente —permitir a las partes acudir indistintamente al foro administrativo o al judicial— constituye un mecanismo eficaz para fortalecer el acceso a la justicia. Este modelo reduce dilaciones innecesarias, alivia la carga de las agencias administrativas y garantiza que controversias complejas puedan ser atendidas oportunamente por los tribunales. Por ello, este proyecto elimina la obligatoriedad de agotar remedios administrativos como condición previa al acceso al Tribunal de Primera Instancia, sin menoscabar la facultad de DACO, sino ampliando y fortaleciendo las alternativas disponibles para los titulares.
De igual importancia, este proyecto reconoce que los mecanismos actuales de reclamación resultan, en muchas ocasiones, lentos e insuficientes para atender situaciones urgentes que afectan derechos fundamentales de los titulares. En atención a ello, se incorpora una de las enmiendas más significativas de esta legislación: la posibilidad de que los titulares puedan acudir al Tribunal de Primera Instancia para solicitar remedios provisionales de forma ágil y efectiva, sin eliminar ni restringir la facultad originalmente conferida al DACO. Por el contrario, se preserva y fortalece la intervención administrativa cuando así lo soliciten los titulares, mientras se facilita el acceso a la Rama Judicial en aquellos casos que, por su naturaleza o urgencia, así lo ameriten.
Como parte integral de estas enmiendas, se incorpora a la Ley de Condominios un nuevo Capítulo especial de Conductas Delictivas, Penalidades y Otras Medidas, reconociendo que ciertas actuaciones, por su gravedad, trascienden el ámbito civil o administrativo. Dicho Capítulo tipifica de forma expresa delitos relacionados con la vida condominial, tales como la malversación o apropiación ilegal de fondos comunes, la falsificación o destrucción de documentos y la obstrucción de investigaciones, estableciendo penas proporcionales, la obligación de restitución y términos prescriptivos adecuados. Estas disposiciones se adoptan como ley especial, en armonía con el Código Penal de Puerto Rico, con el fin de reforzar el carácter fiduciario de quienes administran bienes comunes y disuadir conductas que lesionan el interés colectivo.
Asimismo, se establecen medidas accesorias de naturaleza administrativa, como la inhabilitación temporal o permanente para ocupar cargos en juntas o ejercer funciones de administración condominial, reconociendo que la protección del interés colectivo requiere no solo sanción, sino también prevención de la reincidencia y restauración de la confianza comunitaria.
El proyecto también reconoce que la realidad social y económica de Puerto Rico ha cambiado significativamente. Hoy día, un número considerable de titulares no reside de forma permanente en sus condominios, ya sea por razones laborales, familiares o porque viven fuera de Puerto Rico. Ante ello, se extienden los términos para la convocatoria de asambleas y reuniones ordinarias, con el objetivo de facilitar que dichos titulares puedan realizar los arreglos necesarios para participar activamente en los procesos decisionales que afectan directamente su propiedad y su patrimonio.
En armonía con la evolución tecnológica y las nuevas dinámicas de comunicación, esta legislación avanza hacia una administración condominial más moderna, accesible e inclusiva. Se dispone, como norma general, que toda asamblea o reunión se celebre de forma presencial y mediante medios electrónicos, garantizando así una mayor participación de los titulares, independientemente de su ubicación geográfica. De igual manera, se establece que los comunicados, informes financieros y cualquier notificación dirigida a los titulares se realicen por al menos dos mecanismos, uno de ellos de naturaleza electrónica, promoviendo mayor agilidad, acceso oportuno a la información y un nivel más alto de transparencia.
De igual forma, se enmienda la Ley Núm. 140-1974, conocida como la “Ley sobre Controversias y Estados Provisionales de Derecho”, para aclarar expresamente su aplicabilidad a las controversias relacionadas con condominios, permitiendo que los titulares puedan solicitar al Tribunal de Primera Instancia medidas provisionales tales como acceso a información, órdenes de cesar y desistir, suspensión provisional de administradores o congelación de fondos, mientras se dilucida la controversia principal.
Así pues, cada una de las enmiendas propuestas responde a un objetivo común: hacer justicia, promover la transparencia, fortalecer la participación de los titulares y devolver la credibilidad a un régimen legal que impacta directamente la vida cotidiana de miles de familias en Puerto Rico. La Ley de Condominios requiere evolucionar, y este proyecto constituye un paso firme, responsable y necesario en esa dirección.
Finalmente, esta Asamblea Legislativa reconoce que las personas adultas mayores constituyen uno de los sectores más impactados por las deficiencias actuales del sistema. Las demoras, la falta de remedios efectivos y la exposición a fraudes afectan de manera desproporcionada a esta población. Por ello, este proyecto reafirma el compromiso del Estado Libre Asociado de Puerto Rico con el bienestar, la dignidad y la seguridad de las personas adultas mayores, y con el desarrollo de políticas públicas que garanticen su calidad de vida.
En atención a todo lo anterior, la Asamblea Legislativa entiende indispensable aprobar esta legislación como un complemento necesario a la Ley Núm. 129-2020, conforme a las experiencias y hallazgos recopilados mediante la Resolución de la Cámara 267, para asegurar justicia, transparencia y rendición de cuentas en la vida condominial, proteger los derechos de los titulares y garantizar que ninguna persona sea privada de acceso a remedios eficaces para la defensa de su patrimonio común.
DECRÉTASE POR LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE PUERTO RICO:
Sección 1. - Se enmienda el Artículo 3 de la Ley 129-2020, según enmendada, para que lea como sigue:
“Artículo 3. - Definiciones
Para fines de esta Ley, los siguientes términos y frases tendrán el significado que se expresa a continuación:
...
n) Estados financieros anuales — Informe escrito anual en el cual se incluye el estado de situación y el estado de ingresos y gastos al cierre del año fiscal del Consejo y para el año terminado en dicha fecha. Este informe deberá incluir, además, certificaciones o evidencia documental del pago de las utilidades, pólizas de seguros y servicios recurrentes del condominio correspondientes al período fiscal informado.
o) ...
p)...
...
t) Obra Urgente — Toda obra cuya ejecución no pueda posponerse por razones apremiantes de seguridad o porque sea necesaria para la restitución de los servicios esenciales, tales como el suministro de agua, de electricidad o la puesta en funcionamiento de los ascensores[.], incluyendo aquellas obras necesarias para corregir filtraciones, humedad o deterioro estructural en áreas comunes que afecten directa o indirectamente el interior de uno o más apartamentos.
...
x) ...
y) ...
z) ...”
Sección 2. - Se enmienda el Artículo 14 de la Ley 129-2020, según enmendada, para que lea como sigue:
“Artículo 14. - Contenido del Reglamento
El reglamento podrá contener todas aquellas normas y reglas en torno al uso del inmueble y sus apartamentos, ejercicios de derechos, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, que no contravengan las disposiciones de esta Ley. Proveerá obligatoriamente lo siguiente:
a) ...
b) ...
c) ...
d) ...
e) ...
f) ...
g) Manera de recaudar los fondos de los titulares para el pago de los gastos comunes.
Ningún reglamento podrá prohibir, restringir o limitar de forma irrazonable el derecho de los titulares a adquirir, reproducir o sustituir llaves, tarjetas, controles, códigos u otros mecanismos de acceso a las áreas comunes del inmueble, siempre que dichos accesos estén relacionados con el uso y disfrute legítimo de su apartamento y de las áreas comunes conforme a esta Ley.
En cualquier momento, el titular único del inmueble o, si hubiere más de uno (1), dos terceras (2/3) de todos los titulares, que a su vez, reúnan dos terceras (2/3) partes de las participaciones en las áreas comunes, podrán modificar el reglamento, pero siempre deberá quedar regulado cada extremo de los comprendidos en este Artículo. La modificación tendrá que constar en escritura pública y, además, se presentará para su inscripción en el registro particular de la finca matriz, dejándose archivada en el Registro de la Propiedad copia certificada, según dispone el Artículo 13 de esta Ley. La modificación vinculará a todos los titulares desde que se haya obtenido el voto afirmativo de las dos terceras (2/3) de todos los titulares, que a su vez, reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes o desde que haya transcurrido el plazo de treinta (30) días dispuesto en el Artículo 52 (c) de esta Ley sin que hubiera oposición de más de una tercera (1/3) parte de los titulares, que a su vez, reúnan una tercera (1/3) parte de las participaciones en las áreas comunes. Respecto a terceros, la modificación no surtirá efecto sino a partir de la fecha de presentación para archivo en el Registro de la Propiedad, de la escritura pública en que se haga constar la enmienda, uniéndose copia certificada de la misma a la de la escritura de constitución del régimen y tomándose nota del hecho de la modificación del reglamento en el registro particular de la finca matriz.”
Sección 3.- Se enmienda el Artículo 49 de la Ley 129-2020, según enmendada, para que lea como sigue:
“Artículo 49.- Consejo de Titulares—Poderes y Deberes
Corresponde al Consejo de Titulares:
1) Junta de Directores. — En los condominios donde concurran más de veinticinco (25) titulares deberá elegirse una Junta de Directores con, por lo menos, un Presidente, un Secretario, y un Tesorero. El reglamento podrá disponer para puestos adicionales. Los tres (3) directores indicados deberán ser electos por separado a cada puesto.
Salvo el cargo de Vocal, los demás oficiales electos necesariamente pertenecerán al Consejo de Titulares. El apoderado de un titular o el Representante de Titular Corporativo que acredite mandato expreso de éste, por virtud de escritura de poder, conforme establece la ley, e inscrito en el Registro de Poderes y Testamentos, podrá ser electo para ocupar el cargo de Vocal. Las funciones de Vocal las establecerá el Consejo de Titulares en su reglamento. Los directores responderán personalmente por sus acciones mientras actúen como tales, sólo cuando incurran en delito, fraude o negligencia crasa, siendo el Consejo de Titulares quien posee la causa de acción para reclamar la violación fiduciaria. En cualquier otro caso en que se le imponga responsabilidad pecuniaria a un titular por sus gestiones como director, el Consejo de Titulares cubrirá dichos gastos. El Consejo podrá adquirir pólizas de seguros que cubran estos riesgos.
No obstante, lo anterior, los directores salientes o que hayan cesado en sus funciones, tendrán la obligación de participar, asistir y procurar que se lleve a cabo el proceso de transición entre la Junta de Directores saliente y la entrante, incluyendo su deber de suministrar documentos, datos, libros, registros, y cualquier otra información, sea en formato físico, electrónico o digital, relevante a la administración y buen gobierno del régimen. Además, tendrán la obligación de asistir y firmar los documentos necesarios para el traspaso de firmas ante las entidades bancarias pertinentes. El incumplimiento de un director con estas obligaciones dará lugar a que se le imponga responsabilidad pecuniaria en su capacidad personal y/o la imposición de sanciones de hasta [cien dólares ($100.00)] mil dólares ($1,000.00) por cada día que se encuentre en incumplimiento con lo dispuesto en este inciso, conforme disponga el foro con jurisdicción.
Luego de la aprobación de esta Ley, ninguna persona podrá ocupar un puesto en la Junta de Directores por más de tres (3) términos consecutivos. Una vez haya ocupado un puesto por tres (3) términos consecutivos, dicha persona no podrá ocupar el mismo puesto en la Junta de Directores hasta transcurridos [dos (2) años] seis (6) años desde que ocupó ese puesto. [No obstante lo anterior, si en una asamblea debidamente convocada para elegir los puestos de la Junta de Directores, no hay una persona disponible para ocupar el puesto en la Junta de la persona que lleva tres (3) términos consecutivos en un puesto, como excepción a la regla establecida en este Artículo, esta persona, podrá ser elegible a ocupar ese puesto por términos adicionales; también podrá ser elegible a ocupar ese puesto por términos adicionales si, habiendo un solo candidato disponible, el Consejo de Titulares no ratifique a dicha persona con el voto mayoritario.] En caso de que no existan personas elegibles o dispuestas a ocupar los cargos de la Junta de Directores conforme a lo aquí dispuesto, el Consejo de Titulares o cualquier titular podrá solicitar al Departamento de Asuntos del Consumidor o al Tribunal de Primera Instancia la adopción de medidas provisionales que garanticen la continuidad administrativa del condominio, incluyendo la designación temporera de un Administrador o de una Junta Provisional, hasta tanto se celebren elecciones conforme a esta Ley.
2) Escoger al Agente Administrador, quien podrá ser una persona natural o jurídica, quien [podrá o no] no podrá pertenecer a la comunidad de titulares, y en quien el Consejo de Titulares, el Director o la Junta de Directores podrá delegar las facultades y deberes que les permita delegar el reglamento.
i. El Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor podrá adoptar reglamentación para capacitar o certificar a los Agentes Administradores y el pago de los derechos correspondientes. Ningún miembro de la Junta de Directores, podrá fungir como Agente Administrador [mientras ocupe dicho cargo].
ii. Todo contrato de administración, deberá contener los siguientes requisitos mínimos: (1) una póliza, a cargo del Agente Administrador, de responsabilidad pública con cubierta mínima de quinientos mil dólares ($500,000.00); (2) una póliza, a cargo del Agente Administrador, sobre riesgos por deshonestidad o constitutivos de delito o fraude (crime), (3) una póliza, a cargo del Agente Administrador, sobre responsabilidad profesional con cubierta mínima de quinientos mil dólares ($500,000.00), (4) poseer una póliza vigente obrero-patronal expedida por la Corporación del Fondo del Seguro del Estado, y (5) presentar un Certificado Negativo de Antecedentes Penales. De ser el Agente Administrador una persona jurídica, el Certificado Negativo de Antecedentes Penales será del Oficial Principal de la entidad y de todas las personas naturales que trabajen directamente en la administración de dicho condominio. Los requisitos aquí establecidos deberán estar vigentes en todo momento que se persista la relación contractual. [Será deber del Agente Administrador de suministrar los documentos que acrediten el cumplimiento y será deber de la Junta de Directores, solicitar los mismos.] Será deber del Agente Administrador suministrar anualmente a la Junta de Directores, de forma automática y sin requerimiento previo, todos los documentos que acrediten el cumplimiento de los requisitos establecidos en este Artículo. El incumplimiento de esta obligación constituirá causa suficiente para la terminación del contrato de administración, sin perjuicio de otras sanciones aplicables conforme a esta Ley.
iii. En caso de un cambio de Agente Administrador, el Agente Administrador saliente deberá entregar mediante un acuse de recibo, todos los registros, documentos, llaves y propiedades pertenecientes al Consejo de Titulares al momento de ser requeridos por la Junta de Directores y se prohíbe la retención de estos. De existir alguna controversia sobre su terminación como Agente Administrador, este deberá presentar una reclamación judicial o someter el asunto a mediación de conflictos, pero en ningún caso podrá retener los registros, documentos y demás propiedad cuya entrega requiere este inciso.
[En caso de un Agente Administrador que sea a su vez un titular del condominio que administraría, no podrá mantener deudas de cuotas de mantenimiento, derramas, y/o primas de pólizas matrices del condominio y durante su vigencia.
Salvo que el reglamento disponga otra cosa estos nombramientos serán por un año.]
Los nombramientos del Agente Administrador serán por un término de un (1) año. Ninguna persona natural o jurídica podrá fungir como Agente Administrador de un mismo condominio por más de cuatro (4) años consecutivos. Una vez transcurrido dicho término, el Consejo de Titulares deberá contratar a un Agente Administrador distinto. Excepcionalmente, el Consejo de Titulares podrá extender el nombramiento del mismo Agente Administrador por términos anuales adicionales, únicamente mediante unanimidad del Consejo de Titulares, debidamente expresado en asamblea convocada para tales fines.
b) Conocer las reclamaciones que los titulares de los apartamentos formulen contra los aludidos en el inciso (a) y tomar las medidas correspondientes, que puede incluir la remoción de los mismos, por acuerdo mayoritario tomado en reunión extraordinaria convocada al efecto.
La Junta de Directores vendrá obligada a responder toda reclamación presentada por un titular en un término no mayor de catorce (14) días calendario, mediante una contestación escrita, debidamente sustentada y explicativa. Asimismo, deberá mantener informado al titular reclamante de cualquier acción, determinación o gestión que se adopte en relación con el planteamiento formulado.
El titular podrá elevar la reclamación y la respuesta emitida, o la falta de ésta, ante el Departamento de Asuntos del Consumidor o ante el Tribunal de Primera Instancia, según estime pertinente, sin que la presentación de la reclamación ante la Junta constituya un requisito previo obligatorio para acudir a dichos foros.
c) Aprobar el presupuesto anual y los estados financieros anuales según dispone el Artículo 53 (f) de esta Ley. El presupuesto anual podrá tomar en consideración el impago de cuotas de mantenimiento y derramas.
d) Aprobar la ejecución de obras extraordinarias y mejoras y recabar fondos para su realización. El presupuesto anual incluirá una partida de fondo de reserva que no será menor del cinco por ciento (5%) del presupuesto total de gastos del condominio para ese año. La aportación se depositará mensualmente en la cuenta independiente de reserva a base de lo que hubiera sido el recaudo de las cuotas de mantenimiento del mes transcurrido.
Dicho fondo se irá nutriendo hasta alcanzar una suma igual al dos por ciento (2%) del valor de reconstrucción, cuando el Consejo de Titulares decidirá si se continúa o no aportando al mismo. Los dineros se conservarán en una cuenta especial, separada de la de operaciones, y sólo podrá disponerse de todo o parte del mismo para la realización de obras extraordinarias o urgentes y para las obras de mejora, según se dispone a continuación. Una vez el balance del fondo sea menor al mínimo antes dispuesto, deberán restituirse las aportaciones mensuales hasta alcanzar nuevamente el dos por ciento (2%) del valor de reconstrucción del inmueble.
1. Obras Extraordinarias. — El Director, el Presidente y/o el Tesorero podrán realizar retiros del fondo de reserva para costear este tipo de obra, previa autorización mayoritaria del Consejo de Titulares debidamente convocado en asamblea extraordinaria.
2. Obras Urgentes. — El Director, Presidente y/o el Tesorero podrán realizar retiros del fondo de reserva para toda obra urgente no prevista en el presupuesto anual, previa autorización mayoritaria del Consejo de Titulares debidamente convocado en asamblea extraordinaria para atender este asunto específico. La asamblea para autorizar el desembolso se convocará y celebrará en un término expedito no menor de [veinticuatro (24) horas] setenta y dos (72) horas. [La notificación podrá ser mediante entrega personal, debajo de cada puerta o por cualquier medio alterno disponible, incluyendo correo electrónico.] La notificación deberá realizarse mediante, al menos, dos (2) medios distintos, pudiendo ser mediante entrega personal, colocación debajo de cada puerta, o por cualquier otro medio alterno disponible, incluyendo de forma obligatoria un medio electrónico, como el correo electrónico.
Asimismo, la asamblea deberá celebrarse de forma presencial y deberá proveerse un mecanismo de conexión remota en línea que permita la participación simultánea de los titulares que así lo deseen, garantizando su derecho a expresión y votación conforme a lo dispuesto en esta Ley.
3. Obras de Mejoras. — Las obras de mejora sólo podrán realizarse, mediante la aprobación de dos terceras partes (2/3) de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes. Se requerirá el consentimiento unánime del Consejo de Titulares cuando dichas obras de mejoras requieran derrama.
...
4. Obras para Atender Estado de Emergencia. — El Director, el Presidente y/o el Tesorero podrán realizar retiros del fondo de reserva para todo gasto operacional para atender un “Estado de Emergencia”, previa autorización mayoritaria del Consejo de Titulares debidamente convocado en asamblea extraordinaria para atender este asunto específico. La asamblea para autorizar el desembolso se convocará y celebrará en un término expedito no menor de veinticuatro (24) horas. [La notificación de convocatoria para asamblea extraordinaria para aprobar el desembolso podrá ser mediante entrega personal, debajo de cada puerta o por cualquier medio alterno disponible, incluyendo correo electrónico.] La notificación de convocatoria deberá realizarse mediante, al menos, dos (2) medios distintos, uno de ellos de naturaleza electrónica, pudiendo ser mediante entrega personal, colocación debajo de cada puerta o por cualquier otro medio alterno disponible, incluyendo correo electrónico.
Asimismo, la asamblea deberá proveer un mecanismo de conexión remota en línea que permita la participación simultánea de los titulares que así lo deseen.
No obstante lo anterior, cuando las condiciones propias del Estado de Emergencia imposibiliten la notificación electrónica o el uso de dispositivos electrónicos para la celebración de la asamblea, dicha circunstancia deberá hacerse constar de forma expresa y detallada en el acta correspondiente, indicando las razones específicas que impidieron el cumplimiento de estos requisitos.
Se entenderá que existe un “Estado de Emergencia” cuando así lo decreten las autoridades estatales o federales.
e) Independiente a lo dispuesto en los incisos anteriores, no se aprobarán cambios u obras de mejora que menoscaben el disfrute de algún apartamento sin contar con el consentimiento de su titular. La oposición de un titular a la realización de una mejora deberá ser fundamentada y no por mero capricho de éste. Tampoco podrán aprobarse obras, si las mismas, a juicio de perito, menoscaban la seguridad o solidez del edificio.
f) ...
g) ...
h) ...
i) Autorizar a la Junta de Directores, mediante delegación expresa en el reglamento, para imponer multas al titular, por las violaciones a las normas de convivencia estatuidas en la escritura matriz, la ley o el reglamento cometidas por parte del titular, su ocupante, su residente, su visitante o su suplidor hasta la suma de cien dólares ($100) por cada violación incurrida. Cada nueva violación deberá ser notificada al titular multado. Cuando la violación a las normas de convivencia sean cometidas por un ocupante de alquiler a corto plazo, las multas serán por el doble de la cantidad hasta un máximo de doscientos (200) dólares. [Una vez resuelta de manera final cualquier controversia suscitada sobre la validez y el carácter exigible de la multa, y de no pagarla se procederá con la suspensión de servicios tal y como se hace con la falta de pago de las cuotas de mantenimiento.] Una vez resuelta de manera final cualquier controversia suscitada sobre la validez y el carácter exigible de la multa, y de no pagarse la misma, la suspensión de servicios por falta de pago solo podrá llevarse a cabo previa autorización del Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) o del Tribunal de Primera Instancia, a elección de la parte interesada, conforme a la jurisdicción concurrente reconocida en esta Ley.
j) ...
Sección - 4. - Se enmienda el Artículo 50 de la Ley 129-2020, según enmendada, para que lea como sigue:
“Artículo 50. - Reuniones, Notificaciones, Procedimientos
El Consejo de Titulares se reunirá por lo menos una (1) vez al año para aprobar el presupuesto anual y los estados financieros, y en las demás ocasiones que convoque el Director, el Presidente de la Junta de Directores, una mayoría de los miembros de la Junta de Directores, o la quinta (1/5) parte de los titulares o un número de éstos cuyos apartamentos representen al menos el veinte por ciento (20%) de los porcentajes de participación en las áreas comunes. La convocatoria por titulares requerirá notificación previa no menor a [quince (15)] treinta (30) días de la fecha seleccionada para la celebración de la asamblea.
La convocatoria estará firmada por la persona o personas que convoquen e indicará los asuntos a tratar y hora, día y lugar de la reunión. Las citaciones se harán por escrito y deberán notificarse mediante, al menos, dos (2) medios distintos, entregándose en el apartamento perteneciente al titular que lo resida, por medio de carta que el sistema de correo pueda certificar su envío y por correo electrónico o por cualquier otro medio, siempre que la administración pueda validar su envío en caso de cuestionarse por el titular, y siempre dirigida a la dirección que a esos fines haya designado el titular al registrarse.
Si intentada una notificación de convocatoria al titular fuese imposible practicarla por no residir en su apartamento y el Consejo no tener ningún método alterno de notificación, se entenderá realizada la misma, mediante la colocación de la convocatoria en el tablón de edictos del Consejo de Titulares, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se proceda esta forma de notificación, firmada por la persona o personas que convocan. Para que la notificación practicada de esta forma produzca plenos efectos jurídicos, deberá realizarse al menos [tres (3)] quince (15) días previos a la fecha de la asamblea.
La citación para la asamblea ordinaria anual, cuya fecha se fijará en el reglamento, se hará cuando menos con [quince (15)] treinta (30) días de antelación, y para las extraordinarias, un mínimo de [cinco (5)] quince (15) días de antelación a su celebración, excepto que se establezca distinto en otro Artículo de esta Ley. Dichas Asambleas, no se podrán convocar para realizarse dentro del horario habitual de trabajo.
El Consejo podrá reunirse válidamente en asamblea aun sin convocatoria, siempre que concurran la totalidad de los titulares y así lo decidan.
No será necesaria la celebración de una asamblea del Consejo de Titulares para determinado propósito, exceptuando para la elección del Director o de los Directores de la Junta, y para la aprobación de presupuestos, derramas o cuotas especiales, si todos los titulares con derecho a votar en dicha asamblea renunciaren a la referida asamblea y consintieren por escrito a que se tome la acción propuesta. El Consejo de Titulares podrá establecer en su reglamento mecanismos electrónicos para la renuncia a la celebración de la asamblea y votación, incluyendo la forma en que se identificará al titular que emite el voto.
La Junta de Directores tendrá la facultad para requerir la presencia del Agente Administrador, asesores legales, y/o cualquier otra persona que pueda aportar, por sus conocimientos, información a uno (1) o más temas de la agenda.
Sección - 5. - Se enmienda el Artículo 51 de la Ley 129-2020, según enmendada, para que lea como sigue:
“Artículo 51. — Voto; Representación
[La asistencia a las asambleas del Consejo de Titulares será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta última un escrito firmado por el titular. El poder tendrá que estar fechado e indicará las fechas de la asamblea para la que se autoriza la representación, excepto que se trate de un poder general otorgado ante notario e inscrito en el Registro de Poderes y Testamentos. La autenticidad de la firma del titular se validará mediante el Registro de Titulares y tendrá que ser entregado con un mínimo de veinticuatro (24) horas antes de comenzar la asamblea.]
La asistencia a las asambleas del Consejo de Titulares podrá ser personal o mediante representación legal o voluntaria. Para acreditar la representación voluntaria, se requerirá autorización juramentada otorgada ante notario por el titular, la cual deberá estar fechada e indicar expresamente la asamblea o asambleas para las cuales se concede la representación. No se aceptarán autorizaciones genéricas que no identifiquen la asamblea correspondiente.
Lo anterior no será aplicable cuando se trate de un poder general otorgado ante notario e inscrito en el Registro de Poderes y Testamentos.
La autenticidad de la firma del titular se validará mediante el Registro de Titulares y la autorización correspondiente deberá ser entregada con un mínimo de veinticuatro (24) horas antes del comienzo de la asamblea.
La representación en las asambleas del Consejo de Titulares en los que exista por lo menos un apartamento dedicado a vivienda, la podrán ejercer solamente personas mayores de edad que, a su vez, sean titulares que no adeuden tres (3) o más cuotas de mantenimiento, y/o derramas y/o multas vencidas por más de sesenta (60) días, y/o primas del seguro matriz, familiares de éste hasta el segundo grado de consanguinidad, el cónyuge o arrendatarios del condominio, o que sean mandatarios del titular en virtud de poder otorgado ante notario e inscrito en el Registro de Poderes y Testamentos o un abogado admitido al ejercicio de la profesión que valide de forma fehaciente, ser el representante legal del titular. Ninguna de las personas autorizadas a representar a un titular podrá ejercer el derecho al voto en representación de más de un titular. En caso de matrimonios, que a su vez, al menos uno (1) de ellos es titular, solo podrán representar a un titular adicional. Ninguna persona que comparece a asamblea representando a un titular, podrá ejercitar el derecho al voto por delegación en representación de más de un titular. [Los poderes] Las autorizaciones de representación estarán disponibles antes durante y después de la asamblea para la revisión de cualquier titular que así lo solicite.
[El poder para representar a un titular da derecho al voto mas no a hacer expresiones o hacer proposiciones.]
La autorización para representar a un titular conferirá derecho al voto en la asamblea. No obstante, solo permitirá al representante hacer expresiones o presentar proposiciones cuando así se haya dispuesto expresamente en la autorización otorgada por el titular.
A falta de autorización expresa para ello, el representante podrá ejercer el derecho al voto, pero no podrá realizar expresiones ni presentar proposiciones durante la asamblea.
Cada titular tendrá derecho a un voto independientemente del número de apartamentos de que es propietario, para efectos del cómputo de mayoría numérica de titulares, y/o derecho al voto con arreglo al porcentaje correspondiente a su apartamento para efectos del cómputo de mayoría de porcentajes, dependiendo de la definición del concepto de mayoría que rija para el inmueble. Se computará el por ciento de participación que sea mayor entre los apartamentos que pertenezcan a un mismo titular.
Aquellos titulares que adeuden tres (3) o más plazos de cuotas, y/o derramas y/o cuotas especiales y/o multas con pago vencido de sesenta (60) días o más, y/o alguna prima vencida del seguro comunal por cualquiera de los apartamentos de los que sea titular, quedarán temporalmente privados de ejercer su derecho al voto, prestar su consentimiento o expresarse en las asambleas del Consejo de Titulares hasta tanto satisfagan la deuda en su totalidad o el Tesorero certifique que el titular está al día en el plan de pago aprobado por la Junta de Directores con anterioridad a la asamblea en cuestión.
Cuando uno (1) o más apartamentos pertenecieren a una persona jurídica, ésta designará, mediante resolución corporativa, a la persona que la representará para que asista a las asambleas y ejercite el derecho al voto que le corresponda. En ausencia de la resolución corporativa no podrá registrarse el voto de ese apartamento en las decisiones del Consejo de Titulares. La resolución corporativa que acredite la representatividad, tiene que ser entregada, por lo menos, veinticuatro (24) horas antes de la fecha de la asamblea.
Si algún apartamento pertenece pro indiviso a diferentes propietarios, éstos nombrarán a una (1) sola persona para que represente a la comunidad de titulares de dicho apartamento. Dicha designación deberá constar mediante documento juramentado otorgado ante notario por los copropietarios. En ausencia de la designación por escrito y debidamente juramentada [del representante] de los propietarios no podrá registrarse el voto de ese apartamento en las decisiones del Consejo de Titulares. [La persona designada será la única que podrá representar a otro titular.] La persona designada será la única autorizada para representar a la comunidad de propietarios de dicho apartamento ante el Consejo de Titulares.
Si el apartamento se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponden al nudo propietario, quién salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario. [debiendo ser expresa y por escrito la delegación] Dicha delegación deberá constar mediante documento juramentado otorgado ante notario, cuanto se trate de acuerdos que requieran la unanimidad o el voto afirmativo de dos terceras partes (2/3) de todos los titulares, que a su vez, reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes.
[El Consejo de Titulares deberá establecer en su reglamento métodos más flexibles para permitir el voto por representación para Asambleas Extraordinarias con términos de convocatoria más cortos, como aquella para considerar obras para atender estados de emergencia u obras urgentes.]
No será necesaria la celebración de una reunión del Consejo de Titulares para determinado propósito si todos los titulares con derecho a votar en dicha reunión renunciaren a la referida reunión y consintieren por escrito a que se tome la acción propuesta. La renuncia a la celebración de la asamblea podrá notificarse de forma electrónica.
El Consejo de Titulares [podrá] deberá establecer en su Reglamento mecanismos electrónicos para la realización de asambleas extraordinarias utilizando plataformas de videoconferencias y votación electrónica [cuando exista un estado de emergencia, según decretado por el gobierno federal o estatal. En tal caso, el] El Reglamento incluirá la forma en que se identificará al titular que emite el voto y la forma en la que se notificarán los votos emitidos por apartamento a los titulares una vez terminada la votación, además de proveer un espacio donde el titular pueda, en caso de oposición a la propuesta sometida a votación, fundamentar debidamente la misma.
Cuando exista un estado de emergencia decretado por el gobierno estatal o federal en el que se incluya a Puerto Rico y se necesite tomar una determinación que requiera aprobación del Consejo de Titulares, pero no sea posible o segura la celebración de una asamblea extraordinaria, la primera opción del Consejo de Titulares, será celebrar la asamblea extraordinaria utilizando únicamente lataformas de videoconferencia. [No se podrán celebrar asambleas ordinarias ni se aprobarán derramas utilizando el método alterno de Asambleas por videoconferencia.] Si el reglamento del Condominio no se ha enmendado para establecer mecanismos de celebración de asamblea extraordinaria, se seguirá el siguiente mecanismo:
La Junta de Directores, redactará una citación a los titulares que contendrá: 1) el nombre del condominio; 2) la fecha de la celebración de la asamblea extraordinaria; 3) la situación apremiante que requiere la celebración de una asamblea extraordinaria únicamente a través de plataformas de videoconferencias, haciendo referencia a la declaración de emergencia; 4) el periodo que se tendrá para recibir los votos, de ser necesaria una votación; y 5) la forma en que se realizará el voto, mediante documento impreso y/o mecanismo electrónico.
De utilizarse un mecanismo de voto electrónico, el mismo deberá proveer para que se pueda corroborar y certificar el resultado de la votación.
Se deberá mantener en el Libro de Actas copia de la notificación, copia fehaciente de su envío, prueba de los votos emitidos, la certificación del resultado de la votación y evidencia de la notificación del resultado.
Sección - 6. - Se enmienda el Artículo 52 de la Ley 129-2020, según enmendada, para que lea como sigue:
“Artículo 52. —Acuerdos del Consejo, Normas; Notificación de Ausentes
Los acuerdos del Consejo de Titulares se someterán a las siguientes normas:
a) Los titulares presentes en la asamblea tendrán autoridad para determinar discutir o dar por discutidos los asuntos contenidos en la agenda de la asamblea.
b) La mayoría requerida reglamentariamente para la adopción de acuerdos se computará tomando como cien por ciento (100%) el número de titulares presentes o representados al momento de votarse por el acuerdo, excepto en aquellos casos en que se requiera unanimidad o del voto de dos terceras partes (2/3) de todos los titulares, que a su vez, reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes, en cuyo caso, se requerirá dar cumplimiento con las disposiciones del inciso (c), siguiente.
c) Cuando los titulares presentes en una asamblea convocada para tomar un acuerdo que requiera unanimidad o de dos terceras partes (2/3) de todos los titulares, que a su vez, reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes estos adoptasen dicho acuerdo, aquellos que, debidamente citados no hubieren asistido serán notificados de modo fehaciente y detallado del acuerdo adoptado, y, si en un plazo de treinta (30) días a partir de dicha notificación no manifestaren en la misma forma su discrepancia quedarán vinculados por el acuerdo que no será ejecutable hasta que transcurra tal plazo, salvo que antes manifestaren su conformidad.
La oposición a un acuerdo que requiera unanimidad o dos terceras partes (2/3) de todos los titulares que a su vez reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes deberá fundamentarse expresamente, bien en la asamblea o por escrito, según se dispone en el párrafo anterior, y en ningún caso podrá basarse en el capricho o en la mera invocación del derecho de propiedad. La oposición infundada se tendrá por no puesta. La declaración de un voto caprichoso será tomada por el Consejo de Titulares en la asamblea en cuestión.
[Cuando un titular que no asistió a la asamblea, presente ante la Junta de Directores, su oposición fundamentada a una determinación del Consejo de Titulares que requiera unanimidad o dos terceras partes (2/3) de todos los titulares que a su vez reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes, la Junta de Directores determinará si la objeción fue fundamentada o no, y le notificará al titular su determinación. Si se determina que la oposición es infundada, se tendrá por no puesta. El titular podrá impugnar dicha determinación ante el Departamento de Asuntos del Consumidor, a partir de la fecha de notificación de la determinación de la Junta de Directores.]
Cuando un titular que no asistió a la asamblea presente ante la Junta de Directores su oposición fundamentada a una determinación del Consejo de Titulares que requiera unanimidad o el voto afirmativo de dos terceras partes (2/3) de todos los titulares que, a su vez, reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes, la Junta de Directores vendrá obligada a evaluar dicha oposición y a responderla por escrito en un término no mayor de setenta y dos (72) horas desde su presentación, mediante una determinación debidamente fundamentada. La Junta de Directores notificará al titular su determinación y los fundamentos para la misma. Si se determina que la oposición es infundada, se tendrá por no puesta.
El titular podrá impugnar dicha determinación ante el Departamento de Asuntos del Consumidor o ante el Tribunal de Primera Instancia, a su elección, conforme a la jurisdicción concurrente reconocida en esta Ley, en un término de quince (15) días a partir de la fecha de notificación de la determinación de la Junta de Directores.
Cuando la determinación impugnada sea presentada ante el Tribunal de Primera Instancia y conlleve la realización de una acción afirmativa por parte de la Junta de Directores, ésta no podrá proceder con la ejecución de dicha acción hasta tanto el foro ante el cual se haya presentado la impugnación autorice expresamente la continuación de la misma.
Una vez se acuerde realizar determinado gasto, obra, o proyecto que requiera el voto de dos terceras partes (2/3) de todos los titulares que a su vez, reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes, los detalles o medidas accesorias para la ejecución y realización final de tal obra o proyecto, no estarán sujetos a la aprobación de todos los titulares, bastando para ello, en caso de requerirse una consulta al Consejo, la autorización por voto mayoritario.
d) Los acuerdos del Consejo se reflejarán en un libro de actas. Las actas contendrán necesariamente el lugar, fecha y hora de la asamblea, asuntos propuestos, número de titulares presentes, con expresión de sus nombres, forma en que fue convocada la asamblea, texto de las resoluciones adoptadas, los votos a favor y en contra y las explicaciones de votos o declaraciones de que cualquier titular quiera dejar constancia.
e) Las actas serán firmadas al final de su texto por el Presidente y el Secretario, o por el Director, o por las personas que ejercían tal función en la asamblea donde se adoptó el acuerdo, y serán sometidas para corrección del Consejo de Titulares dentro de un término de treinta (30) días. En caso de no haber presidente y/o secretario, podrán firmarse por al menos dos (2) miembros de la Junta a menos que solo haya un director en la Junta de Directores en cuyo caso éste podrá firmarlas solo. El acta oficializada con ambas firmas dará constancia prima facie de lo trascendido en la asamblea y de los acuerdos alcanzados por el Consejo de Titulares.
Sección - 7. - Se enmienda el Artículo 53 de la Ley 129-2020, según enmendada, para que lea como sigue:
“Artículo 53. — Poderes y Deberes del Director o Junta de Directores
El Director o la Junta de Directores constituye el órgano ejecutivo de la comunidad de titulares. Solo podrán ser nominados y elegidos los titulares que no adeuden dos (2) o más plazos de cuotas de mantenimiento, y/o derramas y/o multas de más de sesenta (60) días de vencidas, y/o primas del seguro matriz y además deberá mantener tal estado en sus cuentas durante el período de su incumbencia. El cuerpo directivo tendrá los siguientes deberes y facultades:
a) ...
b) Preparar con la debida antelación y someter al Consejo de Titulares el presupuesto anual. El Director o la Junta de Directores será responsable de hacer que se notifique una copia del presupuesto anual a todo titular, con al menos [quince (15)] treinta (30) días de antelación, a la fecha en que se celebre la asamblea donde se someta el mismo a la aprobación del Consejo de Titulares.
c) ...
d) Cobrar a los titulares las cantidades con que deben contribuir a los gastos comunes y realizar los demás cobros y pagos que sean necesarios, extendiendo los correspondientes recibos y cheques.
En el ejercicio de esta facultad, el Director o la Junta de Directores no podrán recibir pagos por ningún concepto en efectivo, ni mediante plataformas de transferencia electrónica asociadas a cuentas personales, incluyendo, pero sin limitarse a, aplicaciones o servicios de pago electrónico de uso individual.
Todo pago deberá realizarse exclusivamente mediante depósito directo a cuentas bancarias a nombre del Consejo de Titulares o mediante cheque girado a favor del condominio. La persona que realice el pago deberá acreditar el mismo mediante evidencia documental, la cual será utilizada para su debida acreditación en el expediente del titular.
Los condominios que así lo deseen podrán utilizar sistemas de pago electrónico mediante tarjetas u otras plataformas digitales, sin que ello constituya una obligación. En aquellos casos en que se utilicen plataformas digitales, las cuentas deberán registrarse a nombre del condominio como “negocio” u “organización”, y los fondos recibidos deberán acreditarse exclusivamente a cuentas bancarias del Consejo de Titulares.
Cualquier pago recibido en contravención a lo aquí dispuesto se tendrá por no autorizado y no liberará al titular de su obligación de pago, sin perjuicio de las responsabilidades administrativas, civiles o penales aplicables.
e) ...
f) Someter para la aprobación del Consejo de Titulares los estados financieros correspondientes al último año fiscal o a todo aquel año que no se hubiere aprobado previamente. Los estados financieros deberán incluir un estado de ingresos y gastos de todos los fondos existentes, indicando la cantidad total facturada y/o recibida por concepto de cuotas para gastos comunes y por otros conceptos, los gastos detallados de acuerdo a las partidas incluidas en el presupuesto anual aprobado, incluyendo los pagos realizados al Agente Administrador, si aplica. Además, deberá incluir un estado de situación financiera, indicando los balances de efectivo de cada fondo. Deberá incluir además, las cuentas a cobrar por concepto de gastos comunes y por otros conceptos, otros activos, las obligaciones incurridas y no pagadas al cierre del periodo y el balance o déficit acumulado a la fecha del cierre del periodo informado en cada fondo existente. El Director o la Junta de Directores será responsable de hacer que se notifique una copia de los estados financieros a todo titular, con al menos [quince (15)] treinta (30) días de antelación, a la fecha en que se celebre la asamblea donde se someta para la aprobación dichos estados financieros.
g) ...
…
p) Preparar informes financieros trimestrales del condominio y distribuirlos en o antes del día quince (15) del mes siguiente a la culminación de cada trimestre. Dichos informes deberán notificarse a todos los titulares mediante medios electrónicos y, además, deberán estar disponibles en formato impreso, a solicitud de cualquier titular, para que puedan ser evaluados a su conveniencia.
El incumplimiento con esta obligación constituirá una violación a los deberes fiduciarios del Director o de la Junta de Directores y podrá considerarse justa causa para la remoción del cargo, sin perjuicio de otras sanciones administrativas, civiles o penales aplicables, cuando el foro correspondiente determine que dicho incumplimiento no estuvo debidamente justificado.
Sección - 8. - Se enmienda el Artículo 54 de la Ley 129-2020, según enmendada, para que lea como sigue:
“Artículo 54. — Poderes y Deberes del Presidente de la Junta de Directores
El Presidente representará en juicio y fuera de él a la comunidad en los asuntos que la afecten y presidirá las asambleas del Consejo de Titulares. Comparecerá a nombre del condominio para otorgar las escrituras y demás documentos en los que el Consejo de Titulares sea parte. El Presidente podrá tener a las personas que entienda necesario para que lo asistan en el proceso de presidir la asamblea.
Cuando se trate de acciones para hacer cumplir ésta o cualquier otra ley aplicable, el reglamento del Condominio o los acuerdos del Consejo de Titulares, o cuando el Consejo de Titulares o la Junta de Directores, en representación de éste, deba comparecer en pleito como demandado o querellado, el Presidente podrá comparecer a nombre de dichos organismos y presentar las acciones y defensas que estime procedentes, seleccionando la representación legal que estime conveniente, previa consulta a la Junta. De las acciones tomadas, deberá notificar a los titulares dentro de los treinta (30) días siguientes.
Todo acuerdo de transacción judicial o extrajudicial que exceda de cinco mil dólares ($5,000) deberá obtener la aprobación del Consejo de Titulares. En los condominios no residenciales, el reglamento podrá fijar otra suma.
En todo caso, se presumirá que el Presidente de la Junta de Directores cuenta con la autorización del Consejo de Titulares para comparecer a nombre de éste en los foros pertinentes.
El incumplimiento por parte del Presidente de la Junta de Directores con los deberes establecidos en este Artículo, incluyendo, pero sin limitarse a, actuar sin la autorización requerida del Consejo de Titulares, omitir la consulta previa a la Junta de Directores cuando así se disponga, o incumplir con el deber de notificación a los titulares dentro del término aquí establecido, conllevará la imposición de una multa administrativa de mil dólares ($1,000), en su carácter personal.
Dicha multa podrá ser impuesta por el Departamento de Asuntos del Consumidor o por el Tribunal de Primera Instancia, conforme a la jurisdicción concurrente reconocida en esta Ley, sin perjuicio de otras sanciones administrativas, civiles o penales que pudieran corresponder.
Sección - 9. - Se enmienda el Artículo 55 de la Ley 129-2020, según enmendada, para que lea como sigue:
“Artículo 55. — Poderes y Deberes del Secretario de la Junta de Directores
El Secretario tendrá los siguientes deberes y facultades:
a) ...
b) ...
c) ...
d) ...
e) ...
f) ...
g) ...
El incumplimiento por parte del Secretario con los deberes establecidos en este Artículo conllevará la imposición de una multa administrativa de mil dólares ($1,000), en su carácter personal. Dicha multa podrá ser impuesta por el Departamento de Asuntos del Consumidor o por el Tribunal de Primera Instancia, a elección de la parte interesada, conforme a la jurisdicción concurrente reconocida en esta Ley, sin perjuicio de otras sanciones administrativas, civiles o penales que pudieran corresponder, y podrá constituir justa causa para la remoción del cargo, previa determinación del foro correspondiente.
Sección - 10. - Se enmienda el Artículo 56 de la Ley 129-2020, según enmendada, para que lea como sigue:
“Artículo 56. — Poderes y Deberes del Tesorero de la Junta de Directores
El Tesorero tendrá los siguientes deberes y facultades:
a) ...
…
k) ...
El Tesorero vendrá obligado a informar y denunciar de manera inmediata ante la Junta de Directores, el Consejo de Titulares y, de así proceder, ante el Departamento de Asuntos del Consumidor o el Tribunal de Primera Instancia, cualquier acto de fraude, apropiación ilegal, falsificación de documentos, malversación de fondos o cualquier otra irregularidad financiera que advenga a su conocimiento en el ejercicio de sus funciones. El incumplimiento con este deber constituirá una violación grave a sus deberes fiduciarios.
El incumplimiento por parte del Tesorero con los deberes establecidos en este Artículo conllevará la imposición de una multa administrativa de mil dólares ($1,000), en su carácter personal.
Dicha multa podrá ser impuesta por el Departamento de Asuntos del Consumidor o por el Tribunal de Primera Instancia, a elección de la parte interesada, conforme a la jurisdicción concurrente reconocida en esta Ley, sin perjuicio de otras sanciones administrativas, civiles o penales que pudieran corresponder, y podrá constituir justa causa para la remoción del cargo, previa determinación del foro correspondiente.
Sección - 11. - Se enmienda el Artículo 57 de la Ley 129-2020, según enmendada, para que lea como sigue:
“Artículo 57. — Poderes y Deberes del Síndico
[En los condominios donde no se logre elegir un Director o una Junta de Directores por no haber personas que puedan o quieran ocupar dichos puestos, cualquier titular podrá acudir al foro competente para solicitar que se designe a un síndico que realice las funciones que le corresponderían al Director o a la Junta. El tribunal, si se tratare de un condominio en el que no exista un apartamento dedicado a vivienda o el Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor, en los demás casos, al designar al síndico fijará los honorarios que corresponda pagarle, tomando en consideración el tipo de condominio y la complejidad de la gestión de dirección que deberá realizar, y dictará aquellas órdenes que fueren necesarias para garantizar la pronta elección de un Director o Junta de Directores. Los honorarios del síndico se incorporarán al presupuesto de gastos comunes y serán sufragados por los titulares como parte de sus cuotas de mantenimiento. El nombramiento del síndico será por seis (6) meses. El Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor o el Tribunal, según corresponda, podrá relevar al Síndico de sus funciones a petición de cualquier titular o por justa causa. Se entenderá por justa causa, entre otras, el desempeño negligente o culposo de sus funciones, la deshonestidad o la violación de las normas de buena conducta establecidas en el reglamento del condominio. El síndico rendirá informes trimestrales de sus gestiones a los titulares, notificándole con copia al tribunal o al Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor, según sea el caso. Salvo que el foro competente así lo autorice, el síndico no podrá desempeñarse a la vez como Agente Administrador.]
En los condominios donde no se logre elegir un Director o una Junta de Directores por no haber personas que puedan o quieran ocupar dichos puestos, cualquier titular podrá acudir, a su elección, al Departamento de Asuntos del Consumidor o al Tribunal de Primera Instancia para solicitar que se designe a un síndico que realice las funciones que le corresponderían al Director o a la Junta de Directores.
El foro ante el cual se presente la solicitud designará al síndico, fijará los honorarios que corresponda pagarle, tomando en consideración el tipo de condominio y la complejidad de la gestión que deberá realizar, y dictará aquellas órdenes que fueren necesarias para garantizar la pronta elección de un Director o de una Junta de Directores.
Los honorarios del síndico se incorporarán al presupuesto de gastos comunes y serán sufragados por los titulares como parte de sus cuotas de mantenimiento. El nombramiento del síndico será por un término de seis (6) meses, salvo que el foro competente disponga otra cosa.
El Departamento de Asuntos del Consumidor o el Tribunal de Primera Instancia, a elección del titular solicitante, podrá relevar al síndico de sus funciones a petición de cualquier titular o por justa causa. Se entenderá por justa causa, entre otras, el desempeño negligente o culposo de sus funciones, la deshonestidad, la violación de las normas de buena conducta establecidas en el reglamento del condominio, o el incumplimiento con cualquiera de los deberes y obligaciones que esta Ley impone al Director o a la Junta de Directores conforme al Artículo 49 de esta Ley.
El síndico rendirá informes trimestrales de sus gestiones a los titulares, los cuales deberán notificarse mediante medios electrónicos, con copia al foro que haya ordenado su designación.
En ningún caso el síndico podrá desempeñarse simultáneamente como Agente Administrador del condominio, ni directa ni indirectamente, y cualquier disposición o autorización en contrario será nula.
Sección - 12. - Se enmienda el Artículo 59 de la Ley 129-2020, según enmendada, para que lea como sigue:
“Artículo 59. — Obligación de contribuir para cubrir los gastos de administración y conservación
[Los titulares de los apartamentos están obligados a contribuir proporcionalmente a los gastos para la administración, conservación y reparación de los elementos comunes generales del inmueble y, en su caso, de los elementos comunes limitados, así como a cuantos más fueren legítimamente acordados.
En aquellos casos donde un condominio comparta el uso de áreas o instalaciones de acceso, seguridad, recreativas, educativas, de servicios o de otro tipo para que sus titulares y residentes las usen en común con otros condominios, urbanizaciones y/u otros proyectos o áreas de desarrollo, el Consejo de Titulares del referido condominio contribuirá a los gastos de operación, mantenimiento, seguridad, reparación, pago de utilidades y servicios, seguros y otros relacionadas con dichas áreas e instalaciones, según las disposiciones que se establezcan para ello en la escritura matriz del condominio, o en aquellas escrituras de convenios maestros, servidumbres en equidad u otros documentos constitutivos de condiciones restrictivas y/o servidumbres, que se otorguen en relación con los distintos terrenos y/o proyectos sobre los cuales se impongan dichas condiciones, restricciones, convenios y/o servidumbres, y/o sobre aquellos que usen dichas áreas y/o instalaciones en forma compartida. En defecto de disposición al efecto en cualquiera de dichos documentos, la forma de contribuir a dichos gastos se determinará de conformidad con las disposiciones supletorias aplicables del Código Civil de Puerto Rico, incluso aquellas sobre servidumbres y comunidad de bienes, y/o por las normas de equidad y razonabilidad que resulten pertinentes.
Ningún titular podrá librarse de contribuir a tales gastos por renuncia al uso o disfrute de los elementos comunes, ni por abandono del apartamento que le pertenezca, ni por haber incoado una reclamación administrativa o judicial contra el Consejo de Titulares o la Junta de Directores por asuntos relacionados con la administración o el mantenimiento de las áreas comunes, salvo que el tribunal o foro competente así la autorice. Se entenderá que las acciones de cobro, como lo es el envío de una factura o estado de cuenta a un titular, interrumpirán cualquier término prescriptivo aplicable a cuotas de mantenimiento, derramas, multas, seguro comunal o deudas con el Consejo de Titulares.
La cantidad proporcional con que debe contribuir cada titular a los gastos comunes se determinará, fijará e impondrá al principio de cada año calendario o fiscal y vencerá y será pagadera en plazos mensuales. Cada plazo vence el primer día de cada mes. La administración podrá cobrar una penalidad del diez por ciento (10%) de la cuota impagada si transcurren quince (15) días del vencimiento de la mensualidad. En el caso de las deudas del Gobierno de Puerto Rico el término será de ciento veinte (120) días. En exceso de ese término la penalidad podrá ser de un doce por ciento (12%) de la totalidad de la deuda. El Gobierno de Puerto Rico quedará exento del pago de dicha penalidad cuando se trate de residenciales públicos. Si la falta de pago excede de tres (3) o más plazos, podrá conllevar una penalidad adicional equivalente al uno por ciento (1%) mensual del total adeudado. La Junta de Directores no está obligada a recibir pagos parciales.
La deuda de un titular por concepto de cuotas de mantenimiento para gastos comunes se le podrá reclamar judicialmente luego de ser requerido de pago mediante correo certificado con acuse de recibo y de éste no cumplir el pago en el plazo de vencimiento.
Cuando se reclame la deuda por la vía judicial, el tribunal, a instancias del demandante, evaluará y determinará si a su juicio procede decretar el embargo preventivo de las bienes del deudor o deudores, libre de fianza, y sin otro requisito que la presentación de una certificación jurada por el Presidente o el Tesorero, ante un notario público u otro funcionario autorizado para tomar juramentos, en que conste el acuerdo que aprobó el gasto exigible y su cuantía, así como la gestión de requerimiento de pago a que se refiere el párrafo cuarto anterior. Una vez decretado el embargo será responsabilidad de la Junta de Directores presentar al Registro de la Propiedad una copia certificada de la orden para su anotación en la finca pertinente.
Cuando el demandante así lo solicitare, en aquellos casos en que el titular moroso hubiere arrendado el apartamento, el Tribunal podrá ordenar al arrendatario que consigne judicialmente a favor del Consejo de Titulares la cantidad total por concepto de cánones de arrendamiento, según éstos vayan venciendo, hasta que se cubra totalmente la deuda del titular.
La Junta de Directores podrá ordenar la suspensión del servicio de agua potable, electricidad, gas, teléfono, así como los servicios de transmisión de voz, video y data, y/o cualquier otro servicio similar, cuando el suministro de éstos llega por medio de instalaciones que constituyen elementos comunes generales del inmueble, a aquellos titulares que adeuden dos (2) o más plazos de cuotas, cuotas especiales, derramas, multas con pago vencido de sesenta (60) días o más, o alguna prima vencida del seguro comunal por cualquiera de los apartamentos de los que sea titular. No se suspenderá ningún servicio, a menos que medie una notificación al titular por los medios establecidos en esta Ley, la cual deberá realizarse con no menos de quince (15) días de anticipación.
Sin embargo, antes de la suspensión del servicio será obligación de la Junta de Directores junto con el titular, evaluar dentro de los quince (15) días de notificación del corte, un plan de pago en aquellos casos en que el titular demuestre que ha mediado o acontecido un evento que ha tenido el efecto de mermar sus ingresos o capacidad de pago. El primer incumplimiento de dicho plan de pago, tendrá la consecuencia del corte del servicio sin notificación previa. No se restituirán dichos servicios hasta el pago total de lo adeudado o del cumplimiento del plan de pago.
El titular u ocupante a quien se le hayan suspendido cualesquiera de los servicios comunales, según lo dispuesto en este capítulo, que sin la autorización de la Junta o del Agente Administrador, por sí o a través de tercero se reconecte a dichos servicios, o de cualquier otra forma se sirva de las facilidades comunes de las cuales ha sido privado, incurrirá en una penalidad ascendente al triple de las sumas adeudadas, incluidos el principal y los intereses, sin perjuicio de las acciones civiles, administrativas, o criminales que procedan.
Todo titular o residente que, habiendo sido notificado de la intención de suspensión de los servicios, pueda validar con prueba fehaciente, previo a la suspensión del mismo, ante la Junta de Directores que él, o algún otro residente del apartamento, utiliza algún equipo para el sostenimiento de su vida, paralizará temporeramente la suspensión del servicio requerido para la operación del equipo. De paralizarse la suspensión del servicio por la razón antes indicada, el titular vendrá obligado a presentar y acordar con la Junta de Directores un plan de pago para satisfacer en su totalidad la deuda vencida. En caso de que el titular incumpla con el plan de pago acordado, los procesos de suspensión de servicios por falta de pago de cuotas de mantenimiento podrán reanudarse.
Los titulares de los apartamentos están obligados a contribuir proporcionalmente a los gastos para la administración, conservación y reparación de los elementos comunes generales del inmueble y, en su caso, de los elementos comunes limitados, así como a cualesquiera otros gastos legítimamente acordados conforme a esta Ley.
En aquellos casos en que un condominio comparta el uso de áreas o instalaciones de acceso, seguridad, recreativas, educativas, de servicios o de otro tipo para el uso común con otros condominios, urbanizaciones y/u otros proyectos o áreas de desarrollo, el Consejo de Titulares del referido condominio contribuirá a los gastos de operación, mantenimiento, seguridad, reparación, pago de utilidades y servicios, seguros y otros relacionados con dichas áreas e instalaciones, conforme a las disposiciones establecidas en la escritura matriz del condominio, o en escrituras de convenios maestros, servidumbres en equidad u otros documentos constitutivos de condiciones restrictivas y/o servidumbres aplicables. En ausencia de disposición expresa en dichos documentos, la forma de contribuir a tales gastos se determinará conforme a las disposiciones supletorias del Código Civil de Puerto Rico y a normas de equidad y razonabilidad.
La cantidad proporcional con que debe contribuir cada titular a los gastos comunes se determinará al inicio de cada año calendario o fiscal y será pagadera en plazos mensuales, venciendo cada plazo el primer día de cada mes. La administración podrá imponer una penalidad de hasta un diez por ciento (10%) de la cuota impagada cuando hayan transcurrido quince (15) días desde su vencimiento. En el caso de deudas del Gobierno de Puerto Rico, el término será de ciento veinte (120) días, y en exceso de dicho término la penalidad podrá ser de hasta un doce por ciento (12%) del total adeudado. El Gobierno de Puerto Rico quedará exento del pago de penalidades cuando se trate de residenciales públicos.
La falta de pago de tres (3) o más plazos podrá conllevar una penalidad adicional equivalente al uno por ciento (1%) mensual del total adeudado. La Junta de Directores no estará obligada a aceptar pagos parciales. Las acciones de cobro, incluyendo el envío de facturas o estados de cuenta, interrumpirán cualquier término prescriptivo aplicable a cuotas de mantenimiento, derramas, multas, primas del seguro comunal u otras deudas con el Consejo de Titulares.
Ningún titular podrá eximirse de contribuir a dichos gastos por renuncia al uso o disfrute de los elementos comunes, por abandono del apartamento, ni por haber incoado reclamaciones administrativas o judiciales relacionadas con la administración o mantenimiento de las áreas comunes, salvo autorización expresa del foro competente.
Cuando el titular moroso haya arrendado el apartamento, el Tribunal de Primera Instancia, a solicitud del demandante, podrá ordenar al arrendatario que consigne judicialmente a favor del Consejo de Titulares los cánones de arrendamiento según vayan venciendo, hasta cubrir la totalidad de la deuda.
La Junta de Directores no podrá ordenar por sí misma la suspensión de servicios comunales. Toda suspensión de servicios de agua potable, electricidad, gas, teléfono, servicios de transmisión de voz, video y data, o cualquier otro servicio similar que provenga de instalaciones que constituyan elementos comunes generales del inmueble requerirá autorización previa del Departamento de Asuntos del Consumidor o del Tribunal de Primera Instancia, a elección de la parte interesada, conforme a la jurisdicción concurrente reconocida en esta Ley.
La autorización para solicitar la suspensión solo podrá instarse cuando el titular adeude dos (2) o más plazos de cuotas de mantenimiento, cuotas especiales, derramas, multas con pagos vencidos de sesenta (60) días o más, o primas vencidas del seguro comunal correspondientes a cualquiera de los apartamentos de los que sea titular.
Previo a solicitar dicha autorización, será requisito indispensable que el titular haya sido notificado de forma personal y, además, mediante correo electrónico, con no menos de quince (15) días calendario de anticipación, utilizando la información de contacto provista por el titular.
Dentro de dicho término de notificación, será obligación de la Junta de Directores, junto con el titular, evaluar la posibilidad de un plan de pago, cuando el titular demuestre que ha mediado un evento que haya mermado su capacidad económica. El primer incumplimiento de un plan de pago debidamente acordado podrá dar lugar a la continuación del proceso de suspensión, sin necesidad de notificación adicional.
No se restituirá ningún servicio suspendido hasta el pago total de lo adeudado o el cumplimiento íntegro del plan de pago aprobado.
El titular u ocupante a quien se le hayan suspendido servicios comunales que, sin autorización del Consejo de Titulares o del foro competente, se reconecte directa o indirectamente a dichos servicios o utilice las facilidades comunes de las cuales ha sido privado, incurrirá en una penalidad equivalente al triple de las sumas adeudadas, incluyendo principal e intereses, sin perjuicio de las acciones civiles, administrativas o criminales que procedan.
Cuando un titular o residente, previo a la suspensión, acredite mediante prueba fehaciente que él o algún ocupante del apartamento utiliza equipo indispensable para el sostenimiento de su vida, se paralizará temporeramente la suspensión del servicio requerido para el funcionamiento de dicho equipo. En estos casos, el titular estará obligado a acordar un plan de pago; el incumplimiento de dicho plan permitirá reanudar el procedimiento de suspensión conforme a esta Ley.
La deuda por concepto de cuotas de mantenimiento podrá reclamarse judicialmente luego de haberse requerido el pago mediante correo certificado con acuse de recibo y de no haberse cumplido dentro del término concedido. Al reclamarse judicialmente, el tribunal podrá decretar embargo preventivo de bienes, libre de fianza, previa certificación jurada del Presidente o del Tesorero que acredite la deuda y la gestión de cobro realizada. La Junta de Directores será responsable de presentar la orden correspondiente ante el Registro de la Propiedad para su anotación.
Sección - 13. - Se enmienda el Artículo 65 de la Ley 129-2020, según enmendada, para que lea como sigue:
“Artículo 65. — Impugnaciones de Acciones u Omisiones de la Junta de Directores, Administrador Interino y Acuerdos y Determinaciones del Consejo
Las acciones u omisiones de la Junta de Directores, del Administrador Interino, del Agente Administrador así como los acuerdos del Consejo de Titulares podrán ser impugnados por los titulares en los siguientes supuestos:
a)...
b)...
c)...
[Los titulares que sean dueños de apartamentos en condominios que sean dedicados exclusivamente a uso comercial, tendrán que presentar la impugnación ante el Tribunal de Primera Instancia, el cual tendrá jurisdicción primaria y exclusiva. En el caso de los titulares sean dueños de apartamentos en condominios con al menos un apartamento de uso residencial, la jurisdicción será primaria y exclusiva del Departamento de Asuntos del Consumidor, así como cualquier reclamación presentada en contra del agente administrador.]
Los titulares podrán impugnar las acciones, omisiones, acuerdos o determinaciones descritas en este Artículo ante el Departamento de Asuntos del Consumidor o ante el Tribunal de Primera Instancia, a su elección, conforme a la jurisdicción concurrente reconocida en esta Ley, independientemente de que el condominio esté dedicado exclusivamente a uso comercial o cuente con uno o más apartamentos de uso residencial.
La elección del foro corresponderá exclusivamente al titular reclamante, y la presentación de la impugnación ante uno de dichos foros no requerirá el agotamiento previo de remedios administrativos ni impedirá la concesión de remedios provisionales o cautelares conforme a derecho.
Para todo tipo de impugnación se tendrán treinta (30) días contados a partir de la fecha en que se tomó dicho acuerdo o determinación, si se hizo en su presencia, o dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha en que recibe la notificación del acuerdo, si el titular afectado no estuvo presente en el momento en que se llegó a tal acuerdo o determinación.
En el caso de que la acción de impugnación de acuerdos, acciones u omisiones de la Junta de Directores, del Administrador Interino, del Agente Administrador o del Consejo de Titulares, constituyan violaciones a las disposiciones de esta Ley, de la escritura matriz o del reglamento del condominio, prescribirá a los dos (2) años. El término se computará a partir de la fecha en que se tomó la acción, omisión o acuerdo si fue en la presencia del titular o a partir de la notificación de este si no fue en su presencia. El acuerdo tiene que haberse notificado conforme a las disposiciones de esta Ley.
[El titular que quiera impugnar una acción u omisión de la Junta de Directores, del Administrador Interino, del Agente Administrador o un acuerdo del Consejo de Titulares tendrá que demostrar que no tiene ningún tipo de deuda con el Consejo de Titulares y que entregó copia del documento mediante el cual adquirió su apartamento a la Junta de Directores. Será excepción al requisito de no deuda, cuando la impugnación sea para cuestionar la deuda que alegadamente tiene. En el caso de la impugnación de acuerdos del Consejo de Titulares tendrá que acreditar que estuvo presente o representado en la asamblea en que se tomó el acuerdo que impugna y que votó en contra de este. Si estuvo ausente a pesar de que fue debidamente notificado deberá probar que su ausencia estuvo justificada.
Será excepción al requisito de no deuda cuando la impugnación tenga como propósito cuestionar la existencia, validez o cuantía de la deuda alegadamente adeudada.
Asimismo, en aquellos casos que envuelvan situaciones de emergencia, el titular podrá solicitar la intervención del Departamento de Asuntos del Consumidor o del Tribunal de Primera Instancia, a su elección, aun cuando mantenga deudas con el Consejo de Titulares, siempre que demuestre que dicho incumplimiento ha ocurrido por justa causa. Corresponderá al foro ante el cual se presente la impugnación determinar si la explicación ofrecida constituye o no justa causa, para efectos de permitir la continuación del trámite.
En el caso de la impugnación de acuerdos del Consejo de Titulares, el titular deberá acreditar que estuvo presente o debidamente representado en la asamblea en que se tomó el acuerdo que impugna y que votó en contra del mismo. Si estuvo ausente, a pesar de haber sido debidamente notificado, deberá probar que su ausencia estuvo debidamente justificada.
El foro con jurisdicción en el que se diluciden las querellas o acciones de impugnación, le impondrá a la parte que hubiese procedido con temeridad el pago de costas y honorarios de abogados.
El titular que prevalezca en cualquier reclamación de su querella no tendrá que contribuir a los honorarios o gastos legales en que incurra la Junta o el Consejo de Titulares, ni a la multa que, en su caso, pudiera imponérsele a la parte querellada.
Sección - 14. - Se enmienda el Artículo 66 de la Ley 129-2020, según enmendada, para que lea como sigue:
“Artículo 66. — Presentación de Acciones de Impugnación
El Departamento de Asuntos del Consumidor tendrá una División Especial de Adjudicación de Querellas de Condominios, para atender todo lo relacionado a todo condominio en el que exista por lo menos un apartamento dedicado a vivienda. El Secretario tendrá la capacidad de nombrar el personal necesario para la pronta atención de las querellas presentadas por los titulares de apartamentos al amparo de esta Ley contra el Consejo de Titulares o el Agente Administrador, o por la Junta de Directores al amparo de aquellas leyes especiales aplicables.
Se faculta además al Secretario para adoptar y/o modificar los reglamentos necesarios para la adjudicación de las querellas presentadas en el Departamento y para el fiel cumplimiento de esta Ley.
[Sin perjuicio de lo anterior, o de las acciones judiciales que puedan presentarse, toda querella relacionada con la cubierta o los términos y condiciones del contrato de seguros, será referida, a la Oficina del Comisionado de Seguros de Puerto Rico para su consideración. Se faculta al Comisionado, de ser necesario, a adoptar y/o modificar los reglamentos necesarios para la adjudicación de las querellas que surjan bajo el Régimen de Propiedad Horizontal.]
De igual forma, el Tribunal de Primera Instancia deberá establecer los mecanismos administrativos, procesales y organizacionales necesarios para la atención ágil y efectiva de las controversias relacionadas con el régimen de propiedad horizontal que se presenten ante su consideración, conforme a la jurisdicción concurrente reconocida en esta Ley.
Sin perjuicio de lo anterior, o de las acciones judiciales que puedan presentarse, toda querella relacionada con la cubierta o los términos y condiciones de contratos de seguros será referida a la Oficina del Comisionado de Seguros de Puerto Rico para su consideración. Se faculta al Comisionado de Seguros, de ser necesario, a adoptar y/o modificar los reglamentos necesarios para la adjudicación de las querellas que surjan bajo el régimen de propiedad horizontal.
Sección - 15. - Se enmienda el Artículo 67 de la Ley 129-2020, según enmendada, para que lea como sigue:
“Artículo 67. — Facultades del Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor
Se faculta al Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor para emitir reglamentación, conforme al procedimiento dispuesto en la Ley 38-2017, según enmendada, conocida como “Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del Gobierno de Puerto Rico”, dirigida a:
…
g) Establecer un reglamento interno que faculte al Departamento de Asuntos del Consumidor a investigar, de forma diligente y efectiva, toda querella o controversia relacionada con esta Ley que sea presentada o referida a su consideración, incluyendo la solicitud y evaluación de documentos, informes financieros, contratos y cualquier otra información pertinente para el ejercicio de sus funciones fiscalizadoras.
h) Autorizar al Departamento de Asuntos del Consumidor a auditar las finanzas de los condominios cuando existan señalamientos de incumplimiento con esta Ley o con los reglamentos adoptados al amparo de la misma, imponer las multas administrativas correspondientes por violaciones debidamente constatadas y referir los casos al Departamento de Justicia cuando, como resultado de dichas auditorías o investigaciones, surja evidencia de la comisión de un delito.
Esta reglamentación será aplicable a las ventas de apartamentos destinados a vivienda que formen parte de un plan común de promoción y venta de por lo menos diez (10) apartamentos, excepto la que se emita de conformidad con los incisos (c) y (d) anteriores, la cual será aplicable a toda venta de apartamentos destinados a vivienda. Dicha reglamentación no será aplicable a ventas de conformidad con una orden judicial o en las ventas efectuadas por algún gobierno o agencia de éste.
Sección - 16. - Se enmienda el Artículo 69 de la Ley 129-2020, según enmendada, para que lea como sigue:
“Artículo 69. — Adjudicación de Controversias; Multas Administrativas; Revisión Judicial
[El Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor podrá utilizar todos los poderes que le confiere la Ley Núm. 5 de 23 de abril de 1973, según enmendada, conocida como “Ley Orgánica del Departamento de Asuntos del Consumidor”, tanto al adjudicar las controversias que surjan bajo esta Ley, como para evitar que cualquier persona viole los reglamentos u órdenes emitidas bajo la misma, incluyendo la imposición de multas administrativas hasta la cantidad máxima establecida en dicha ley. Todo reglamento, orden o resolución que emita el Secretario al amparo de esta Ley podrá ser reconsiderado y revisado judicialmente de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38-2017, según enmendada, conocida como “Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del Gobierno de Puerto Rico”.]
El Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor podrá utilizar todos los poderes que le confiere la Ley Núm. 5 de 23 de abril de 1973, según enmendada, conocida como la “Ley Orgánica del Departamento de Asuntos del Consumidor”, tanto para adjudicar las controversias que surjan bajo esta Ley, como para prevenir y corregir violaciones a los reglamentos, órdenes o resoluciones emitidas al amparo de la misma, incluyendo la imposición de multas administrativas hasta la cuantía máxima autorizada por dicha ley.
De igual forma, el Tribunal de Primera Instancia, en el ejercicio de la jurisdicción concurrente reconocida en esta Ley, estará facultado para imponer las sanciones y multas que correspondan conforme a las disposiciones de esta Ley, así como para hacer valer y aplicar los reglamentos, órdenes y resoluciones válidamente adoptados por el Departamento de Asuntos del Consumidor al amparo de la misma, cuando la controversia sea sometida ante su consideración.
Todo reglamento, orden o resolución que emita el Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor al amparo de esta Ley podrá ser reconsiderado administrativamente y revisado judicialmente conforme a lo dispuesto en la Ley Núm. 38-2017, según enmendada, conocida como la “Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del Gobierno de Puerto Rico”.
Sección 17. - Para crear el Capítulo II: Conducta Delictiva; Penalidades y otros y para crear los Artículos 74, 75, 76, 77y 78, para que el mismo lea como sigue:
Capítulo II: Conducta Delictiva; Penalidades y otras
Artículo 74. — Política Pública y Alcance del Capítulo
Se establece este Capítulo con el propósito de tipificar y sancionar conductas delictivas específicas que atentan contra la administración sana, transparente y fiduciaria de los fondos, bienes y documentos de los condominios, así como contra el adecuado funcionamiento de los órganos de gobernanza en los Condominios. Las disposiciones aquí se interpretarán de forma complementaria al Código Penal de Puerto Rico, sin menoscabar las penalidades, remedios o sanciones más severas que dicho Código u otras leyes especiales puedan imponer.
Artículo 75. — Malversación o Apropiación Ilegal de Fondos Condominiales
Toda persona que, en su carácter de miembro de la Junta de Directores, agente administrador, empleado del condominio, o cualquier otra persona que ejerza funciones relacionadas con la administración, manejo, control o custodia de fondos comunes del condominio, se apropie, desvíe, retenga o utilice dichos fondos con ánimo de lucro o beneficio personal, incurrirá en delito grave.
Cuando la cuantía apropiada sea menor de cinco mil dólares ($4,999):
pena fija de ocho (8) años de reclusión. Cuando la cuantía apropiada sea de cinco mil dólares ($5,000) o más: pena fija de quince (15) años de reclusión. Además de la pena de reclusión, el tribunal impondrá obligatoriamente: La restitución total al condominio de los fondos o bienes indebidamente apropiados; y una multa equivalente al doble del valor apropiado o malversado.
El término prescriptivo para la acción penal será de diez (10) años, contados a partir de la fecha en que el Consejo de Titulares, la Junta de Directores o la administración del condominio tenga conocimiento razonable del acto delictivo, ello sin que exceda de veinte (20) años desde la comisión del acto.
Artículo 76. — Falsificación, Alteración o Destrucción de Documentos y Registros del Condominio
Toda persona que, con la intención de defraudar al Consejo de Titulares, a la Junta de Directores, al condominio o a terceros, falsifique, altere, destruya, o haga desaparecer documentos, registros financieros, estados bancarios, libros contables, contratos o cualquier otro documento relacionado con la administración del condominio, incurrirá en delito grave.
La persona convicta será sancionada con: Pena fija de cinco (5) años de reclusión; y una multa no menor de diez mil dólares ($10,000).
Artículo 77. — Obstrucción de Investigaciones
Toda persona que intencionalmente obstaculice impida, interfiera, retrase o entorpezca una investigación administrativa, civil o penal relacionada con posibles violaciones a esta Ley, incluyendo, pero sin limitarse a la ocultación de información, destrucción de evidencia, intimidación de testigos o suministro de información falsa, incurrirá en delito grave.
La persona convicta será sancionada con: Pena de reclusión por un término fijo de dieciocho (18) meses; y/o una multa no menor de diez mil dólares ($10,000). Esta disposición se interpretará de forma armónica con las normas sobre obstrucción a la justicia contenidas en el Código Penal de Puerto Rico.
Artículo 78. — Inhabilitación para el Ejercicio de Cargos en la Administración del Condominio
Toda persona convicta por cualquiera de los delitos tipificados en este Capítulo quedará inhabilitada para ocupar cargos en Juntas de Directores, Consejos de Titulares, o para ejercer funciones de administración condominial, ya sea de forma directa o indirecta, por un período de diez (10) años contados a partir del cumplimiento total de la sentencia impuesta.
En caso de reincidencia, la inhabilitación será permanente. La inhabilitación dispuesta en este Artículo constituye una medida administrativa y de protección colectiva, independiente de la pena criminal impuesta.
Sección 18. – Para crear el Capítulo III: Estados Provisionales de Derecho en Controversias de Condominios y para crear el Artículos 79 para que el mismo lea como sigue:
Capítulo III: Estados Provisionales de Derecho en Controversias de Condominios
Artículo 79. - En toda controversia relacionada con la administración, operación, uso, disfrute o manejo de fondos, bienes o documentos de un condominio, cualquier parte con legitimación podrá solicitar al Tribunal de Primera Instancia la concesión de estados provisionales de derecho, conforme a lo dispuesto en la Ley Núm. 140-1974, según enmendada.
El Tribunal podrá conceder dichas medidas cuando sea necesario para preservar el status quo, evitar daños irreparables o proteger derechos sustanciales, mientras se dilucida la controversia principal.
Sin que se entienda como una limitación, los estados provisionales de derecho podrán incluir:
a) El acceso inmediato y razonable a información financiera, administrativa o contractual del condominio.
b) Órdenes de cesar y desistir respecto a actos contrarios a la ley, al reglamento o a los acuerdos del Consejo de Titulares.
c) La suspensión provisional de miembros de la Junta de Directores o agentes administradores, cuando existan fundamentos razonables de violaciones graves y mientras se resuelve el procedimiento judicial correspondiente.
d) La restricción, supervisión o congelación temporal de cuentas bancarias o fondos comunes, estrictamente en lo necesario para evitar la disposición indebida de los mismos.
Las medidas concedidas al amparo de este Artículo tendrán carácter provisional, excepcional y no punitivo, y no constituirán adjudicación final sobre los méritos de la controversia.
Sección 19. – Para reenumerar los actuales artículos 74, 75 y 76 por los artículos 80, 81 y 82 y que los mismos lean como siguen:
Artículo [74] 80. — Separabilidad
…
Artículo [75] 81. — Derogación de leyes
…
Artículo [76] 82. — Vigencia
…
Sección 20. - Para enmendar el Artículo 2 de la Ley Núm. 140-1974, conocida como “Ley sobre Controversias y Estados Provisionales de Derecho”, para añadir un inciso O que lea como sigue:
“ Artículo 2. —
Esta Ley faculta a los Jueces Municipales a intervenir, investigar, ventilar y resolver provisionalmente controversias a solicitud de parte interesada, según el trámite dispuesto en esta Ley. Esta facultad comprende y abarca lo siguiente:
A) …
…
(O) Se entenderá comprendida dentro del ámbito de aplicación de esta Ley toda controversia que surja entre condómines, Consejos de Titulares, Juntas de Directores, agentes administradores o cualquier persona relacionada con la administración de un condominio, conforme a la legislación especial aplicable.
Sección 21. - Separabilidad.
Si cualquier cláusula, párrafo, artículo, inciso o parte de esta Ley fuere declarada nula o inconstitucional por un tribunal competente, la sentencia a tal efecto dictada no afectará, perjudicará, ni invalidará el resto de esta Ley, incluso ni de los incisos del mismo artículo, o parte de esta que así hubiera sido declarada nula o inconstitucional. Sección 22. Vigencia. Esta Ley entrará en vigor inmediatamente después de su aprobación.
Documento oficial de SUTRA convertido a texto para facilitar la lectura. El formato puede variar respecto al original; para la versión exacta usa “Descargar original”.