GOBIERNO DE PUERTO RICO

20ma. Asamblea 4ta. Sesión

Legislativa Ordinaria

CÁMARA DE REPRESENTANTES

P. de la C. 1376

19 DE AGOSTO DE 2026

Presentado por el representante Méndez Núñez; la representante Lebrón Rodríguez; los representantes Peña Ramírez, Torres Zamora, Román López, Aponte Hernández, Carlo Acosta, Charbonier Chinea, Colón Rodríguez; la representante del Valle Correa; los representantes Estévez Vélez, Franqui Atiles; las representantes González Aguayo, González González; los representantes Hernández Concepción, Jiménez Torres, López Román; las representantes Martínez Vázquez, Medina Calderón; los representantes Morey Noble, Muriel Sánchez, Navarro Suárez, Nieves Rosario, Ocasio Ramos, Pacheco Burgos, Parés Otero, Pérez Cordero, Pérez Ortiz; las representantes Pérez Ramírez, Ramos Rivera; los representantes Robles Rivera, Rodríguez Aguiló, Rodríguez Torres, Roque Gracia, Sanabria Colón y Santiago Guzmán

Referido a la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano

LEY

Para crear la “Ley para la Gestión de Fondos de Recuperación Destinados a la Compra de Viviendas y la Repoblación de Municipios”, a los fines de garantizar la adquisición de vivienda libre de discriminación para las personas participantes de programas de recuperación o mitigación tras desastres subsidiados con fondos federales, incluyendo los financiados mediante la Subvención en Bloque para Desarrollo Comunitario por Desastre (CDBG-DR) y la Subvención en Bloque para Desarrollo Comunitario para Mitigación (CDBG-MIT); estabilizar la población de los municipios durante los procesos de recuperación y reconstrucción tras desastres; establecer las prácticas discriminatorias que se pretenden erradicar en el acceso a una vivienda; disponer los mecanismos procesales para la tramitación de querellas y las sanciones administrativas aplicables; establecer responsabilidades del Departamento de la Vivienda; facultar a dicho Departamento para adoptar la reglamentación necesaria; disponer que la implantación se realice con recursos existentes y sin asignaciones adicionales del Fondo General; y para otros fines relacionados.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

El acceso a una vivienda segura y asequible constituye un derecho fundamental que, lamentablemente, sigue siendo inalcanzable para miles de familias puertorriqueñas. Según el Índice de Vivienda Asequible preparado por Estudios Técnicos, Inc., solo el cincuenta y cuatro por ciento (54%) de las familias en Puerto Rico cuenta con los ingresos necesarios para cualificar para un préstamo hipotecario, cifra que ha disminuido significativamente desde el sesenta y dos por ciento (62%) registrado en 2010. Esta realidad se ha agravado por los huracanes Irma y María, la pandemia del COVID-19 y los terremotos, eventos que profundizaron las desigualdades sociales y económicas en Puerto Rico.

Tras el impacto de los huracanes Irma y María en 2017, la entonces Comisionada Residente Jenniffer A. González Colón, logró en el Congreso la mayor cantidad de fondos federales en la historia, para la recuperación de Puerto Rico. Producto de ese esfuerzo la Isla recibió una asignación histórica de fondos federales, entre ellos el programa Community Development Block Grant-Disaster Recovery (CDBG-DR), destinados a la reparación, reconstrucción y reubicación de viviendas en zonas seguras.^[1] Estos fondos han atendido múltiples aspectos de la reconstrucción, incluyendo programas que subsidian la relocalización de familias que viven en áreas de riesgo o la adquisición de una primera vivienda. Como parte de los programas financiados con CDBG-DR, el Departamento de la Vivienda provee vales de reubicación mediante el Programa de Reparación, Reconstrucción y Reubicación (R3).

Según datos del Programa R3, se han asignado dos mil ciento setenta y cinco millones de dólares ($2,175,000,000) para atender las necesidades de vivienda de las familias afectadas por los huracanes. No obstante, el sesenta y seis por ciento (66%) de las familias beneficiarias no ha logrado adquirir una vivienda debido, entre otros factores, al rechazo expreso de vendedores a aceptar vales federales como método de pago.^[2] Esta práctica perpetúa ciclos de desigualdad y obliga a familias a permanecer en viviendas inseguras o alojamientos temporeros años después de los desastres. El rechazo se vincula, en parte, con percepciones negativas sobre los procesos administrativos de estos programas y con falta de información sobre la garantía financiera que ofrecen.

La discriminación basada en la procedencia de los fondos constituye una barrera injustificada para las familias que procuran acceder a viviendas seguras. Aunque los vales federales ofrecen una fuente de pago respaldada para la adquisición de propiedades, su rechazo menoscaba los objetivos de los programas CDBG-DR y CDBG-MIT y pone en riesgo el uso efectivo de los recursos asignados. Es importante destacar que estos fondos federales tienen un periodo definido para su utilización.

La situación se agrava por la pérdida poblacional en municipios con alto riesgo de inundaciones y deslizamientos, donde una parte sustancial de las viviendas se ubica en zonas inundables. Según el Instituto de Estadísticas de Puerto Rico, municipios como Guánica, Loíza, Guayanilla, Ponce y Maricao experimentaron pérdidas poblacionales superiores al quince por ciento (15%) entre 2020 y 2023.^[3] Este fenómeno reduce la base de ingresos municipales y acelera el deterioro de servicios esenciales. Sin mecanismos para retener población mediante opciones accesibles de vivienda, estos municipios enfrentan un futuro marcado por el estancamiento económico.

La experiencia de otras jurisdicciones ofrece lecciones valiosas sobre cómo atender este tipo de discriminación. Tras el huracán Katrina, en Nueva Orleans se adoptaron protecciones contra el discrimen por fuente de ingresos y aumentó la reocupación de viviendas en zonas afectadas durante los años siguientes.^[4] De igual forma, jurisdicciones como California y Washington, D.C., han proscrito expresamente prácticas discriminatorias vinculadas al uso de vales u otras ayudas para vivienda.^[5]

Aunque la Ley federal de Vivienda Justa prohíbe el discrimen por determinados motivos, la procedencia de los fondos no constituye, por sí sola, una categoría protegida bajo dicha legislación. Ese vacío permite que se rechacen recursos federales de recuperación que satisfacen los requisitos de solvencia aplicables. Para enfrentar esta problemática, resulta necesario tipificar como práctica discriminatoria el rechazo de fondos federales en transacciones inmobiliarias y establecer reglas claras para atender esas actuaciones.

El Departamento de la Vivienda respaldó el propósito de proteger a los participantes de los programas R3, SFM y ReSURge. A su vez, explicó que las querellas de discrimen recibidas por la agencia deben referirse inicialmente a la Oficina de Vivienda Justa y Oportunidad Equitativa del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD FHEO), conforme a la Política de Equidad de Vivienda e Igualdad de Oportunidades. Esta Ley preserva ese referido inicial y establece un mecanismo supletorio para evitar que una querella quede sin atender.

La Puerto Rico Association of Realtors también apoyó la política pública contra el discrimen y señaló la necesidad de distinguir entre una práctica prohibida y las demoras, controversias judiciales, diferencias de tasación, dificultades de financiamiento u otras circunstancias legítimas que pueden afectar una compraventa. La presente Ley incorpora excepciones y limitaciones dirigidas a proteger esa distinción, reconoce circunstancias atenuantes, fortalece los deberes de información del Departamento y promueve orientación para compradores, propietarios, corredores, instituciones financieras y demás participantes del proceso.

La implantación de esta política pública se realizará mediante los programas, procedimientos, recursos y estructuras administrativas existentes. La reglamentación se adoptará en consulta con las entidades públicas y privadas concernidas, sin crear puestos ni requerir asignaciones adicionales del Fondo General. De este modo, se atienden las recomendaciones programáticas y administrativas formuladas durante el trámite legislativo y se preserva una ejecución responsable.

La aprobación de esta Ley fortalecerá el uso efectivo de los fondos federales destinados a la recuperación, promoverá un mercado inmobiliario más inclusivo, facilitará la reubicación de familias fuera de zonas de riesgo y contribuirá a la estabilización poblacional de los municipios. Por todo lo anterior, esta Asamblea Legislativa reafirma su compromiso con un Puerto Rico resiliente, en el cual el acceso a una vivienda digna no sea menoscabado por la procedencia de los fondos utilizados para adquirirla.

DECRÉTASE POR LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE PUERTO RICO:

Artículo 1.- Título.

Esta Ley se conocerá y podrá ser citada como la “Ley para la Gestión de Fondos de Recuperación Destinados a la Compra de Viviendas y la Repoblación de Municipios”.

Artículo 2.- Propósito.

El propósito de esta Ley es establecer salvaguardas para evitar el discrimen contra las personas que utilicen fondos provenientes de programas de asistencia gubernamental para adquirir una vivienda segura luego de ocurrido un desastre. La discriminación por la procedencia de los fondos atenta contra la recuperación de Puerto Rico, así como contra los derechos y la dignidad de las personas sobrevivientes de desastres.

Artículo 3.- Definiciones.

Los siguientes términos tendrán los significados que a continuación se expresan, excepto cuando del contexto en que se utilicen surja claramente otra cosa:

a) “Comprador participante” - se refiere a cualquier persona que haya resultado elegible para participar de un programa federal de recuperación o mitigación posterior a un desastre y que utilice tales beneficios, en todo o en parte, para adquirir, reparar o reconstruir su vivienda principal.

b) “Conducta discriminatoria” - se refiere a actos, acciones, prácticas y expresiones, incluyendo conducta escrita, verbal, simbólica, física o de otro tipo, contrarios a esta Ley.

c) “Corredor de bienes raíces” - significa cualquier persona, empresa, servicio de listados o clasificados, corredor, organización de bienes raíces u otro servicio de corretaje, organización, instalación o persona relacionada con la venta, subasta, alquiler, subarrendamiento o cualquier otro intercambio, oferta o intento de negociación sobre propiedad inmueble, incluyendo lotes y parcelas vacantes.

d) “Departamento” - significa el Departamento de la Vivienda de Puerto Rico.

e) “Fondos de recuperación” - se refiere a fondos en forma de vale o aportación similar dirigidos a la compra de una vivienda principal y provenientes de un programa de asistencia gubernamental subsidiado con fondos federales de recuperación o mitigación posterior a un desastre, incluyendo, sin limitarse a:

1) el Programa de Reparación, Reconstrucción y Reubicación (R3), financiado con fondos de la Subvención en Bloque para Desarrollo Comunitario por Desastre (CDBG-DR, por sus siglas en inglés);

2) el Programa de Mitigación para Viviendas Unifamiliares (SFM, por sus siglas en inglés), financiado con fondos de la Subvención en Bloque para Desarrollo Comunitario para Mitigación (CDBG-MIT, por sus siglas en inglés);

3) el Programa ReSURge, que provee asistencia a personas afectadas por los terremotos ocurridos en los años 2019 y 2020; y

4) cualquier otro programa federal similar que se establezca en el futuro para la recuperación y reubicación de familias afectadas por desastres.

f) “Persona” - se refiere a una o más personas naturales, patrimonios, sociedades, asociaciones, organizaciones, organismos o agencias gubernamentales, incluyendo dependencias municipales y estatales, corporaciones, representantes legales, sociedades mutuas, cooperativas, fideicomisos y fideicomisarios o administradores judiciales.

g) “Práctica discriminatoria” - significa cualquier acto prohibido por esta Ley. Incluye los actos discriminatorios relacionados con el mercado inmobiliario y con la adquisición de una vivienda mediante vales o aportaciones similares provenientes de programas federales de recuperación o mitigación posteriores a un desastre, tales como actos relacionados con anuncios, demostraciones de propiedades, tasaciones, fijación de precios o cargos, financiamiento o compra y otras transacciones. Toda práctica discriminatoria bajo esta Ley se considerará simultáneamente conducta discriminatoria para los efectos legales pertinentes.

h) “Vendedor” - significa una persona o grupo de personas, naturales o jurídicas, que, directamente o mediante una persona empleada, contratada o autorizada, ofrezca una vivienda o unidad de vivienda para la venta o para negociar su compraventa.

i) “Vivienda” o “unidad de vivienda” - podrán utilizarse indistintamente y significan cualquier estructura, edificio o parte de estos que se utilice, ocupe, destine, adapte o diseñe para utilizarse u ocuparse como hogar, residencia o lugar donde pernoctar para una o más personas o familias. Incluye estructuras o edificios construidos o que se construirán en el futuro. Aplicará también a cualquier terreno o lote vacante que se ofrezca en venta o alquiler para construir o ubicar un edificio, estructura o parte de estos.

Artículo 4.- Actividades prohibidas.

Constituirá una práctica discriminatoria que el dueño, agente, administrador u otra persona o grupo de personas con derecho a anunciar, vender, prometer o aprobar la venta de una unidad de vivienda construida o que se construirá en el futuro, o de un lote de terreno en el cual tenga interés, así como cualquier agente o empleado de estos, incurra, por razón de que el comprador sea participante de un programa federal de recuperación o mitigación posterior a un desastre, en cualquiera de los actos siguientes:

a) Rehusar o restringir la venta, promesa o aprobación de una venta; rehusarse a negociar; restringir la disponibilidad; alterar los términos; o denegar o retener la disponibilidad de una unidad de vivienda a cualquier persona o grupo de personas.

b) Discriminar, hacer distinciones o afectar adversamente los términos, condiciones o privilegios de la venta de una unidad de vivienda a cualquier persona o grupo de personas.

c) Ofrecer información falsa o incorrecta sobre la disponibilidad o falta de disponibilidad de una vivienda.

d) Se considerará que un corredor, vendedor, agente o empleado de bienes raíces, tasador o agente de este incurre en una práctica discriminatoria si:

1) se rehúsa a vender, promocionar o anunciar una unidad de vivienda, o se rehúsa a negociar para fines de venta una unidad de vivienda;

2) altera los términos y condiciones de una vivienda disponible porque los fondos provienen de programas federales de recuperación o mitigación posteriores a un desastre;

3) declara, reproduce, circula o provoca que se declare, reproduzca o circule un aviso, declaración, anuncio, servicio de listados múltiples o publicación; utiliza cualquier formulario de solicitud para comprar, alquilar, arrendar o subarrendar una unidad de vivienda; o toma constancia o realiza una investigación relacionada con una posible compra, con el propósito o efecto de discriminar por la procedencia de los fondos; o

4) induce o intenta inducir a una persona a no vender, opcionar o prometer una unidad de vivienda mediante representaciones explícitas o implícitas sobre la procedencia de los fondos para la transacción.

Artículo 5.- Excepciones y limitaciones.

Las disposiciones de esta Ley no serán aplicables a unidades de vivienda vendidas por entidades religiosas. Tampoco serán aplicables a individuos que vendan una unidad de vivienda sin los servicios de un corredor de bienes raíces, según definido en esta Ley, a menos que el vendedor sea dueño de más de dos (2) unidades de vivienda.

Asimismo, no se considerarán prácticas discriminatorias prohibidas bajo esta Ley las siguientes situaciones:

a) demoras en gestiones administrativas relacionadas con la certificación de participantes o la cualificación de propiedades por parte de agencias gubernamentales;

b) procedimientos judiciales pendientes de resolución, incluyendo litigios, gravámenes u otras cargas legales que afecten la propiedad;

c) diferencias en el proceso de valoración de la propiedad o dificultades relacionadas con el financiamiento que no sean atribuibles a la condición del comprador como participante del programa;

d) circunstancias apremiantes del propietario que requieran una venta inmediata, tales como el fallecimiento de familiares, condiciones de salud, reubicación necesaria u otras situaciones de fuerza mayor debidamente documentadas;

e) la existencia de ofertas de compra más favorables provenientes de compradores que no participan en programas gubernamentales de asistencia; o

f) actos, omisiones, incumplimientos o decisiones del propietario o vendedor de la propiedad que estén fuera del control o responsabilidad del corredor, agente o vendedor de bienes raíces.

Las excepciones establecidas en este Artículo deberán invocarse de buena fe y estar debidamente sustentadas con documentación apropiada cuando así lo requiera el Departamento o el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés).

Artículo 6.- Responsabilidad del Departamento.

El Departamento tendrá la obligación de atender con premura y diligencia, en estricto cumplimiento con las normas y guías para el uso de fondos federales, los procedimientos de compraventa de propiedades inmuebles en cuyas transacciones estén involucrados fondos de recuperación.

Dentro de los límites permitidos por las normas federales aplicables, el Departamento mantendrá informadas a las partes sobre las etapas y requisitos del procedimiento, los documentos pendientes, los términos aproximados y las razones de cualquier demora material que pueda afectar la transacción, de modo que el comprador y el propietario puedan tomar decisiones informadas.

El Departamento promoverá, mediante sus programas y recursos educativos o administrativos existentes, orientación o talleres para compradores, propietarios, corredores de bienes raíces, instituciones financieras y otras entidades participantes sobre los programas gubernamentales de vivienda y los procesos aplicables.

Artículo 7.- Querellas y sanciones.

Cualquier persona que reclame haber sido perjudicada por una práctica discriminatoria podrá presentar ante el Departamento, directamente o mediante su representante autorizado, una querella conforme a los requisitos establecidos en la Política de Equidad de Vivienda e Igualdad de Oportunidades (Política FHEO, por sus siglas en inglés). El Departamento referirá dicha querella a la Oficina de Vivienda Justa y Oportunidad Equitativa del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD FHEO, por sus siglas en inglés) para su evaluación, investigación y adjudicación dentro de un término de dos (2) días laborables.

En caso de que HUD FHEO no atienda la querella dentro de un término de noventa (90) días, o decida no intervenir, el Departamento podrá retomar jurisdicción sobre el asunto y adjudicarlo conforme al Reglamento sobre Procedimientos Adjudicativos Formales del Departamento de la Vivienda y sus Agencias Adscritas, según sea enmendado para cumplir con esta Ley.

El Departamento podrá sancionar el incumplimiento de esta Ley con una multa administrativa que fluctúe entre mil dólares ($1,000) y cinco mil dólares ($5,000) por cada violación, según la gravedad del incumplimiento. La sanción podrá reducirse por circunstancias atenuantes cuando se tomen medidas para mitigar los efectos del incumplimiento.

Artículo 8.- Interpretación.

Nada de lo dispuesto en esta Ley prohíbe que un tasador de bienes inmuebles evalúe el valor de una propiedad tomando en cuenta factores distintos de aquellos protegidos por esta Ley. Tampoco se interpretará que esta Ley obliga a una persona a vender su propiedad bajo términos que entienda desfavorables, ni a comprar o vender propiedades que no cumplan con los requisitos establecidos en la normativa y las políticas del Gobierno federal y de los recipientes de los fondos de recuperación.

Artículo 9.- Reglamentación.

El Secretario del Departamento queda expresamente autorizado y facultado para adoptar, promulgar, enmendar y derogar los reglamentos necesarios para implantar esta Ley. La reglamentación se adoptará conforme a la Ley 38-2017, según enmendada, conocida como “Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del Gobierno de Puerto Rico”.

En el proceso de reglamentación, el Departamento consultará a la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico, al Departamento de Asuntos del Consumidor, a la Puerto Rico Association of Realtors y a otras entidades públicas o privadas relacionadas con los programas federales de recuperación y el mercado de vivienda.

Cualquier normativa aplicable que esté vigente al momento de aprobarse esta Ley se modificará o enmendará, en la medida necesaria, para garantizar el cumplimiento de sus propósitos y objetivos. El Secretario tendrá un término máximo de ciento ochenta (180) días, contado a partir de la aprobación de esta Ley, para adoptar o enmendar la reglamentación correspondiente.

Artículo 10.- Implantación y neutralidad presupuestaria.

La implantación de esta Ley se realizará con los recursos humanos, tecnológicos y presupuestarios existentes del Departamento y con fondos federales legalmente disponibles, cuando ello proceda. Nada de lo dispuesto en esta Ley se interpretará como una autorización o requerimiento para crear puestos, contratar servicios profesionales o imponer obligaciones no contempladas en el presupuesto certificado del Departamento. Esta Ley no requerirá asignaciones adicionales del Fondo General.

Artículo 11.- Separabilidad.

Si cualquier cláusula, párrafo, subpárrafo, oración, palabra, letra, artículo, disposición, sección, subsección, título, capítulo, subcapítulo, acápite o parte de esta Ley fuera anulada o declarada inconstitucional, la resolución, dictamen o sentencia a tal efecto dictada no afectará, perjudicará ni invalidará el remanente de esta Ley. El efecto de dicha sentencia quedará limitado a la cláusula, párrafo, subpárrafo, oración, palabra, letra, artículo, disposición, sección, subsección, título, capítulo, subcapítulo, acápite o parte que hubiere sido anulada o declarada inconstitucional. Si la aplicación a una persona o circunstancia de cualquier cláusula, párrafo, subpárrafo, oración, palabra, letra, artículo, disposición, sección, subsección, título, capítulo, subcapítulo, acápite o parte de esta Ley fuera invalidada o declarada inconstitucional, la resolución, dictamen o sentencia no afectará ni invalidará la aplicación del remanente de esta Ley a aquellas personas o circunstancias en las que pueda aplicarse válidamente.

Artículo 12.- Vigencia.

Esta Ley comenzará a regir inmediatamente después de su aprobación.

1. CDBG-DR. (13 de noviembre de 2023). CDBG. https://recuperacion.pr.gov/en/cdbg-dr/ ↑

2. Metro Puerto Rico. (8 de diciembre de 2023). Difícil lograr la reubicación con vales de Vivienda. https://www.metro.pr/noticias/2023/12/08/dificil-lograr-la-reubicacion-con-vales-de-vivienda/ ↑

3. News Is My Business, 31 de marzo de 2023. https://newsismybusiness.com/puerto-ricos-population-has-shrunk-by-2-southwest-most-affected/ ↑

4. “After Katrina: Rebuilding Opportunity and Equity into the New New Orleans”. The Urban Institute. https://www.urban.org/sites/default/files/publication/51026/900914-Rebuilding-Affordable-Housing-in-New-Orleans.PDF ↑

5. Equal Rights Center. (17 de mayo de 2023). Housing discrimination against people with vouchers in DC is illegal! A guide to new protections under the Eviction Record Sealing and Fairness in Renting Amendment Act. https://equalrightscenter.org/voucher-discrimination-new-protections/ ↑