GOBIERNO DE PUERTO RICO

20^ma Asamblea 4^ta Sesión

Legislativa Ordinaria

CÁMARA DE REPRESENTANTES

P. de la C. 1489

7 DE OCTUBRE DE 2026

Presentado por el representante López Román

(por petición de Michelle Maloy)

Referido a la Comisión de Asuntos del Consumidor

ley

Para añadir los Artículos 3A, 35A, 49A, 49B, 53A y 55A a la Ley 129-2020, según enmendada, conocida como “Ley de Condominios de Puerto Rico”, a los fines de establecer inspecciones periódicas de seguridad estructural; requerir estudios de reservas por componentes y planes de financiamiento; disponer deberes de documentación, divulgación y corrección; autorizar la implantación coordinada por la Oficina de Gerencia de Permisos y los municipios con jurisdicción; establecer un régimen transitorio y garantías procesales; y para otros fines relacionados.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

La conservación de los condominios exige identificar oportunamente el deterioro de sus elementos comunes, comunicar los hallazgos a titulares y ocupantes y financiar las reparaciones necesarias. La edad de una estructura, su exposición a humedad y salinidad, los daños acumulados y las intervenciones previas justifican una evaluación profesional programada, sin presumir que todos los edificios antiguos son inseguros.

El porcentaje mínimo de una reserva no sustituye un análisis de condición, vida útil y costo de los componentes. Un presupuesto debe relacionar las aportaciones con las obligaciones de conservación y con las fechas en que las reparaciones serán necesarias. Esta Ley propone complementar la administración de la propiedad horizontal con inspecciones, estudios y un registro verificable de cumplimiento.

La experiencia normativa de Florida ofrece una referencia comparativa. Su programa de inspección se encuentra en la sección 553.899 de sus estatutos y sus estudios de reservas se articulan con el capítulo 718. Esta medida adopta mecanismos de prevención y transparencia, adaptados a las autoridades, profesionales y procedimientos de Puerto Rico.

La implantación será escalonada y distinguirá entre el financiamiento ordinario de brechas preexistentes y las actuaciones indispensables ante peligro inmediato. Se conservarán los porcentajes de participación de los titulares, las garantías procesales y las reglas aplicables a las mejoras discrecionales. Las obligaciones técnicas no equivaldrán a una garantía absoluta de seguridad ni a una aprobación automática para financiamiento hipotecario.

La iniciativa se somete a petición de Michelle Maloy para evaluación legislativa. Su finalidad es proteger la vida, preservar la vivienda y permitir que las comunidades planifiquen la conservación de sus edificios sobre información profesional documentada.

decrétase POR LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE PUERTO RICO:

Sección 1.—Se añade un Artículo 3A a la Ley 129-2020, según enmendada, para que lea como sigue:

“Artículo 3A.—Definiciones para la seguridad estructural y las reservas.

(a) Edificio sujeto. —Edificio residencial o de uso mixto con unidades residenciales, sometido total o parcialmente al régimen de propiedad horizontal, de tres (3) o más pisos habitables. El cómputo de pisos se hará conforme al código de construcción aplicable. Quedan excluidas del programa periódico las estructuras de hasta cuatro (4) viviendas que tengan tres (3) o menos pisos habitables sobre el terreno; esta exclusión no impide una inspección extraordinaria por riesgo documentado.

(b) Inspección de seguridad estructural. —Evaluación de los elementos portantes y sistemas estructurales principales y de las condiciones que puedan afectar su integridad, dirigida y firmada por ingeniero o arquitecto autorizado a ejercer en Puerto Rico, dentro del ámbito de su licencia y con competencia demostrable en la materia.

(c) Deterioro estructural sustancial. —Deficiencia que afecte adversamente la integridad general del edificio, según determinación profesional fundamentada. Una imperfección superficial no constituirá tal deterioro, salvo que sea indicio de una deficiencia estructural.

(d) Estudio de reservas por componentes. —Evaluación de condición observable, vida útil remanente, costos y calendario de conservación o sustitución de los elementos comunes a cargo del Consejo, con un plan anual de aportaciones y fuentes de financiamiento.

(e) Autoridad competente. —La Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe), salvo en los asuntos comprendidos en las competencias de un municipio autónomo conforme a su convenio de delegación. OGPe administrará el registro central y coordinará el programa sin desplazar las competencias municipales. Las órdenes individuales identificarán la autoridad responsable y la vía de revisión correspondiente.”

Sección 2.—Se añade un Artículo 35A a la Ley 129-2020, según enmendada, para que lea como sigue:

“Artículo 35A.—Documentación técnica de transición.

Como complemento al Artículo 35, el desarrollador entregará al Comité de Transición los informes de inspección, estudios de reservas, planos conforme a obra, garantías, pruebas y constancias de corrección relativos a elementos comunes que obren en su poder o control. Identificará los documentos inexistentes o no disponibles y las gestiones para obtenerlos. En los edificios sujetos cuya transferencia de administración ocurra después de la vigencia de esta Ley, el desarrollador sufragará y entregará, antes de la transferencia, un informe de condición de los elementos comunes preparado por profesional autorizado y un estudio inicial de reservas. El informe identificará defectos observables, trabajos pendientes y estimados preliminares de corrección. No sustituirá los permisos, pruebas o certificados exigidos por otras leyes. La recepción de documentos no constituirá renuncia a reclamaciones por defectos ni alterará los términos de garantía o prescripción aplicables.”

Sección 3.—Se añade un Artículo 49A a la Ley 129-2020, según enmendada, para que lea como sigue:

“Artículo 49A.—Programa de inspecciones y corrección estructural.

(a) El Consejo de Titulares gestionará la primera inspección periódica no más tarde del 31 de diciembre del año en que el edificio sujeto cumpla treinta (30) años desde su permiso de uso o certificado de ocupación, y las siguientes cada diez (10) años desde la inspección aceptada. Para edificios existentes se aplicará primero el calendario transitorio de esta Ley. La autoridad podrá adelantar la primera inspección a veinticinco (25) años por resolución individual motivada en corrosión, exposición marina, historial de daño u otro riesgo documentado. La antigüedad desconocida se determinará mediante evidencia confiable, notificación y oportunidad de revisión.

(b) En el calendario ordinario la autoridad notificará la obligación al menos un (1) año antes de su vencimiento. La fase uno se completará dentro de ciento ochenta (180) días de recibir el requerimiento de inicio, sin exceder el vencimiento aplicable. El requerimiento transitorio indicará expresamente su plazo especial. La omisión del aviso no relevará al Consejo del deber periódico cuando la edad sea verificable; no procederá una multa sin notificación previa y oportunidad de cumplimiento. La autoridad podrá conceder prórroga individual por causa justificada y contratación diligente, sin suspender medidas urgentes.

(c) La fase uno comprenderá examen visual de áreas accesibles habitables y no habitables, elementos portantes, balcones y condiciones pertinentes de infiltración, humedad y corrosión. Si se identifica deterioro estructural sustancial, se requerirá una fase dos con pruebas proporcionadas a los hallazgos. Dentro de ciento ochenta (180) días de entregar la fase uno, el profesional presentará informe de progreso y calendario de conclusión de la fase dos. La autoridad podrá ordenar términos menores cuando el riesgo lo requiera.

(d) Cada informe incluirá firma y sello profesional, método y limitaciones de acceso, hallazgos y evidencia, prioridades, recomendaciones y plazos técnicos. El profesional entregará el informe y un resumen comprensible al Consejo y a la autoridad. No certificará cumplimiento integral con todos los códigos ni garantizará ausencia de defectos ocultos. En propiedad horizontal parcial, los demás propietarios cooperarán con el acceso y sufragarán la parte que corresponda a sus obligaciones de mantenimiento.

(e) Ante peligro inminente, el profesional notificará inmediatamente al Consejo y a las autoridades de seguridad y emergencia pertinentes. La Junta ejecutará medidas temporeras indispensables y solicitará intervención pública, aun cuando exista disputa sobre pagos o impugnación. Las órdenes de desalojo o restricción de uso corresponderán a la autoridad legalmente facultada y no surgirán automáticamente del informe privado.

(f) Dentro de sesenta (60) días de recibir un informe de fase dos con deterioro sustancial, el Consejo someterá un plan de corrección, permisos, financiamiento y calendario. Iniciará las reparaciones dentro del término impuesto por la autoridad según el riesgo y, en todo caso, dentro de trescientos sesenta y cinco (365) días de recibir el informe, salvo prórroga individual motivada por impedimento técnico o de permisos y acompañada de medidas de protección. El peligro inminente requerirá atención inmediata. La autoridad fijará también el término de conclusión y verificará el cumplimiento mediante evidencia profesional y las inspecciones necesarias.

(g) Ninguna votación podrá dispensar una inspección obligatoria, una medida de protección inmediata o una orden correctiva firme. El acceso a unidades requerirá coordinación, aviso razonable y respeto a la privacidad; ante negativa se utilizará el remedio judicial o administrativo autorizado por ley, sin autorizar entrada forzosa por particulares.”

Sección 4.—Se añade un Artículo 49B a la Ley 129-2020, según enmendada, para que lea como sigue:

“Artículo 49B.—Estudios de reservas y financiamiento de componentes.

(a) Cada edificio sujeto tendrá un estudio de reservas por componentes al menos cada diez (10) años, aun antes de alcanzar la edad de inspección periódica. Se actualizará antes de adoptar un presupuesto que se aparte materialmente de su plan, o cuando una reparación, inspección o cambio de costos altere sus premisas. Los plazos iniciales se regirán por la transición de esta Ley.

(b) El estudio comprenderá, en la medida de las obligaciones del Consejo, estructura, techos, fachadas y balcones, impermeabilización, sistemas de protección contra incendios, plomería, electricidad, ventanas y puertas exteriores y otros componentes cuya falla pueda comprometer la seguridad. Se identificará cada componente, condición, vida remanente, costo, supuestos, saldo disponible, déficit y aportación anual requerida. No se excluirá un componente crítico únicamente por su costo reducido.

(c) Lo preparará o verificará un ingeniero o arquitecto autorizado en Puerto Rico, o un especialista de reservas con cualificación verificable definida por reglamento. La evaluación estructural será siempre realizada o verificada por profesional autorizado dentro de su ámbito de práctica. Quien realice el estudio divulgará por escrito vínculos económicos, familiares y la intención de contratar reparaciones recomendadas. La Junta documentará su evaluación de independencia y observará las reglas de contratación aplicables.

(d) El presupuesto anual incluirá el estudio vigente o su resumen financiero, saldo y movimientos de reservas, obligaciones de corrección, brecha de financiamiento y plan de aportaciones. Se circulará con el presupuesto conforme a los términos de esta Ley. Los mínimos y umbrales del Artículo 49(d) no operarán como máximos cuando el estudio exija aportaciones adicionales.

(e) Los fondos para componentes críticos tendrán identificación contable separada y se usarán exclusivamente para sus costos de evaluación, conservación y sustitución previstos en el plan. Podrán agruparse componentes críticos cuando el flujo proyectado demuestre suficiencia en cada ejercicio. No se desviarán a gastos ordinarios ajenos a ese plan.

(f) El Consejo aprobará las aportaciones y las fuentes de financiamiento conforme a las reglas de votación aplicables. No podrá dispensar o reducir la cobertura del plan de componentes críticos sin actualización profesional y fuente alterna suficiente, identificada y legalmente disponible. Las líneas de crédito o préstamos requerirán las autorizaciones aplicables; esta Ley no crea gravámenes sobre unidades ni autoriza hipotecarlas sin los consentimientos legalmente exigidos. Las aportaciones se distribuirán conforme a los porcentajes y reglas aplicables a los gastos comunes.

(g) Se conservarán las reglas aplicables a mejoras discrecionales. Una reparación necesaria no se reclasificará como mejora únicamente por utilizar materiales actuales o satisfacer exigencias técnicas indispensables; las obras adicionales que excedan esa necesidad se evaluarán separadamente. En peligro inminente, la Junta podrá contratar la evaluación urgente y medidas temporeras indispensables, rendirá cuentas documentadas y convocará al Consejo dentro de quince (15) días para atender las obras restantes y su financiamiento.”

Sección 5.—Se añade un Artículo 53A a la Ley 129-2020, según enmendada, para que lea como sigue:

“Artículo 53A.—Deberes complementarios de administración.

La Junta gestionará inspecciones, estudios, permisos y correcciones; mantendrá calendario de cumplimiento; incorporará su estado al presupuesto y al informe anual; y reflejará separadamente en los estados financieros las reservas, obligaciones aprobadas y fuentes para cubrir déficits. Conservará permanentemente informes, órdenes, planes, actas pertinentes y constancias de reparación, entregándolos a la Junta sucesora. El agente administrador desempeñará las funciones contratadas de coordinación y archivo sin sustituir la responsabilidad del Consejo, de la Junta o del profesional. Los directores dejarán constancia escrita de recibir los informes y de las decisiones adoptadas. El incumplimiento consciente de una obligación se evaluará bajo los estándares y remedios de responsabilidad ya aplicables; esta disposición no modifica el estándar de responsabilidad personal establecido en el Artículo 49 ni crea responsabilidad automática por la mera existencia de un hallazgo.”

Sección 6.—Se añade un Artículo 55A a la Ley 129-2020, según enmendada, para que lea como sigue:

“Artículo 55A.—Notificación y acceso a información técnica.

(a) Dentro de catorce (14) días de recibir un requerimiento formal de inspección, la Junta notificará a los titulares su plazo de cumplimiento. Dentro de cuarenta y cinco (45) días de recibir un informe de inspección distribuirá a todos el resumen íntegro preparado por el profesional; exhibirá copia en lugar visible y pondrá el informe completo a disposición para inspección y copia. En igual término notificará la disponibilidad de cada estudio de reservas y entregará copia a petición del titular. (b) La entrega se hará personalmente o por correo a la dirección registrada y podrá realizarse electrónicamente a quien haya consentido ese medio. La mera publicación en un portal no sustituirá la entrega requerida. Se conservará prueba de notificación y se remitirá a la autoridad una certificación de cumplimiento dentro del mismo término.

(c) El peligro inminente se comunicará inmediatamente a ocupantes y autoridades pertinentes. Las salvaguardas de privacidad no permitirán ocultar hallazgos materiales, órdenes o costos estimados; podrán protegerse identificadores personales y planos o detalles cuya difusión comprometa la seguridad.

(d) A petición de un titular, la Junta emitirá dentro de quince (15) días un certificado informativo de fechas de inspección, estudio vigente, órdenes pendientes, obras y derramas aprobadas. El titular vendedor entregará al comprador, antes de celebrar un contrato vinculante, dicho certificado y los informes o avisos de disponibilidad que posea. La ausencia de un estudio aún no exigible se indicará expresamente. No se presumirá seguridad física ni elegibilidad hipotecaria por cumplimiento documental. Esta obligación no limita otros deberes de divulgación ni crea por sí sola un término automático de resolución contractual.”

Sección 7. —Reglamentación y coordinación.

OGPe adoptará, dentro de doce (12) meses de la vigencia, reglamento conforme a la Ley 38-2017, según enmendada, para formularios, cualificaciones, evaluación de edad, informes, coordinación municipal, registro y revisión. Consultará a municipios, Justicia, DACO, Bomberos, manejo de emergencias y las juntas profesionales competentes. El registro técnico se coordinará con la base de datos de condominios del Artículo 67, según la versión legal aplicable, sin sustituir el Registro de la Propiedad.

La autoridad podrá requerir informes, emitir órdenes de cumplimiento y acudir al tribunal para su ejecución. Para el incumplimiento injustificado de una orden firme se autoriza multa administrativa de cien (100) a mil (1,000) dólares por infracción, con máximo de cinco mil (5,000) dólares por procedimiento; se ponderarán gravedad, diligencia, capacidad económica y reincidencia. No habrá acumulación diaria automática. La multa recaerá en el sujeto legalmente obligado, con determinación individual de responsabilidad; no se presumirá responsabilidad personal del director. Su imposición requerirá aviso, oportunidad de subsanar y vista conforme a la legislación procesal aplicable. La revisión corresponderá al foro establecido por dicha legislación. Las medidas inmediatas por peligro tendrán oportunidad pronta de revisión. No se impone delito nuevo.

Las controversias internas entre titulares, Consejo y Junta se tramitarán ante el foro competente bajo la Ley 129-2020, según enmendada y conforme a la vigencia de sus enmiendas; las órdenes públicas de seguridad mantendrán su vía propia de revisión. Se evitarán sanciones duplicadas por el mismo incumplimiento.

Sección 8. —Transición.

(a) Dentro de ciento ochenta (180) días de la vigencia del reglamento, los Consejos identificarán sus edificios sujetos, antigüedad y documentos disponibles. La autoridad emitirá requerimientos transitorios dentro de doce (12) meses de esa vigencia, dando prioridad al riesgo documentado.

(b) Los edificios de cuarenta (40) años o más al entrar en vigor el reglamento completarán su primera fase dentro de veinticuatro (24) meses de la notificación individual; los de treinta (30) a treinta y nueve (39) años, dentro de treinta y seis (36) meses. Estos términos sustituyen exclusivamente el plazo ordinario inicial de ciento ochenta (180) días. Los menores de treinta (30) años se regirán por su umbral de edad. Las órdenes fundadas en riesgo podrán imponer plazos menores. Una prórroga motivada no dispensará la protección inmediata.

(c) Todos los edificios sujetos existentes obtendrán su primer estudio dentro de cuarenta y ocho (48) meses de la vigencia del reglamento, con independencia de la edad. Si antes reciben su primera inspección, el estudio se completará dentro de los veinticuatro (24) meses siguientes o del término de cuarenta y ocho (48) meses, lo que ocurra primero. Los edificios nuevos cumplirán antes del traspaso de administración o dentro de doce (12) meses de la constitución del régimen, lo que ocurra primero.

(d) Podrá reconocerse equivalencia de informes profesionales de los últimos cinco (5) años mediante determinación motivada de la autoridad; deberán subsanarse sus omisiones y cumplirse las notificaciones. La siguiente inspección se contará desde la fecha del informe reconocido.

(e) En el presupuesto siguiente al primer estudio el Consejo incorporará un plan para cubrir déficits preexistentes. Se permitirá hasta cinco (5) ejercicios fiscales para su financiamiento ordinario, únicamente cuando el flujo de fondos técnicamente sustentado permita atender cada obligación a su vencimiento. No se aplazará una reparación urgente ni una orden de protección para agotar ese período.

Sección 9. —Recursos y evaluación de implantación.

OGPe presentará a la Asamblea Legislativa y a la Oficina de Gerencia y Presupuesto, dentro de ciento ochenta (180) días de la aprobación, un plan de personal, costos, coordinación y necesidades presupuestarias. Su implantación se sufragará con recursos legalmente disponibles y las asignaciones que se aprueben; no se autoriza por esta disposición una asignación de cuantía indeterminada ni un cargo nuevo al ciudadano.

OGPe publicará anualmente estadísticas agregadas de edificios sujetos, inspecciones, órdenes y correcciones. En coordinación con Vivienda y Hacienda evaluará ayudas legalmente disponibles para comunidades de recursos limitados, sin prometer subsidios ni condicionar medidas urgentes a su concesión.

Sección 10. —Interpretación y separabilidad.

Las obligaciones añadidas complementan los Artículos 35, 49, 53 y 55 de la Ley 129-2020. En caso de incompatibilidad prevalecerán únicamente en materia de inspección estructural, reservas por componentes, divulgación y corrección aquí reguladas. No se modifican porcentajes de propiedad, garantías hipotecarias ni requisitos de otras leyes. Si una disposición se declara inválida, las restantes conservarán su vigencia.

Sección 11. —Vigencia.

Esta Ley comenzará a regir noventa (90) días después de su aprobación. Los términos individuales de implantación se computarán conforme a la Sección 8. Las facultades existentes para atender peligros y emergencias permanecerán disponibles durante la transición.