GOBIERNO de Puerto Rico

20ma. Asamblea 4ta. Sesión

Legislativa Ordinaria

Cámara DE REPRESENTANTES

P. de la C. 1441

17 de SEPTIEMBRE de 2026

Presentado por el representante Navarro Suárez

Referido a la Comisión de Asuntos del Consumidor

LEY

Para enmendar el inciso 6 del Artículo 39, el inciso (g) del Artículo 56 y el Artículo 59 de la Ley 129-2020, según enmendada; y añadir un nuevo Artículo 59-A a dicha Ley, conocida como “Ley de Condominios de Puerto Rico”, a los fines de permitir que en los condominios cuyos apartamentos estén dedicados en su totalidad a vivienda la cuota de mantenimiento correspondiente a los gastos comunes ordinarios se reparta en partes iguales entre todos los apartamentos, sin distinción de su tamaño ni de su porcentaje de participación, por ser el uso y disfrute de los elementos comunes generales igual para todos los titulares; disponer que las derramas, la prima del seguro comunal, la aportación al fondo de reserva, los gastos atribuibles a los elementos comunes limitados y los servicios facturados por consumo medido continúen repartiéndose conforme al porcentaje de participación o a la base que en cada caso corresponda; establecer un mecanismo de adopción voluntaria, y de reversión, mediante el voto de dos terceras partes (2/3) de los titulares que a su vez reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones, sin efecto retroactivo; y para otros fines relacionados.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

El portón, el ascensor, la planta eléctrica, el vigilante y el pasillo no distinguen entre un apartamento de un dormitorio y uno de tres. Sirven a todos por igual, se desgastan con el uso de todos por igual y se reparan una sola vez para todos. Sin embargo, la cuota mensual que sostiene esos servicios se reparte hoy según el tamaño de cada apartamento, de manera que dos vecinos que salen por la misma puerta y suben por el mismo ascensor todos los días pagan cantidades distintas por ellos.

El criterio vigente proviene de la mecánica registral del régimen y no de una medición del uso. El Artículo 9 de la Ley 129-2020 fija la participación de cada titular en los elementos comunes según la superficie de su apartamento, y el inciso 6 del Artículo 39 le ordena contribuir a los gastos comunes “con arreglo al porcentaje de participación”. Ese porcentaje cumple funciones esenciales —determina el peso del voto, la cuota parte en la propiedad de lo común y el reparto de las cargas extraordinarias—, pero fue concebido para medir cuánto se tiene, no cuánto se usa.

Esa diferencia es importante. Los gastos comunes ordinarios —la administración, la seguridad, la limpieza, el mantenimiento rutinario, la energía de las áreas comunes— son gastos de operación que se consumen mes a mes y que responden a la existencia del servicio, no a la superficie de quien lo recibe. Las cargas extraordinarias, en cambio, sí guardan relación con lo que cada cual posee: una derrama para reponer el techo, la prima que asegura el valor del edificio o la aportación al fondo de reserva que costeará esa reposición futura recaen sobre el inmueble como bien de capital. Por eso esta medida separa unas de otras y solo altera la base de las primeras.

Esta Asamblea Legislativa reconoce que el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha descrito el principio de contribución proporcional como “medular en el esquema establecido por la Ley de Condominios”. Amundaray Rodríguez v. Junta de Directores Cond. Castillo del Mar, 2008 TSPR 173. Ese principio, no obstante, es de factura legislativa y su contenido lo define esta Asamblea. Lo medular es que todos contribuyan y que nadie pueda liberarse —“[s]in la aportación proporcional a las expensas del inmueble, el régimen no puede sobrevivir y se derrotaría la política pública al respecto”, Asoc. de Cond. Balcones de Santa María v. Los Frailes, S.E., 154 DPR 800, 815 (2001)—, no que la superficie sea la única medida concebible. Prueba de que la base de reparto es una decisión de política pública y no un dogma es que ya cambió una vez: el criterio original de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958 era el valor de la propiedad, y fue la Ley Núm. 157 de 4 de junio de 1976 la que lo sustituyó por la superficie. Bajo esta medida ningún titular queda exonerado de contribuir; lo único que cambia es la base con que se calcula la porción ordinaria.

La medida tampoco le impone la cuota igual a nadie. El porcentaje de participación consta en la escritura matriz y forma parte del haz de derechos que el titular adquirió al comprar; por eso el proyecto opera de forma prospectiva y voluntaria. Las escrituras de constitución y los reglamentos que se otorguen a partir de su vigencia podrán disponer el reparto igual, y los condominios ya constituidos podrán acogerse a él —o revertir al reparto por participación— mediante el voto de dos terceras partes (2/3) de los titulares que a su vez reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones, que es la misma mayoría que el Tribunal Supremo exigió en Trigo Margarida v. Junta de Directores Cond. El Campeador, 187 DPR 384 (2012), para variar el criterio de cómputo de un condominio ya constituido. Ningún acuerdo tendrá efecto retroactivo ni dará lugar al cobro de diferencias por cuotas ya vencidas, y la asamblea que lo considere deberá tener a la vista, antes de votar, una tabla que le muestre a cada titular exactamente cuánto subiría o bajaría su cuota.

El reparto igual se limita a los condominios enteramente residenciales. Donde hay locales comerciales el uso de los elementos comunes no es equivalente —el tránsito de personas, el volumen de desperdicios, el consumo y el desgaste que genera un negocio difieren de los de una vivienda— y el reparto por participación, complementado con las cuotas especiales que ya autoriza el inciso (f) del Artículo 49, sigue siendo el criterio adecuado. Por igual razón, si con posterioridad a la adopción se destinare algún apartamento a un uso distinto al de vivienda, el reparto igual cesa.

El propósito de esta medida legislativa es devolverle al Consejo de Titulares una decisión que le pertenece: resolver si, en un edificio donde todos entran por el mismo portón y suben por el mismo ascensor, el sostenimiento diario de esos servicios debe repartirse por igual entre quienes por igual los disfrutan.

DECRÉTASE POR LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE PUERTO RICO:

Sección 1.- Se enmienda el inciso 6 del Artículo 39 de la Ley 129-2020, según enmendada, conocida como “Ley de Condominios de Puerto Rico”, para que lea como sigue:

“Artículo 39. — Reglas que Gobiernan el Uso de Apartamentos; Infracción Dará Lugar a Acción de Daños

El uso y disfrute de cada apartamento estará sometido a las reglas siguientes:

a) …

b) …

1) … 2) … 3) … 4) … 5) …

6) Todo titular deberá contribuir con arreglo al porcentaje de participación fijado a su apartamento en la escritura de constitución, y a lo especialmente establecido, conforme al inciso (f) del Artículo 49 de esta Ley, a los gastos comunes para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades, incluidas las derramas, primas de seguros, el fondo de reserva, o cualquier otro gasto debidamente aprobado por el Consejo de Titulares. No obstante, en los condominios cuyos apartamentos estén dedicados en su totalidad a vivienda que hayan adoptado el reparto en partes iguales conforme al Artículo 59-A de esta Ley, la contribución a los gastos comunes ordinarios se hará en partes iguales entre todos los apartamentos, según dispone el Artículo 59 de esta Ley.

7) …

8) …

9) …

10) …”

Sección 2.- Se enmienda el inciso (g) del Artículo 56 de la Ley 129-2020, según enmendada, conocida como “Ley de Condominios de Puerto Rico”, para que lea como sigue:

“Artículo 56. — Poderes y Deberes del Tesorero de la Junta de Directores

a) … b) … c) … d) … e) … f) …

g) Coordinará la redacción con el contador que se contrate, o redactará para la revisión de la Junta de Directores, el proyecto de presupuesto anual de ingresos y gastos previsibles, incluyendo la aportación correspondiente a la cuenta de reserva, precisando la cuota de mantenimiento que [a base del porcentaje de participación] conforme al Artículo 59 de esta Ley le corresponde pagar a cada titular. En los condominios que hayan adoptado el reparto en partes iguales, el proyecto de presupuesto identificará por separado las partidas de gastos comunes ordinarios y las partidas excluidas de dicho reparto.

h) … i) … j) … k) …”

Sección 3.- Se enmienda el Artículo 59 de la Ley 129-2020, según enmendada, conocida como “Ley de Condominios de Puerto Rico”, para que lea como sigue:

“Artículo 59. — Obligación de contribuir para cubrir los gastos de administración y conservación

Los titulares de los apartamentos están obligados a contribuir proporcionalmente a los gastos para la administración, conservación y reparación de los elementos comunes generales del inmueble y, en su caso, de los elementos comunes limitados, así como a cuantos más fueren legítimamente acordados.

En los condominios cuyos apartamentos estén dedicados en su totalidad a vivienda, la escritura de constitución o el reglamento del condominio podrá disponer, y el Consejo de Titulares podrá adoptar conforme al Artículo 59-A de esta Ley, que la cuota de mantenimiento correspondiente a los gastos comunes ordinarios se reparta en partes iguales entre todos los apartamentos, sin distinción de su área superficial ni de su porcentaje de participación en los elementos comunes.

Para fines de este Artículo, se entenderá por gastos comunes ordinarios aquellos previstos en el presupuesto anual para la administración, operación, conservación, limpieza, seguridad, reparación y mantenimiento rutinario de los elementos comunes generales del inmueble y de sus servicios, incluidos los honorarios del Agente Administrador y las cargas y tributos ordinarios del Consejo de Titulares.

El reparto en partes iguales no aplicará a las partidas que se enumeran a continuación, las cuales continuarán repartiéndose conforme al porcentaje de participación de cada apartamento o a la base que en cada caso se indica: (a) las derramas y las cuotas que se impongan para obras extraordinarias, urgentes, de mejora o para atender un estado de emergencia; (b) la prima del seguro comunal, conforme dispone el Artículo 62 de esta Ley; (c) la aportación al fondo de reserva a que se refiere el inciso (d) del Artículo 49 de esta Ley; (d) los gastos de operación, mantenimiento, reparación y sustitución de los elementos comunes limitados, que se cargarán exclusivamente a los apartamentos a los cuales dicho elemento esté limitado; y (e) los servicios que cuenten con contador o medidor individual por apartamento, que se facturarán a base del consumo real. Tampoco afectará las cuotas especiales que autoriza el inciso (f) del Artículo 49 de esta Ley.

El porcentaje de participación continuará rigiendo para todos los demás fines de esta Ley, incluidos el derecho al voto y el cómputo de las mayorías.

En aquellos casos donde un condominio comparta el uso de áreas o instalaciones de acceso, seguridad, recreativas, educativas, de servicios o de otro tipo … según las disposiciones que se establezcan para ello en la escritura matriz del condominio …

Ningún titular podrá librarse de contribuir a tales gastos por renuncia al uso o disfrute de los elementos comunes, ni por abandono del apartamento que le pertenezca …

La cantidad [proporcional] con que debe contribuir cada titular a los gastos comunes se determinará, fijará e impondrá al principio de cada año calendario o fiscal y vencerá y será pagadera en plazos mensuales. Cada plazo vence el primer día de cada mes. La administración podrá cobrar una penalidad del diez por ciento (10%) de la cuota impagada si transcurren quince (15) días del vencimiento de la mensualidad …

…”

Sección 4.- Se añade un nuevo Artículo 59-A a la Ley 129-2020, según enmendada, conocida como “Ley de Condominios de Puerto Rico”, para que lea como sigue:

“Artículo 59-A. — Adopción del reparto en partes iguales de la cuota de mantenimiento

En todo condominio cuyos apartamentos estén dedicados en su totalidad a vivienda, el Consejo de Titulares podrá adoptar el reparto en partes iguales de la cuota de mantenimiento correspondiente a los gastos comunes ordinarios mediante el voto afirmativo de dos terceras partes (2/3) de todos los titulares que, a su vez, reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en los elementos comunes.

La convocatoria de la asamblea extraordinaria que se cite a estos fines se notificará conforme al Artículo 50 de esta Ley y se acompañará de una tabla comparativa que exprese, para cada apartamento, la cuota mensual que paga bajo el reparto vigente, la que pagaría bajo el reparto en partes iguales y la diferencia entre ambas, así como el desglose de las partidas excluidas del reparto igual conforme al Artículo 59 de esta Ley.

El acuerdo se hará constar en el libro de actas y se notificará a todos los titulares conforme al Artículo 52 de esta Ley. No será necesario modificar la escritura matriz, por cuanto este acuerdo no altera el porcentaje de participación de los apartamentos en los elementos comunes.

El reparto en partes iguales regirá a partir del primer presupuesto anual que apruebe el Consejo de Titulares luego de adoptado el acuerdo. En ningún caso tendrá efecto retroactivo, ni dará lugar al cobro de diferencias, al reembolso de cantidades ni a la concesión de créditos por cuotas, derramas o cuotas especiales vencidas o pagadas con anterioridad a esa fecha.

El Consejo de Titulares podrá revertir al reparto conforme al porcentaje de participación mediante la misma mayoría y el mismo procedimiento dispuesto en este Artículo. La reversión regirá igualmente a partir del primer presupuesto anual que se apruebe luego de adoptado el acuerdo.

Si con posterioridad a la adopción se destinare cualquier apartamento del condominio a un uso distinto al de vivienda, el reparto en partes iguales cesará al cierre del año fiscal en curso y la cuota de mantenimiento volverá a computarse conforme al porcentaje de participación.

Toda controversia que surja de la aplicación de este Artículo se presentará ante el foro que tenga jurisdicción conforme a los Artículos 65 y 66 de esta Ley.”

Sección 5.- Aplicación.

Las disposiciones de esta Ley se aplicarán prospectivamente. Nada de lo aquí dispuesto autorizará el cobro retroactivo de cuota, derrama o cuota especial alguna, ni la revisión de presupuestos anuales aprobados con anterioridad a su vigencia, ni obligará a condominio alguno a variar el reparto de su cuota de mantenimiento.

Sección 6.- Separabilidad.

Si alguna cláusula, párrafo, artículo, o parte de esta Ley fuera declarada nula o inconstitucional por un tribunal con jurisdicción competente, tal sentencia o resolución dictada al efecto, no invalidará las demás disposiciones de esta Ley.

Sección 7.- Vigencia.

Esta Ley comenzará a regir inmediatamente después de su aprobación.