GOBIERNO DE PUERTO RICO

20ma. Asamblea 1ra. Sesión

Legislativa Ordinaria

CÁMARA DE REPRESENTANTES

P. de la C. 680

INFORME POSITIVO

25 DE JUNIo DE 2025

A LA CÁMARA DE REPRESENTANTES DE PUERTO RICO:

La Comisión de Turismo, tras el correspondiente análisis y evaluación, recomienda a este Honorable Cuerpo Legislativo la aprobación del Proyecto de la Cámara 680 (“PC 680”), incorporando las enmiendas sugeridas al texto decretativo que se detallan en el entirillado electrónico que se acompaña.

ALCANCE DE LA MEDIDA

El PC 680 tiene como propósito

enmendar los Artículos 3, 4.-101, 4.-102, 4.-104, 4.107, 4.-108, 4.-111, 4.-112, 6, 7.-101 y 7.103, añadir los nuevos Artículos 4.115, 4.116, 9.-101, 9.-102, 9.-103, 9.-104, y 9.-105 y renumerar los subsiguientes Artículos de la Ley Núm. 249-2008, según enmendada, conocida como la “Ley de Condohoteles de Puerto Rico”, a los fines de aclarar disposiciones de la ley relacionadas con su alcance y a la administración de Condohoteles; y para otros fines relacionados.

Desde su promulgación en el año 2008, la Ley de Condohoteles ha fungido como un catalizador clave en el fortalecimiento del empresarismo puertorriqueño, al propiciar un crecimiento sustancial en el inventario de habitaciones hoteleras en Puerto Rico. Este aumento ha robustecido significativamente la oferta turística de la Isla y ha promovido el desarrollo económico mediante la creación de nuevas oportunidades de negocio y la expansión del sector turístico.

El modelo de condohotel se caracteriza por la integración de edificios o unidades adquiridas individualmente, cuyo uso se destina al alojamiento temporal a través de un programa de arrendamiento. Esta figura legal confiere a los propietarios un derecho real sobre su unidad, lo que les permite disfrutarla de manera independiente y, a su vez, beneficiarse de los ingresos generados por su alquiler a terceros. Además, otorga al propietario la posibilidad de ocupar su unidad de forma temporal y disfrutar de las facilidades y servicios de la propiedad turística.

A lo largo de los casi diecisiete (17) años desde la entrada en vigor de dicha ley, la industria turística ha experimentado importantes transformaciones, particularmente en las características demográficas de quienes visitan Puerto Rico y en las modalidades de alojamiento que exige el mercado. Un ejemplo notable ha sido el marcado aumento en el número de familias y grupos que viajan juntos, quienes prefieren opciones que les permitan hospedarse en espacios contiguos o integrados. Este cambio ha impulsado al sector hotelero a diversificar su oferta mediante productos alternativos que respondan a estas necesidades. En este contexto, el modelo de condohotel ha demostrado ser especialmente atractivo, al permitir la inclusión de unidades diseñadas para ocupaciones grupales y familiares, con amenidades que hacen viable esta experiencia.

Asimismo, uno de los retos persistentes en el desarrollo de productos turísticos innovadores es la obtención de financiamiento. Ante la reducción o eliminación de mecanismos de apoyo gubernamental para estos proyectos, el modelo de condohotel representa una estructura financieramente viable, ya que permite una recuperación de inversión más ágil y segura mediante la venta de unidades individuales, facilitando así su financiamiento por parte de instituciones financieras privadas.

Conscientes de estos desafíos y de las oportunidades emergentes en el sector turístico, esta Asamblea Legislativa reconoce la necesidad de actualizar y modernizar la Ley de Condohoteles para mantenerla alineada con la realidad del mercado. En atención a ello, la presente medida propone enmendar dicha legislación para viabilizar el desarrollo y la venta de nuevas unidades, flexibilizar su administración y permitir que propiedades existentes puedan adoptar este régimen. Estas enmiendas permitirán continuar fortaleciendo la infraestructura turística de Puerto Rico, sin que ello represente un impacto fiscal negativo para el Fondo General del Gobierno ni para las finanzas municipales.

ANÁLISIS DE LA MEDIDA

En aras de evaluar el PC 680, la Comisión de Turismo de la Cámara de Representantes tomó en consideración los siguientes memoriales explicativos que nos fueron sometidos en torno a la misma.

ORGANIZACIÓN DE MERCADO DE DESTINO

La Organización de Mercado de Destino (“DMO”) fue creada por la Ley 17-2017 con el objetivo de política pública de posicionar a Puerto Rico como destino turístico del más alto orden. Como tal, están encomendados con el desarrollo integral de la marca turística puertorriqueña y la implementación de estrategias que maximicen el potencial económico del turismo como motor de desarrollo y mayor inversión local y foránea. Más aún, el DMO tiene la responsabilidad de promocionar la Isla para atraer visitantes y aumentar la exposición mundial de Puerto Rico como destino turístico. En aras de poder cumplir con esa encomienda y misión, resulta esencial contar con una infraestructura de alojamiento robusta y diversificada. Para ello, “el modelo de condohoteles representa una herramienta estratégica que complementa directamente nuestros esfuerzos de desarrollo y mercadeo turístico.”

Tras evaluar el PC 680, el DMO entiende que la misma

[fortalece] nuestra capacidad institucional para ejecutar estrategias de promoción más efectivas y responder a las demandas evolutivas del mercado turístico global. A su vez, la flexibilización del período mínimo de arrendamiento permite al DMO: a) desarrollar campañas estacionales más efectivas, b) diversificar la oferta turística según diferentes segmentos de mercado y c) alinear estrategias de promoción con la realidad operacional del sector hotelero.

En aras de posicionar a Puerto Rico como un destino turístico del más alto orden, el DMO apoya todo esfuerzo que permita atraer inversión privada que fortalezca el sector turístico. Por tal razón ellos entienden que las

enmiendas propuestas simplifican procesos administrativos para inversionistas, aumentan la flexibilidad operacional del sector hotelero y mejoran la competitividad de Puerto Rico frente a otros destinos caribeños. La mayor flexibilidad, claridad y modernización regulatoria posiciona a Puerto Rico como destino más atractivo para desarrolladores e inversionistas y envía señales positivas a los mercados internacionales sobre la madurez y estabilidad del entorno de inversión turística en Puerto Rico. Esto se traduce en mayor capacidad hotelera y mejores productos para promocionar la Isla internacionalmente.

Estas enmiendas nos permitirán promocionar una gama más amplia de opciones de alojamiento, respondiendo a las necesidades de diferentes tipos de visitantes, especialmente familias y grupos que representan segmentos de crecimiento en nuestro mercado.

En conclusión, para el DMO el PC 680 resulta ser esencial para mantener la competitividad de Puerto Rico en el mercado turístico global y así poder maximizar el impacto económico de los esfuerzos de promoción y mercadeo de Puerto Rico como destino.

VQS HOLDINGS, LLC

VQS Holdings (“VQS”) es una corporación de responsabilidad limitada que fue creada para buscar oportunidades de desarrollar proyectos turísticos en Vieques. Ellos exponen que afiliadas de VQS han participado por más de dos décadas en el desarrollo de facilidades turísticas en la Isla Nena, por lo que conocemos las oportunidades y retos que supone el desarrollo allí. Como tal, VQS estuvo envuelto en el redesarrollo y conversión del antiguo Wyndham Martineau Bay al W Vieques Retreat and Spa (“W”) así como en la elaboración de un plan estratégico para expandir la huella del W y mercadear a Vieques como destino turístico independiente. Lamentablemente, los Huracanes Irma y Maria destruyeron el W y el mismo aún no ha podido reabrir. No obstante, VQS sigue envuelto en el potencial desarrollo de otros proyectos turísticos en el área aledaña a Sun Bay y en terrenos en el sur de Vieques.

A esos efectos VQS expone que dado que

los costos elevados de construcción en la Isla Nena y la necesidad de capital para financiar cualquier desarrollo, determinar el tamaño del proyecto es esencial. No puede ser muy grande pues el costo elevado va a dificultar obtener el retorno para atraer financiamiento. Si es muy pequeño, su impacto en el desarrollo económico no va a ser optimo.

El modelo de desarrollo ideal requiere una mezcla de facilidades de varios tamaños para atender la demanda del mercado por experiencias particulares. En base a nuestra experiencia… la figura del condohotel es clave para lograr ese balance.

VQS entonces procede a realizar su exposición del por qué las enmiendas propuestas por el PC 680 resultan ser altamente necesarias para desarrollar el concepto de condohotel a su máximo potencial.

Nuestra experiencia con la Ley de Condohoteles identificó situaciones particulares que o no se atendían en la Ley o no tiene disposiciones claras. La Ley de Condohoteles representó un gran adelanto, dejando atrás el régimen de propiedad horizontal como principal alternativa para la multipropiedad turística y creando un régimen flexible que se ajustara a las necesidades de los proyectos turísticos. No obstante, como en toda legislación vanguardista, siempre hay espacio para mejorar una vez veamos su impacto real durante la implantación. El P. de la C. 680 resuelve problemas y obstáculos que hemos enfrentados en los casi 17 años desde la creación de la Ley de Condohoteles ya que sus disposiciones ayudan a mejorar la constitución y operación del régimen de condohotel. Específicamente, el cambio en la definición de “Programa de Arrendamiento” reduciendo el termino mínimo de arrendamiento de cada unidad a 6 meses le da mayor flexibilidad a los dueños de decidir cuanto tiempo desean alquilar la unidad y cuando la quieren utilizar. Esta falta de flexibilidad resultaba problemático en el mercadeo de unidades de condohotel.

Estamos de acuerdo que la definición de "Condohotel" permita que estructuras existentes —no solo nuevas — puedan utilizar el régimen de condohotel ya que esto ayudaría a atender el problema de estructuras abandonada a través de Puerto Rico. Actualmente en Vieques hay numerosas estructuras abandonadas y en pleno deterioro que afectan negativamente la imagen de la Isla Nena. Esta disposición es un magnífico ejemplo de cómo el P. de la C. 680 es de particular ayuda a Vieques. Servirá de incentivo para que, junto a las otras leyes que ya discutimos, comience la revitalización de ciertas áreas de la Isla Nena mientras aumenta el inventario hotelero y provee más empleos para la comunidad.

Otro ejemplo de flexibilidad y de importancia para Vieques es la enmienda al Artículo 4-101 de la Ley de Condohoteles. La misma permite constituir un régimen de condohotel sobre parte del inmueble, permitiendo diversificar el uso del mismo. Esto permite producto residencial, turístico y comercial de manera integrada, aumentando el atractivo de desarrollar o revitalizar proyectos de uso mixto complementarios entre sí.

Los nuevos artículos 9-101 y 9-102 autorizan la expansión, contracción y fusión del régimen de condohotel, así como la flexibilidad para modificar unidades de alojamiento, residenciales o comerciales según las enmiendas al Artículo 4-104. En conjunto, estos tres articulos permitirán reimaginar los productos turísticos según la evolución del mercado de manera sencilla y ágil, evitando procesos costosos y complicados. Para Vieques, esta alternativa es esencial para mantener el destino a la vanguardia frente a otros destinos que se destacan por continuamente atemperar sus ofertas a las exigencias del mercado.

En conclusión, VQS entiende que el PC 680 va

mucho más allá de cambios técnicos a la Ley de Condohoteles. La Ley de Condohoteles derribo barreras y mejoro la posición competitiva de Puerto Rico. El P. de la C. 680 incluye disposiciones sustantivas que mejoran y fortalecen el régimen de condohotel. La aprobación de la Ley de Desarrollo Turístico de 1993, Ley 78-10 de septiembre de 1993, marco la entrada de Puerto Rico como un competidor formidable en la industria turística. Fue el principio de una gama de legislación dirigidas a fortalecer la industria. No conformes con el progreso desatado por la primera ola de legislación, esta legislatura ha mantenido el marco legal de la industria al día, propiciando legislación nueva, como las leyes que resultaron de la reforma del 2009, y las leyes de incentivos sucesoras a la Ley 78 y enmendando leyes existentes con miras a propulsar la industria turística a nuevos horizontes. El P. de la C. 680 es la iniciativa más reciente.

CLV SERVICES, INC.

CLV Services Inc. (“CLV”) es una corporación dedicada a prestar servicios de asesoría a inversionistas, dueños de terrenos desarrollables, hoteles y resorts, facilidades de entretenimiento, comida y bebida y de juegos de azar. Ellos expresan que han participado activamente en todas las facetas de desarrollo de proyectos turísticos, grandes, medianos y pequeños, y en diversos segmentos de este mercado. Además, afiliadas de CLV han participado en calidad de socio en varios proyectos turísticos.

La perspectiva que ofrece CLV a nuestro análisis y evaluación del PC 680 resulta ser muy valiosa, ya que ellos han tenido clientes que han sacado provecho a la Ley 249-2008, según enmendada. Eso les ha permitido comprender qué está funcionando y qué requiere ser ajustado en aras de alcanzar los objetivos de política pública de dicha ley y la expansión y desarrollo de nuestra industria turística a su máximo potencial. Ellos proceden a exponer que

[la] premisa básica de la Ley de Condohoteles era crear un régimen flexible, eliminando las limitaciones del régimen [de] propiedad horizontal. Esencialmente, el desarrollador del condohotel tenía la potestad de crear un régimen de propiedad que respondiera a las particularidades de su proyecto dentro de un marco regulatorio que ofrecía protecciones básicas a los que compraban unidades. Hemos utilizado la Ley de Condohoteles en varios proyectos y, como resultado, tenemos experiencias ganadas que nos ponen en posición de aportar a la evaluación del P. de la C. 680.

Las enmiendas a la Ley de Condohoteles propuestas mediante el P. de la C. 680 atienden sistemáticamente diversos impedimentos que hemos identificado en el marco legal actual para el desarrollo, constitución y operación eficiente del régimen de condohotel. Estas enmiendas proporcionan soluciones pragmáticas y viables que facilitarán el desarrollo de proyectos turísticos de clase mundial en Puerto Rico…

…

[promoviendo] transformaciones positivas en el sector turístico de Puerto Rico incluyendo la diversificación del inventario turístico, la rehabilitación de propiedades existentes, atracción de nuevos nichos turísticos como el turismo familiar y el de larga estadía y la estabilización del empleo turístico al facilitar la operación del condohotel durante temporadas bajas mediante la flexibilidad en el programa de arrendamiento.

Por todo lo antes expuesto, VQS concluye que el “P de la C 680 proporciona el marco legal para, de manera orgánica, encaminar a Puerto Rico al desarrollo sostenible de proyectos con condohoteles.”

DETERMINACIÓN DE IMPACTO ECONÓMICO

Conforme al análisis y evaluación del PC 680, la Comisión de Turismo considera que su aprobación NO tendrá un impacto fiscal significativo en los presupuestos de las agencias, departamentos, organismos, instrumentalidades o corporaciones públicas que requiera certificación de la Oficina de Gerencia y Presupuesto.

CONCLUSIÓN Y RECOMENDACIÓN

La Comisión de Turismo entiende que el PC 680 resulta ser una herramienta estratégica para un desarrollo mayor del turismo en Puerto Rico. Las enmiendas aquí propuestas proporcionan mayor flexibilidad en la oferta del producto de los condohoteles, dotando a ese nicho de la oferta hotelera con las herramientas necesarias que le permitan alcanzar su máximo potencial.

Por todo lo antes expuesto, recomendamos la aprobación del PC 680, incorporando las enmiendas sugeridas al texto decretativo que se detallan en el entirillado electrónico que se acompaña.

Respetuosamente sometido,

Hon. Axel “Chino” Roque Gracia

Presidente

Comisión de Turismo