GOBIERNO DE PUERTO RICO

20^ma Asamblea 1^ra Sesión

Legislativa Ordinaria

CÁMARA DE REPRESENTANTES

P. de la C. 22

INFORME POSITIVO

26 de febrero de 2025

A LA CÁMARA DE REPRESENTANTES DE PUERTO RICO

Nuestra Comisión de Lo Jurídico de la Cámara de Representantes del Gobierno de Puerto Rico, previo estudio y consideración del P. de la C. 22, tiene a bien recomendar la aprobación de la medida sin enmiendas.

ALCANCE DE LA MEDIDA

El P. de la C. 22 tiene como propósito crear la “Ley para Facilitar la Inscripción de Documentos en el Registro de la Propiedad de Puerto Rico”, a los fines de disponer que todos los documentos presentados en el Registro de la Propiedad de Puerto Rico en o antes del 31 de marzo de 2016 se sometan a una calificación limitada en cuanto a los principios de especialidad y tracto registral; para disponer sobre documentos exentos de esta Ley; y establecer un plazo para la inscripción de todos los documentos.

ANÁLISIS DE LA MEDIDA

Un proyecto equivalente al P. de la C. 22 fue presentado durante la Decimonovena Asamblea Legislativa como una medida de Administración, mediante el P. del S. 340 y el P. de la C. 698. El P. del S. 340 fue aprobado unánimemente en el Senado de Puerto Rico el 22 de agosto de 2022. Posteriormente, fue referido a la Comisión de Lo Jurídico en la Cámara de Representantes, y quedó pendiente de trámite ulterior en dicha Comisión.

La Comisión de Lo Jurídico, como parte de la evaluación del P. de la C. 22, examinó el Informe Positivo de la Comisión de Lo Jurídico del Senado de Puerto Rico sobre el P. del S. 340. Este contiene la comparecencia del Departamento de Justicia, del Colegio de Registradores de la Propiedad, el Instituto del Notariado Puertorriqueño, el Colegio de Notarios de Puerto Rico, la Asociación de Bancos de Puerto Rico, Mortgage Bankers Association of Puerto Rico y varios registradores de la propiedad. Contando con el beneficio del Informe Positivo que surge del trámite legislativo, esta Comisión pudo hacer el análisis de la medida y realizar la debida recomendación.

Departamento de Justicia

El Departamento de Justicia favoreció la medida. La agencia informó que a noviembre de 2021 se encontraban pendiente de inscripción 293,543 documentos, de los cuales 90,000 fueron presentados hacía más de 5 años y se encontraban en formato papel, lo que equivale al 30% del total pendiente de calificación.

La agencia distinguió entre la medida y la Ley 216-2010, conocida como “Ley para Agilizar el Registro de la Propiedad. En esta ocasión la inscripción estatutaria se llevaría a cabo sin excepción de instrumentos, pero tomando en cuenta dos principios: de tracto y especialidad. Por tanto, el Registrador tiene el deber de calificar los documentos presentados bajo los criterios de tracto sucesivo y la presentación del documento en la finca de interés, lo que asegura la inscripción más adecuada de los documentos pendientes. En cambio, en la Ley 216-2010 se eliminaba todo requisito de calificación registral en los documentos que esta determinaba como incluidos.

Mencionó que la medida está acorde con la normativa jurisprudencial establecida en DLJ Mortgage v. García Ramos porque protege dos de los principios más básicos del derecho registral. Señala que el saldo de la anterior legislación fue la inscripción de cerca de 350,000 documentos. Sin embargo, la exclusión de documentos solo permitió reducir a la mitad los documentos pendientes.

Informó que el Registro lleva tiempo reduciendo el número total de documentos pendientes y manifestó que, “el Proyecto tendría el efecto final de eliminar los documentos presentados en formato papel, y solo dejar pendiente una pequeña parte del retraso de documentos presentados en el 2021. Igualmente, la clasificación limitada a los dos criterios calificativos anteriormente mencionados generaría un número significativamente menor de notificaciones, aumentando así el número de documentos inscritos mensualmente.”

Instituto del Notariado Puertorriqueño

La Lcda. Olga B. Rosas Vélez, presidenta del Instituto del Notariado Puertorriqueño, favoreció la aprobación de la medida, y expresó lo siguiente:

“ …el retraso en la inscripción de escrituras públicas, sentencias y resoluciones en las oficinas del Registro de la Propiedad es un grave problema que afecta el tráfico jurídico de compraventas, hipotecas, expedientes de dominio, entre otros. En ocasiones los notarios y notarias autorizan escrituras públicas cuya inscripción en el Registro de la Propiedad depende de que un(os) documento(s) previo(s) que no ha(n) sido calificado(s) por el Registrador(a) de la Propiedad sean inscritos, corriendo el riesgo de que dichos documentos previos sean notificados y el negocio autorizado quede en entredicho, con la consecuente responsabilidad profesional que pudiera recaer sobre dichos notarios y notarias.

Ya en el pasado la Ley número 216 de 27 de diciembre de 2010 conocida como la “Ley para Agilizar el Registro de la Propiedad” demostró el beneficio de una medida como la que ahora se propone pues permitió que los documentos presentados mas no inscrito en el Registro de la Propiedad quedaran finalmente inscritos facilitando los negocios jurídicos que dependen de la inscripción como las hipotecas, las compraventas, los expedientes de dominio, entre otros.”

Colegio de Notarios de Puerto Rico

El entonces presidente del Colegio de Notarios de Puerto Rico, favoreció la medida pero circunscrito estrictamente al carácter excepcional y limitado de esta. Para el Colegio este proyecto es una alternativa excepcional para atender el problema específico de atrasos acumulados y permitiría que la plataforma Karibe pueda funcionar de forma óptima y al máximo. Del Informe se refleja lo siguiente:

“En su mayoría, se trata de documentos previos a la existencia de Karibe, en formato físico o papel. A diferencia de legislaciones previas que intentaron un proceso acelerado de inscripción, en específico la Ley 216 de 2010, esta medida tiene unos controles que evitan los errores del pasado. A su vez se establece una vigencia corta, dado que, una vez atendido el problema de los atrasos, la calificación limitada no sería necesaria. Hacemos hincapié en que, bajo nuestro derecho registral, la calificación de los documentos que van a ser objeto de inscripción es una de las principales garantías de seguridad. En nuestro sistema solo tendrán acceso al Registro negocios que han sido perfeccionados conforme a derecho e instrumentos públicos libres de errores. Eso es lo que nos distingue de otras jurisdicciones y lo que le confiere a nuestro sistema registral una confiabilidad que en otros lugares de los Estados Unidos no existe.”

El Colegio recomendó añadir un nuevo artículo que permita a los notarios descansar en la presunción de corrección que la propia propuesta legislativa contiene y que se pueda eximir a los notarios de responsabilidad civil cuando este descanse y confíe en las inscripciones aceleradas que la medida promueve. El Colegio manifestó la conveniencia de un Registro de la Propiedad al día y que trabaje eficientemente. Esto reduce el riesgo de errores y brinda confianza a las personas que hacen transacciones inmobiliarias en Puerto Rico.

Asociación de Bancos de Puerto Rico

La Asociación de Bancos manifestó que el peor enemigo del sistema registral es el atraso en la inscripción de miles de documentos. Para la Asociación de Bancos “la aprobación de la Ley 216-2010, conocida como “Ley para Agilizar el Registro de la Propiedad” tuvo efectos positivos, al lograr la inscripción de miles de cientos de documentos. Sin embargo, las excepciones que contuvo, limitaron la labor de los Registradores, provocando que, al presente, aun haya un número elevado de documentos sin calificar.” Expresó la Asociación que:

“los principios registrales no se vieron afectados en Puerto Rico, ni el estatuto provocó el colapso del Registro de la Propiedad. Hasta el presente, solo un caso presentado en la Corte de Quiebras cuestionó la validez de una hipoteca inscrita por virtud de la Ley 216, supra. En el caso BKT14-05463, dicha Corte, mediante certificación interjurisdiccional, solicitó al Tribunal Supremo de Puerto Rico explicara si el principio de tracto sucesivo es requisito para la válida constitución de una hipoteca. Nuestro Tribunal, en DLJ Mortgage Capital, Inc. v. Federico Alberto García Ramos^[1], señaló que, en efecto, nuestro ordenamiento exige el cumplimiento con el principio de tracto registral para la validez de la inscripción de una hipoteca.”

Para la Asociación la medida subsana y estaría conforme a lo establecido por el Tribunal Supremo, al requerir el tracto sucesivo como elemento indispensable para dar paso a la calificación. Continúa señalando que:

“Sin la implementación de las medidas establecidas en el Proyecto, miles de ciudadanos continuarán sin las garantías y protecciones del Registro de la Propiedad sobre sus títulos y derechos, asunto que a su vez dificulta la disposición de las propiedades inmuebles, su financiamiento y adquisición. En adición a ello, es necesario implementar las medidas del Proyecto ya que atacaría de raíz el atraso de los documentos excluidos como son las constituciones de propiedad horizontal, segregaciones agrupaciones, expropiaciones, expedientes de dominio y rectificaciones de cabida.

Los atrasos Registrales también han impactado de manera sustancial el flujo del comercio hipotecario. El atraso de las inscripciones de las hipotecas impide que muchos ciudadanos puedan vender sus propiedades, adquirir las mismas y/u obtener un financiamiento para realizar mejoras y/o hacer sus propiedades más resilientes. De igual forma los atrasos del Registro tienen un efecto directo en la salubridad de un gran número de comunidades.”

Mortgage Bankers Association of Puerto Rico

La entidad favoreció la legislación con enmiendas. A su juicio la medida atiende las deficiencias de la Ley 216-2010 que contuvo un sinnúmero de excepciones sobre negocios jurídicos que no cualificaron para la inscripción acelerada. Manifiesta que solo ha surgido un caso que no se tomó en cuenta el principio de tracto sucesivo en la Ley 216, donde el tribunal sostiene que dicha Ley no valida actos nulos, resaltando como piedra angular de nuestro sistema registral el tracto sucesivo.

La entidad trajo a consideración otros retos que enfrenta el Registro de la Propiedad, en específico las inscripciones de proyectos nuevos asociados al Régimen de Propiedad Horizontal, acceso controlado y urbanizaciones que están pendientes de calificación.

Colegio de Registradores de la Propiedad

El Colegio de Registradores no expresó una posición oficial, sino que consultó a su matrícula y presentó un resumen del análisis llevado a cabo por los registradores. El escrito muestra la opinión de seis (6) Registradores, quienes principalmente sugirieron enmiendas para mejorar la pieza legislativa y recomendaciones para atender el retraso en los registros.

CONCLUSIÓN

El P. de la C. 22 permitiría poner al día el Registro de la Propiedad, facilitaría el tráfico jurídico y promovería la justicia social entre miles de personas que llevan años esperando por la inscripción de su derecho. La medida aplicará a los documentos presentados ante el Registro de la Propiedad en o antes del 31 de marzo de 2016, por ser esta la fecha donde comenzó la vigencia de la Ley 210-2015 y la plataforma digital Karibe.

Mediante el P. de la C. 22 la inscripción estatutaria se llevaría a cabo sin excepción de instrumentos, pero tomando en cuenta dos principios importantes: de tracto y especialidad. Por tanto, el Registrador de la Propiedad tiene el deber de calificar los documentos presentados bajo los criterios de tracto sucesivo y la presentación del documento en la finca de interés, lo que asegura la inscripción más adecuada de los documentos pendientes.

Por los fundamentos antes expuestos, la Comisión de Lo Jurídico somete el presente Informe Positivo en el que recomendamos a este Honorable Cuerpo la aprobación del P. de la C. 22, sin enmiendas.

Respetuosamente sometido,

Hon. José J. Pérez Cordero

Presidente

Comisión de Lo Jurídico

1. 2021 T.S.P.R. 66 ↑