GOBIERNO DE PUERTO RICO

20ma. Asamblea 1ra. Sesión

Legislativa Ordinaria

CÁMARA DE REPRESENTANTES

P. de la C. 639

9 DE MAYO DE 2025

Presentado por el representante Estévez Vélez

Referido a la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano

LEY

Para enmendar los artículos 3, 49 y 51 de la Ley Núm. 129-2020, conocida como la “Ley de Condominios de Puerto Rico”, a los fines de realizar enmiendas técnicas a Ley, de permitir que residentes bona fide no titulares, o familiares que convivan o no hasta segundo grado de consanguinidad o personas relacionadas por afinidad, autorizados por los titulares, puedan representar al titula, con voz y voto en las asambleas de titulares y ser elegibles para formar parte de la Junta de Directores ocupando un puesto de vocal; establecer requisitos para su participación; y para otros fines relacionados.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

La Ley Núm. 129-2020 establece un régimen jurídico que facilita entre otras cosas, la vida en convivencia y propicia la disponibilidad de viviendas en un área restringida de terreno en Puerto Rico. Uno de los problemas más apremiantes que enfrentan las comunidades condominiales es la dificultad de constituir Juntas de Directores funcionales y eficaces, ante la falta de titulares disponibles y capacitadas para ocupar estas posiciones. Esta situación no se debe exclusivamente a desinterés ciudadano, sino a las limitaciones legales que excluyen de la participación a personas que, no son titulares, pero que tiene un interés legítimo en el bienestar de la comunidad, bien sea por ser familiar del titular o por residir con él, y contribuyen plenamente a la vida y el sostenimiento del condominio, aun sin figurar como titulares en la escritura de propiedad.

Esta exclusión limita el acceso a individuos con el tiempo, las destrezas y la experiencia necesaria para formar parte de la Junta de Directores. En muchas comunidades, hay residentes retirados, profesionales o personas con habilidades administrativas y gerenciales que desean servir, pero se les impide hacerlo por razones meramente formales. La consecuencia es una estructura administrativa frágil, con juntas incompletas o compuestas por titulares que, aunque bien intencionados, no siempre cuentan con el tiempo o las herramientas necesarias para ejercer efectivamente sus responsabilidades.

Casos comunes incluyen cónyuges no titulares debido a capitulaciones matrimoniales, hijos adultos o apoderados de titulares envejecientes o incapacitados, y residentes que, aunque no son titulares, contribuyen en el pago de las cuotas de mantenimiento, seguros y derramas, además de contribuir activamente al bienestar colectivo.

Por otro lado, estas personas, bajo la ley actual, pueden votar en las asambleas mediante una autorización escrita o proxy, o una escritura de poder, pero no tienen derecho a hacer expresiones o hacer proposiciones en beneficio de sus mandatarios. Esta limitación no solo debilita la democracia participativa interna del condominio y atenta contra los derechos propietarios de los titulares, sino que contradice los principios constitucionales de libertad de expresión y participación ciudadana. En los mismos términos, (Michael J. Godreu, 2023, EL CONDOMINIO [..] p. 247), “A juicio nuestro, la restricción del Art. 51 que prohíbe a los apoderados expresarse y hacer proposiciones, es totalmente injustificada e incompatible con la naturaleza y objetivos del poder, y contraviene el interés de fomentar en las asambleas el intercambio de ideas para descifrar y formular las mejores decisiones y soluciones a los problemas.”

Como consecuencia, se restringe injustamente la representación de grupos vulnerables, incluidos la población de adultos mayores, personas con movilidad reducida, propietarios con compromisos laborales que les impiden asistir a las asambleas y familias que gestionan propiedades en nombre de otros. Al marginar aún más a estas poblaciones, se erosiona la equidad en la toma de decisiones y se perpetúa una dinámica excluyente dentro de la gobernanza comunitaria.

El Negociado del Censo de Estados Unidos ha reportado un aumento sostenido en la población de 65 años o más en Puerto Rico, lo que ha incrementado la necesidad de que familiares o cuidadores intervengan en la representación de estos adultos mayores, ya sea como apoderados o sus representantes legales. Sin un mecanismo que permita su inclusión y participación efectiva en sus comunidades, los adultos mayores enfrentan desventaja en la protección de sus intereses patrimoniales y comunitarios. El Gobierno de Puerto Rico, aprobó la “Carta de Derechos y la Política Pública del Gobierno a Favor de los Adultos Mayores” Ley Núm. 121 de 1 de agosto de 2019, según enmendada, la cual reconoce los derechos de los adultos mayores, independientemente de los señalados en otros ordenamientos legales. La Carta de Derechos de los adultos mayores, establece entre otras cosas:

i. Que se les garanticen todos los derechos, beneficios, responsabilidades y privilegios otorgados por la Constitución de Puerto Rico y de Estados Unidos de América, así como de las leyes y reglamentos federales y estatales”. ii. “Estar libre de interferencia, coacción, discrimen o represalia para o al ejercer sus derechos civiles.”, xxiv. Vivir libre de presiones, coacciones y manipulaciones por parte de familiares, personas particulares, empresas privadas o del Estado, con el propósito de explotación financiera o que estén dirigidas a menoscabar su capacidad y su derecho a la autodeterminación. xxv. Vivir en un ambiente de tranquilidad, respeto y dignidad que satisfaga las necesidades básicas de vivienda, de alimentación, de salud y económicas, con atención a sus condiciones físicas, mentales, sociales, espirituales y emocionales. xxvi. A vivir en entornos seguros, dignos y protectores, que cumplan con sus necesidades y requerimientos y en donde ejerzan libremente sus derechos.

Por todo lo anterior, esta legislación busca ampliar la participación de los condóminos, permitiendo que estos puedan delegar, por medio de una autorización por escrito o proxy, a residentes bona fide, sus inquilinos, familiares hasta segundo grado de consanguinidad o personas relacionadas por afinidad; esposos, concubinos/as, yernos/as, suegros, hijos del cónyuge, cuñados, mayores de edad, que habiten de forma permanente en la propiedad, para que los representen, con voz y voto, en las asambleas tanto ordinarias como extraordinarias, en los comités comunitarios o en cualquier instancia donde se tomen decisiones que afecten los derechos propietarios del titular. En condominios residenciales o mixtos, un apoderado o residente bona fide, autorizado por medio de una autorización por escrito o proxy, o una escritura de poder general otorgada ante notario e inscrita en el Registro de Poderes y Testamentos, o una resolución corporativa, podrá integrar la Junta de Directores, ocupando un puesto de vocal.

Para garantizar una representación equitativa y evitar la concentración de poder dentro de la Junta de Directores en condominios residenciales o mixtos, se establece que, independientemente de la cantidad de unidades de propiedad de un titular natural o jurídico en las cuales pueda tener interés, este solo podrá ocupar o estar representado en un único puesto dentro de la Junta de Directores. Esta medida promueve la participación comunitaria, fortalece la diversidad de opiniones y asegura una administración justa y transparente. Además, contribuye a la prevención de conflictos de interés y fomenta una gobernanza que refleje equidad en la representación de los propietarios, garantizando que las decisiones sean tomadas con un enfoque plural y democrático.

En condominios no residenciales, se podrá autorizar a la persona que representará los intereses de los titulares naturales o jurídicos, a través de una escritura de poder general otorgada ante notario e inscrita en el Registro de Poderes y Testamentos o mediante resolución corporativa, para que puedan ocupar cualquier puesto en la Junta de Directores.

Esta medida promoverá mayor transparencia, participación y profesionalismo en la gobernanza de nuestras comunidades y toda propiedad inmueble que se rija bajo esta Ley.

DECRÉTASE POR LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE PUERTO RICO:

Sección 1. - Se enmienda el Artículo 3 de la Ley 129-2020, según enmendada, para añadir las siguientes definiciones, para que lean como siguen:

Artículo 3 - Definiciones

aa. Poder escrito o proxy – Documento mediante el cual una persona natural (titular, su apoderado o mandatario) delega su representación física a residentes bona fide o a personas relacionadas por afinidad, incluyendo familiares hasta el segundo grado de consanguinidad. Estos últimos podrán ejercer la representación independientemente de su estatus de residencia en la propiedad. La delegación otorga voz y voto en asambleas ordinarias y extraordinarias, en comités comunitarios o en cualquier instancia donde se tomen decisiones que afecten los derechos de propiedad del titular.

La autorización deberá estar firmada y fechada por el titular o su apoderado legal e incluir el propósito y el término de la representación.

bb. La Escritura de poder general, duradero o especial es un documento mediante el cual un titular poderdante autoriza a un apoderado o mandatario para representarlo y ejecutar, en su nombre, las funciones establecidas en el poder. Su vigencia y alcance depende del tipo de poder otorgado. El poder general no tiene fecha de expiración y permite al apoderado actuar en múltiples asuntos. El poder especial se limita a una gestión específica y finaliza una vez completada. Por otro lado, el poder duradero permanece vigente incluso si el otorgante pierde capacidad mental, hasta su revocación o fallecimiento. Para que tenga validez, la escritura de poder debe registrarse en el “Registro de poderes” que administra la Oficina del Inspector de Notaria adscrita al Tribunal Supremo de Puerto Rico.

cc. Resolución corporativa – La Resolución Corporativa es un documento oficial expedido por una corporación o LLC para autorizar la representación de la entidad por una persona natural en asuntos relacionados con la propiedad que posea en un condominio. Este documento debe incluir el detalle de las funciones autorizadas y el período de validez, la firma del presidente, secretario u oficial autorizado, el número de registro del Departamento de Estado de Puerto Rico y el sello oficial de la corporación.

Para que la resolución corporativa conserve su validez, la entidad jurídica debe mantenerse en cumplimiento y activa en todo momento. El Director o la Junta de Directores podrá solicitar al titular una certificación de cumplimiento “Good Standing”.

dd. Persona Jurídica – entidad que tiene derechos y obligaciones, similar a una persona natural, pero sin tener existencia física. Puede ser una corporación, asociación, fundación, cooperativa o cualquier organización con capacidad legal para actuar en su propio nombre. Son representadas por una persona natural, o representante legal, quien actúa en su nombre y toma decisiones dentro del marco de sus estatutos y la legislación aplicable.

ee. Persona Natural - También llamada persona física, es cualquier individuo de la especie humana con derechos y obligaciones reconocidos por la ley. A diferencia de una persona jurídica, que es una entidad creada legalmente, la persona natural existe físicamente, actúa en su propio nombre y responde personalmente por sus actos y obligaciones.

ff. Residente Bona Fide – Se considera residente bona fide a toda persona reconocida como residente legítimo dentro de la comunidad. Esto incluye a inquilinos a largo plazo con contrato de arrendamiento registrado ante el Director o la Junta de Directores, así como a familiares hasta segundo grado de consanguinidad, quienes pueden representar al titular sin necesidad de residir en la propiedad. También se incluyen personas relacionadas por afinidad, como esposos, concubinos/as, yernos/as, suegros, hijos del cónyuge y cuñados, mayores de edad, que habiten de forma permanente en la propiedad, independientemente de la presencia del titular. Alguien que arrienda a corto plazo y/o se aloja no es considerado un residente Bona Fide para efectos de esta ley.

Sección 2. - Se enmienda el Artículo 49 de la Ley 129-2020, según enmendada, para que lea como sigue:

Artículo 49 - Consejo de Titulares Poderes y Deberes

Corresponde al Consejo de Titulares:

a) Elegir, por el voto afirmativo de la mayoría, las personas que habrán de ocupar los siguientes cargos:

1) Junta de Directores. — En los condominios donde concurran más de veinticinco (25) titulares deberá elegirse una Junta de Directores con, por lo menos, un Presidente, un Secretario, y un Tesorero. El reglamento podrá disponer para puestos adicionales. Los tres (3) directores indicados deberán ser electos por separado a cada puesto. Salvo el cargo de Vocal, los demás oficiales electos necesariamente pertenecerán al Consejo de Titulares. El apoderado de un titular, o residente bona fide, o el Representante de Titular Corporativo que acredite mandato expreso de éste, por virtud de escritura de poder, conforme establece la ley, e inscrito en el Registro de Poderes y Testamentos, o una resolución corporativa, podrá ser electo para ocupar el cargo de Vocal. Las funciones de Vocal las establecerá el Consejo de Titulares en su reglamento. En los condominios residenciales o mixtos, se establece que, sin importar la cantidad de unidades que posea un titular, o en caso de titulares naturales que representen simultáneamente unidades pertenecientes a entidades jurídicas, dichos titulares o sus representantes, podrán ocupar o estar representados en un único cargo dentro de la Junta. En condominios no residenciales, tales como comerciales o que albergan oficinas profesionales, el titular o representante autorizado podrá ser elegible para ocupar cualquier puesto en la Junta.

Los directores responderán personalmente por sus acciones mientras actúen como tales, sólo cuando incurran en delito, fraude o negligencia crasa, siendo el Consejo de Titulares quien posee la causa de acción para reclamar la violación fiduciaria. En cualquier otro caso en que se le imponga responsabilidad pecuniaria a un titular por sus gestiones como director, el Consejo de Titulares cubrirá dichos gastos. El Consejo podrá adquirir pólizas de seguros que cubran estos riesgos.

…

Sección 3.- Se enmienda el Artículo 51 de la Ley 129-2020, según enmendada, para que lea como sigue:

Artículo 51.- Voto; Representación

La asistencia a las asambleas del Consejo de Titulares será personal o por representación legal, o apoderado, o voluntaria, o por un residente bona fide, bastando para acreditar esta última un escrito o proxy firmado por el titular. El [poder] escrito o proxy, tendrá que estar fechado e indicará las fechas de la asamblea para la que se autoriza la representación, excepto que se trate de un poder general otorgado ante notario e inscrito en el Registro de Poderes y Testamentos. La autenticidad de la firma del titular se validará mediante el Registro de Titulares y tendrá que ser entregado con un mínimo de veinticuatro (24) horas antes de comenzar la asamblea. El requisitico de presentar el escrito o el proxy dentro del plazo establecido podrá ser flexibilizado cuando el titular demuestre que una circunstancia imprevista, ajena a su control le impidió delegarlo oportunamente. La representación en las asambleas del Consejo de Titulares en los que exista por lo menos un apartamento dedicado a vivienda, la podrán ejercer solamente personas mayores de edad que, a su vez, sean titulares que no adeuden tres (3) o más cuotas de mantenimiento, y/o derramas y/o multas vencidas por más de sesenta (60) días, y/o primas del seguro matriz, familiares de éste hasta el segundo grado de consanguinidad, el cónyuge o residente bona fide, o que sean mandatarios del titular en virtud de poder otorgado ante notario e inscrito en el Registro de Poderes y Testamentos o un abogado admitido al ejercicio de la profesión que valide de forma fehaciente, ser el representante legal del titular. Ninguna de las personas autorizadas a representar a un titular, podrá ejercer el derecho al voto en representación de más de un titular. En caso de matrimonios, que a su vez, al menos uno (1) de ellos es titular, solo podrán representar a un titular adicional. Ninguna persona que comparece a asamblea representando a un titular, podrá ejercitar el derecho al voto por delegación en representación de más de un titular. Los poderes de representación estarán disponibles antes durante y después de la asamblea para la revisión de cualquier titular que así lo solicite.

[El poder] Los poderes para representar a un titular [da] dan derecho al voto más [no] a hacer expresiones o hacer proposiciones.

Cada titular, tendrá derecho a un voto independientemente del número de apartamentos de que es propietario, para efectos del cómputo de mayoría numérica de titulares, y/o derecho al voto con arreglo al porcentaje correspondiente a su apartamento para efectos del cómputo de mayoría de porcentajes, dependiendo de la definición del concepto de mayoría que rija para el inmueble. Se computará el por ciento de participación que sea mayor entre los apartamentos que pertenezcan a un mismo titular. Esta disposición también será aplicable a los titulares naturales que, de manera simultánea, representen unidades pertenecientes a entidades jurídicas.

…

Sección - 4.- Cláusula de Separabilidad

Si cualquier disposición de esta ley fuere declarada nula o inconstitucional, las demás continuarán en pleno vigor y efecto.

Sección - 5.- Vigencia

Esta ley entrará en vigor inmediatamente después de su aprobación.