ENTIRILLADO ELECTRÓNICO

GOBIERNO DE PUERTO RICO

20ma. Asamblea 1ra. Sesión

Legislativa Ordinaria

CÁMARA DE REPRESENTANTES

P. de la C. 690

19 DE MAYO DE 2025

Presentado por el representante Franqui Atiles

Referido a la Comisión de lo Jurídico

LEY

Para crear la “Ley de Procedimiento Especial en Casos de Vicio de Construcción” para garantizar que las personas tengan un proceso sumario, justo y ágil para resolver los agravios sufridos como consecuencia de vicios de construcción; establecer un procedimiento sumario para resolver estos casos; crear los comisionados especiales; establecer un límite a la indemnización por cada reclamación; establecer un proceso de mediación y una exclusión para residencias de alto impacto económico; enmendar el Artículo 1483 artículo 1375 del “Código Civil de Puerto Rico”, según enmendado, a fin de aumentar el plazo de caducidad, que dicho Artículo impone por concepto de responsabilidad civil al contratista, promotor de obra o arquitecto, por la ruina causada, por vicios de construcción, siempre y cuando medie negligencia crasa; y para otros fines relacionados.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

Son miles las familias puertorriqueñas las que enfrentan dificultades casi insuperables, en la aspiración de adquirir una vivienda digna para sí y sus familias. Obviamente, en el centro álgido de esta situación, se hallan las familias cuyos limitados recursos les proveen pocos remedios para lograr tal loable objetivo social. Esto, se agravó aún más con el impacto del huracán de los huracanes Irma y María en 2017, así como los terremotos de 2020. El secretario de la Vivienda, Fernando Gil Enseñat, informó que más de 70,000 viviendas fueron totalmente destruidas en la isla tras el paso del huracán María el pasado 20 de septiembre.

Ante tal escenario, resulta altamente preocupante que las viviendas adquiridas por personas de escasos recursos, bajo auspicio gubernamental, sean edificadas por entidades e individuos, de manera fraudulenta y notablemente defectuosa. Tales vicios de construcción en este tipo de vivienda representan una carga intolerable para aquél que con tanto sacrificio adquirió tal residencia. Lo que le costó a este sector social para hacerse de su vivienda, unido al hecho de lo oneroso que resulta para estas personas hacer las reclamaciones procedentes para hacer valer sus derechos, justifica que el Estado provea sanciones especiales para el fraude en la ejecución de obras de construcción e interés social. Sin lugar a dudas, el El agravio socioeconómico, causado por el fraude en la ejecución de obras de construcción, es particularmente intenso, toda vez que los puede dejar en total estado de indefensión, ante la enorme dificultad de rehacer su residencia o mejorarla significativamente.

Con esta medida adoptamos un procedimiento especial para resolver los casos de vicio de construcción. En primera instancia, se establece un periodo corto para contestar la querella so pena de conceder el remedio según solicitado, y se limitan a dos los mecanismos de descubrimiento de prueba.

En segunda instancia, se limita la indemnización al valor que tendría la propiedad. Al momento de valorar la propiedad el juez no podrá tomar en cuenta los vicios. Por el contrario, estimará el valor de la propiedad según hubiera quedado la propiedad sin haber sufrido los vicios. No obstante, los daños por concepto de angustias mentales serán cuantificados según el tribunal disponga. La medida provee para que un grupo de ciudadanos afectados por los vicios ocasionados por un mismo contratista, desarrollador o arquitecto puedan presentar juntos una demanda. Se le concede al Departamento de la Vivienda la capacidad de intervenir en un pleito de estimarlo necesario.

En tercera instancia, se establece un mecanismo para nombrar comisionados especiales. Se toma en consideración que este tipo de reclamación sobre vicios de construcción contiene elementos técnicos de ingeniería, arquitectura y diseño. Por tal razón, se crea la figura del comisionado especial. El juez podrá solicitar, a instancia de parte (lo cual incluye al Departamento de Asuntos del Consumidor) o iniciativa propia, a la Asociación de Contratistas Generales de Puerto Rico y al Departamento de la Vivienda de Puerto Rico que cada uno recomiende un comisionado especial. El juez podrá acoger la recomendación y designar el comisionado especial. Dicho comisionado especial examinará la prueba y emitirá una opinión sobre los asuntos en controversia que el juez así lo solicite. La opinión del comisionado especial no será vinculante. No obstante, brindarán al juez su análisis y opinión sobre los asuntos que le fueron solicitados. De esta manera se le concede la discreción al juez para obtener asistencia para dilucidar controversias que contenga elementos altamente técnicos.

En cuarta instancia, se legisla para que a instancia del demandante se desvié pueda desviar el caso a un procedimiento de mediación. Una vez la parte demandante solicita se solicite la mediación, será compulsorio se podrá celebrar el proceso y será compulsorio que todas las partes comparezcan. Además, sí la parte demandante lo solicita los Los comisionados especiales podrán participar de la mediación. De otro lado, se incluyó una disposición para excluir de este procedimiento especial a las residencias de alto impacto económico. La Ley Núm. 101 de 1 de agosto de 2025, según enmendada, regula esas residencias y los remedios disponibles para sus proponentes o dueños.

Finalmente, se presenta una enmienda para aumentar el plazo de caducidad, que el Artículo 1483 1375 del Código Civil de Puerto Rico impone por concepto de responsabilidad civil al contratista, promotor de obra o arquitecto, por la ruina causada, por vicios de construcción.

DECRÉTASE POR LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE PUERTO RICO:

Artículo 1.-Título. breve

Esta Ley ley se conocerá y podrá ser citada como “Ley de Procedimiento Especial en Casos de Vicio de Construcción”.

Artículo 2.-Reclamación.

Siempre que se tuviera que reclamar por los daños y perjuicios como consecuencia de una ruina en la que el contratista de un edificio, edificación, casa y/o cualquier estructura para uso residencial sea responsable por los vicios de la construcción y/o una reclamación contra el arquitecto, contratista o persona que dirigiere o promoviere la obra, si se debe la ruina a vicios del suelo o de la dirección, la Sala Superior del Tribunal de Primera Instancia, del lugar en que se realizó el trabajo o en que resida el demandante tendrá jurisdicción.

Para propósitos de esta ley, podrá reclamársele a cualquier persona, natural o jurídica que dirigiere o promoviere una obra de construcción, ya sea al desarrollador, diseñador, los ingenieros o el inspector de cualquier obra de construcción. El querellante deberá alegar con especificidad los hechos que dan base para la y solicitud de remedios.

En el ejercicio de cualquier acción que se pueda establecer acogiéndose al procedimiento fijado por esta Ley ley, el Departamento de la Vivienda de Puerto Rico podrá fungir como parte interventora en toda reclamación que se haya iniciado bajo el procedimiento establecido en esta Ley, a iniciativa propia, o a instancia de una de las partes con interés en el asunto.

La responsabilidad por vicios de construcción reclamada bajo las disposiciones de esta ley podrá ser para todo tipo de edificación, ya sea residencial, industrial o comercial. Podrán acumularse en una misma querella las reclamaciones de varios demandantes que hubieren sufridos sufrido daños y perjuicios en una obra común, o en las que se responsabilice a un mismo contratista o arquitecto.

Artículo 3.-Notificación de Querella.

El querellante presentará el formulario de emplazamiento conjuntamente con la querella, para su expedición inmediata por el tribunal. El emplazamiento será diligenciado en el término de ciento veinte (120) días a partir de la presentación de la querella o de la fecha de expedición del emplazamiento por edicto. Esto, de conformidad con las leyes aplicables.

El emplazamiento apercibirá que deberá radicar presentar su contestación por escrito, con constancia de haber servido copia de la misma esta al abogado o abogada de la parte querellante, o a ésta esta parte si hubiere comparecido por derecho propio,. Esto, dentro de veinte (20) cuarenta y cinco (45) días después de la notificación, y apercibiéndole, además, que, si así no lo hiciere, se dictará sentencia en su contra, concediendo el remedio solicitado, sin más citarle ni oírle. Solamente a moción de la parte querellada, la cual deberá notificarse al abogado de la parte querellante, o a ésta si compareciere por derecho propio, en que se expongan bajo juramento los motivos que para ello tuviere la parte querellada, podrá el juez, si de la faz de la moción encontrara causa justificada, prorrogar el término para contestar. En ningún otro caso tendrá jurisdicción el tribunal para conceder esa prórroga.

Artículo 4.-Descubrimiento de Prueba.

Las partes podrán utilizar los mecanismos de descubrimiento de prueba reconocidos en las Reglas de Procedimiento Civil de Puerto Rico 2009. Disponiéndose, sin Sin embargo, que sí si se pretende utilizar más de dos mecanismos de descubrimiento de prueba, la parte deberá solicitar autorización al Tribunal de Primera Instancia. El Tribunal podrá conceder o denegar la petición de extensión de descubrimiento de prueba.

En controversias procesales bajo el procedimiento aquí dispuesto, se aplicarán las Reglas de Procedimiento Civil en todo aquello que no esté en conflicto con las disposiciones específicas de las mismas o con el carácter sumario del procedimiento establecido en la presente Ley de esta ley.

Artículo 5.-Comisionados Especiales.

El juez podrá solicitar, a instancia de parte, del Departamento de Asuntos del Consumidor o por iniciativa propia, a la Asociación de Contratistas Generales de Puerto Rico que alguna asociación o colegio de profesionales, y al el Departamento de la Vivienda de Puerto Rico que recomienden un comisionado especial para atender controversias fácticas o técnicas de cualquier caso que se encuentre pendiente al amparo de esta ley. El juez podrá acoger la recomendación y designar el comisionado especial. Dicho comisionado especial examinará la prueba y emitirá una opinión sobre los asuntos en controversia que el juez le solicite. La opinión del comisionado especial no será vinculante, más será persuasiva para el tribunal. Los comisionados especiales fungirán como funcionarios del Tribunal tribunal y rendirán una opinión imparcial sobre los asuntos que el juez disponga. No podrán fungir como comisionados especiales aquellos aquellas personas que, por ellas mismas, por personas jurídicas para las cuales trabajen o tengan relación contractual, o cualquier miembro de su familia hasta el tercer grado de consanguinidad o segundo grado de afinidad, tengan un interés en la controversia.

Los honorarios de cualquier comisionado especial nombrado al amparo de esta ley serán cubiertos por las partes de conformidad con las leyes aplicables.

Artículo 6.-Límite a la indemnización por daños y perjuicios.

La indemnización por cada reclamación no excederá el valor que tendría dicha propiedad sin los vicios. Se estimará el valor tomando en cuenta como hubiera quedado la propiedad sin haber sufrido los vicios. No obstante, los daños por concepto de angustias mentales podrán ser serán cuantificados y adjudicados según el tribunal disponga.

Artículo 7.-Mediación.

En la Conferencia Inicial conferencia inicial, el Tribunal de Primera Instancia, únicamente a instancia del demandante de parte, deberá podrá a su discreción referir a mediación la controversia. El proceso de mediación será compulsorio para todas las partes.

En el proceso de mediación los comisionados especiales serán recomendados y el Tribunal tribunal podrá ordenar su comparecencia sus comparecencias. Sí la participación de los comisionados especiales favorece la mediación el juez podrá ordenar que participen del proceso. Una vez concluido el proceso de mediación ordenado en esta ley, sin una solución a la controversia, podrá proseguir el caso en el tribunal.

Artículo 8.-Exclusión.

Cualquier unidad de vivienda que esté comprendida en lo establecido en el inciso (a) del artículo 2 de la Ley Núm. 101 de 1 de agosto de 2025, según enmendada, estará excluida de las disposiciones de esta ley.

Artículo 8 9.-Se enmienda el Artículo 1483 1375 del “Código Civil de Puerto Rico”, según enmendado, a fin de que se lea como sigue:

“Artículo 1483.-Responsabilidad del contratista y del arquitecto de un edificio arruinado por vicios de construcción

El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de construcción responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de [diez (10)] quince (15) años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicios del suelo o de la dirección.

Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.

Artículo 1375. — Obligaciones del contratista.

El contratista está obligado a:

(a) ejecutar la obra según lo convenido y los conocimientos que exige el arte, la ciencia o la técnica correspondiente para la ejecución;

(b) no variar la obra convenida, salvo cuando las modificaciones son necesarias para ejecutarla conforme a las reglas del arte, la ciencia o la técnica que corresponda, siempre que las modificaciones sean imprevisibles en el momento de la contratación;

(c) proveer al comitente la información esencial sobre la ejecución;

(d) comunicar al comitente cualquier variación necesaria y el costo estimado de esta;

(e) advertir al comitente sobre la mala calidad o inadecuación de los materiales que ha provisto;

(f) aportar, excepto cuando se haya pactado de otro modo, los materiales que se utilizan corrientemente en la ejecución;

(g) ejecutar la obra dentro del tiempo convenido o en el que razonablemente corresponda;

(h) permitir que el comitente, siempre que no perjudique el desarrollo de los trabajos, verifique a su costa el estado de avance, así como la calidad de los materiales utilizados y los trabajos efectuados;

(i) garantizar la solidez de la obra contra la ruina por el término de [diez (10)] quince (15) años desde la entrega, cuando esta se ha construido en un inmueble y deba tener larga duración. Igual responsabilidad tendrá el promotor de la obra. El arquitecto responde si la ruina se debe a vicios del suelo o la dirección; y

(j) garantizar que la obra sirve para el destino previsto.”

Artículo 9 10.-Separabilidad.

Si cualquier cláusula, párrafo, artículo, o parte de esta Ley ley fuera declarada inconstitucional o nula por un tribunal con jurisdicción, la sentencia dictada no afectará ni invalidará el resto de esta Ley ley. y su Su efecto se limitará a la cláusula, párrafo, artículo o parte declarada inconstitucional o nula.

Artículo 10 11.-Vigencia.

Esta Ley ley entrará en vigor inmediatamente a los noventa días después de su aprobación.