20ma. Asamblea Legislativa | 2da. Sesión Ordinaria |
SENADO DE PUERTO RICO
P. del S. 727
28 de octubre de 2025
AL SENADO DE PUERTO RICO:
La Comisión de lo Jurídico del Senado de Puerto Rico, previo estudio y consideración del Proyecto del Senado 727, no recomienda a este Alto Cuerpo su aprobación.
ALCANCE DE LA MEDIDA
El Proyecto del Senado 727 (en adelante, P. del S. 727) según presentado, tiene como propósito enmendar el Artículo 77, inciso 2, de la Ley Núm. 75 de 2 de julio de 1987, según enmendada, conocida como “Ley Notarial de Puerto Rico”, a los fines de ajustar los honorarios notariales por la autorización de instrumentos públicos con cuantía, aumentando las tarifas del uno por ciento (1%) al diez por ciento (10%) y del uno y medio por ciento (1.5%) al diez y medio por ciento (10.5%) en ciertos casos, en respuesta a la realidad económica actual de Puerto Rico; garantizar una compensación justa para los notarios en reconocimiento a su preparación académica y profesional.
ANÁLISIS DE LA MEDIDA
El Título XI (Artículos 77 y 78) de la Ley Notarial de Puerto Rico, relativo a los honorarios notariales, establece de manera detallada el arancel que regula la compensación que los notarios pueden percibir por la prestación de sus servicios profesionales.
En primer término, la norma dispone que los instrumentos públicos sin cuantía, es decir, aquellos que no involucran una cantidad determinada de dinero o un valor económico específico, devengarán honorarios acordados entre las partes y el notario, pero nunca inferiores a $150. En el caso de testimonios, declaraciones juradas o reconocimientos de firma (affidávits), el importe también será pactado entre las partes, sin establecer un mínimo fijo.
Por otro lado, los instrumentos con cuantía, es decir, aquellos que documentan transacciones con valor económico determinado, estarán sujetos a una escala. Para documentos cuyo valor no exceda de $10,000, los honorarios serán de $150. Si el valor sobrepasa los $10,000 pero no excede de $5 millones, la compensación se fijará por acuerdo entre las partes, oscilando entre 0.50 % y 1 % del valor, sin ser inferior a $250. En transacciones que excedan de $5 millones, el cálculo se ajustará según el mismo esquema hasta dicho monto, sumándose lo acordado por el exceso. Para las cancelaciones de hipoteca, el notario podrá cobrar como mínimo 0.50 % del principal garantizado, sin que los honorarios bajen de $250. Asimismo, cuando una misma transacción implique varios instrumentos, como en refinanciamientos o compraventas de viviendas nuevas, el notario podrá cobrar el arancel completo por el instrumento de mayor valor y la mitad por los demás, siempre que el total no exceda del 1 % del documento de mayor cuantía.
La ley también contempla excepciones aplicables a viviendas de interés social, cuando intervengan entidades públicas o programas de subsidios. En tales casos, el arancel podrá ser reducido, pero no menor de 0.25 % o $250, lo que sea mayor, salvo disposición distinta en leyes o reglamentos especiales. Se aclara, no obstante, que esta concesión no aplica a préstamos FHA, de veteranos o de naturaleza análoga.
En cuanto a las normas complementarias, el texto prohíbe a los notarios recibir compensación distinta a la establecida por ley, incluyendo reembolsos o descuentos que alteren el arancel. Solo se permite la prestación gratuita de servicios en casos excepcionales de insolvencia económica y no como práctica habitual. Además, cuando el notario labore en un bufete o corporación profesional, la responsabilidad por el cumplimiento del arancel recae sobre el patrono. El incumplimiento de estas disposiciones puede conllevar sanciones del Tribunal Supremo de Puerto Rico.
El Artículo 78 complementa este esquema reconociendo que los honorarios arancelarios no limitan al notario a cobrar compensaciones adicionales por tareas jurídicas accesorias o preparatorias, como estudios de títulos, consultas o dictámenes, siempre que estos cobros sean razonables conforme a las Reglas de Ética Profesional.
El Proyecto del Senado 727 propone enmendar el Artículo 77 de la Ley Notarial de Puerto Rico, con el propósito de aumentar significativamente los honorarios notariales aplicables a los instrumentos con cuantía, pasando del 1 % o 1.5 % actuales a tasas del 10 % y 10.5 %, respectivamente. Según su exposición de motivos, la medida busca “ajustar” las tarifas a la realidad económica de Puerto Rico y garantizar una compensación más justa a los notarios por su preparación y responsabilidades.
La enmienda altera de manera sustancial el esquema arancelario vigente. Para instrumentos con cuantía hasta $10,000, se mantiene el honorario fijo de $150. No obstante, para documentos cuyo valor exceda los $10,000 y no sobrepase los $500,000, los honorarios se elevan al 10 % del valor total; y para aquellos que superen los $500,000, se impone un 10 % hasta dicho límite y un 10.5 % para el exceso hasta $10 millones. En transacciones mayores, el monto adicional será acordado entre las partes y el notario.
Asimismo, la medida replica la estructura del texto vigente respecto a refinanciamientos, viviendas nuevas y viviendas de interés social, aunque conserva los mínimos arancelarios de 0.25 % o $250 en los casos subvencionados por entidades públicas. También mantiene la prohibición de cobros fuera del arancel y reitera la facultad de fijar tarifas libres para documentos sin cuantía o declaraciones juradas.
ALCANCE DEL INFORME
La Comisión de lo Jurídico del Senado de Puerto Rico, como parte del estudio y evaluación del P. del S. 727 solicitó memoriales explicativos a las siguientes agencias y entidades:
También la Comisión le solicitó a la Oficina de Presupuesto de la Asamblea Legislativa (OPAL) el correspondiente análisis de impacto fiscal.
A pesar de reiteradas solicitudes, las siguientes entidades no comparecieron ante la Comisión: Colegio de Abogados y Abogadas de Puerto Rico, Asociación de Abogados de Puerto Rico y el Colegio Notarial.
A continuación, se expone lo expresado por las entidades que comparecieron por escrito.
ASOCIACIÓN DE BANCOS DE PUERTO RICO
La Asociación de Bancos de Puerto Rico (ABPR) es opone a la medida. La ABPR reconoce la a importancia de la función notarial y la fe pública notarial para la seguridad del tráfico mercantil de Puerto Rico, sin embargo, se oponen a la aprobación de la medida por considerar que el aumento de 1000%, según propuesto por el P. del S. 727, es sumamente oneroso. Mencionan que no se provee data empírica en la Exposición de Motivos que justifique la necesidad de aumentar las escalas prevalecientes conforme al Artículo 77 vigente en la magnitud en que se propone. Sostienen que, a todas luces, el aumento propuesto tendría un efecto inflacionario que sería devastador para la economía de la Isla, afectando sustancialmente las transacciones en la que medie un instrumento público tales como las compraventas entre individuos y las comerciales, y especialmente el mercado hipotecario en Puerto Rico en general. Además, el costo prohibitivo incentiva el tráfico jurídico de propiedades extraregistralmente, dando menos exactitud a las constancias del Registro de la Propiedad. A la ABPR le parece que la propuesta, según escrita, es desproporcionada ante la realidad económica actual de Puerto Rico. Específicamente en el mercado de bienes raíces residencial, una economía mayormente concentrada en el cliente “low-to-moderate income”, dentro de un entorno económico de altos índices tributarios, como también, altos costos en servicios esenciales tales como salud, energía, educación y transportación, entre otros. Bajo la nueva propuesta los costos incrementarían, lo que seguramente impactarían los niveles de actividad transaccional de compraventa en bienes raíces en Puerto Rico, lo que a su vez posiblemente impactaría directamente la actividad económica de la isla, incluyendo la construcción de propiedades residenciales. A juicio de la Asociación, la ya reconocida crisis de vivienda asequible en Puerto Rico se agravaría, ya que el efecto directo de estos aumentos sería limitar aún más el que se pueda mover el escaso mercado de viviendas existente, pues se aumentarían sustancialmente los costos en las transacciones de compraventas e hipotecas, y dichos aumentos pudieran también incidir en la capacidad de las personas o los negocios de cualificar para un determinado financiamiento.
OFICINA DE INSPECCIÓN DE NOTARÍAS
La Oficina de Inspección de Notarías (ODIN) del Poder Judicial expresa una postura neutral. La ODIN expresa que la determinación de ajustar los honorarios notariales que los notarios pueden cobrar por la autorización de instrumentos notariales corresponde al ámbito de autoridad de los poderes Legislativo y Ejecutivo. Exponen que el Poder Judicial tiene por norma general abstenerse de emitir juicio sobre asuntos de política pública gubernamental de la competencia de otras ramas de gobierno. Por tal razón, declinan de emitir comentarios respecto a los méritos del proyecto.
AUTORIDAD PARA EL FINANCIAMIENTO DE LA VIVIENDA
La Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda (AFV) se circunscribe a recomendar una enmienda al incico (f) del proyecto. Mencionan que la AFV implementa diversas iniciativas a estos fines, tales como programas de asistencia al comprador, subsidio para familias de ingresos bajos y moderados, alternativas de financiamiento para la adquisición de viviendas, e incentivos para el desarrollo, operación y mantenimiento de viviendas de interés social. Actualmente, la AFV posee
una cartera de 7,300 préstamos hipotecarios que totalizan 285 millones de dólares, otorgados a familias de ingresos bajos y moderados.
A la AFV le complace el hecho de que el acápite (f) del proyecto conserve (en parte) el mismo texto que el inciso 3 “Excepciones” de la vigente Ley 75-1987. Sin embargo, la AFV no solo participa directamente en las transacciones de propiedad inmueble, sino que crea productos que instituciones financieras privadas, depositarias, no depositarias y cooperativas ofrecen a sus clientes al amparo de la Ley 87 de 1965, “Ley para Autorizar la Creación de un Fondo de Reserva de Hipotecas
Aseguradas”, entre otras. Por lo tanto, la AFV sugiere el siguiente lenguaje al inciso (f):
Cuando haya dos (2) o más instrumentos públicos otorgados sobre el valor total de una misma vivienda de interés social en una misma transacción o cuando se trate de un instrumento público por compraventa que se lleve a cabo con el beneficio de algún programa de subsidio para gastos de cierre y/o pronto ofrecido par la Autoridad para
el Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico, se dispone que los honorarios notariales nunca serán mayor del uno por ciento (1%) de la cantidad de valor determinable a la vivienda de interés social en cuestión. Esta cláusula se refiere a financiamientos de vivienda de interés social exclusivamente y no aplica a préstamos con financiamiento o refinanciamiento garantizado por agencias federales o estatales como, por ejemplo, los conocidos como FHA, reverse, veteranos, y otros de la misma naturaleza.
DEPARTAMENTO DE LA VIVIENDA
El Departamento de la Vivienda asume una postura neutral al considerar que el asunto en discusión excede las responsabilidades y obligaciones principales de la agencia. La agencia, sin embargo, estima indispensable que el texto de la medida incluya un reconocimiento expreso de que, en las transacciones financiadas con fondos estatales o federales, regirán los parámetros dispuestos en los reglamentos habilitadores correspondientes. También mencionan que debe tenerse presente que la política pública que impulsa esta administración, respaldada por la Gobernadora de Puerto Rico, coloca en el centro de la gestión gubernamental el acceso digno y asequible a vivienda, por lo que un aumento tan sustancial en los honorarios notariales podría ir en detrimento de esa visión, particularmente para las poblaciones vulnerables que dependen de programas de interés social.
ASOCIACIÓN DE REALTORS DE PUERTO RICO
La Asociación de REALTORS de Puerto Rico se opone a la medida. Expone la Asociación que la presente Administración de Gobierno y el Senado de Puerto Rico han adoptado una política pública dirigida a reducir las cargas económicas de los ciudadanos y promover la estabilidad y accesibilidad económica, por lo que, en ese sentido, el P. del S. 727 resulta contrario a dichos principios, pues decretaría un aumento desproporcionado en los honorarios notariales que las partes tendrían que asumir en diversas transacciones registrales e inmobiliarias. La Asociación no puede favorecer un aumento de hasta 900% en honorarios notariales, dentro de una ley vigente que ya provee mínimos y máximos razonables, flexibles y suficientes para compensar el trabajo notarial de forma justa. En la opinión de la Asociación, medidas como el P. del S. 727 atentan contra la accesibilidad al ejercicio de ese derecho, al imponer barreras económicas excesivas a la adquisición, disposición o transferencia
de propiedad. Consideran que aumentar los honorarios notariales de manera tan drástica encarece las transacciones y limita la movilidad económica de los ciudadanos, afectando la capacidad de cerrar compraventas, herencias o refinanciamientos que muchas veces se realizan por necesidad o por resolver situaciones familiares urgentes.
ASOCIACIÓN DE BANCOS HIPOTECARIOS DE PUERTO RICO
La Asociación de Bancos Hipotecarios de Puerto Rico se opone a la medida. La Asociación nos invita a considerar la realidad actual en el mercado inmobiliario. Hacen hincapié en que los intereses en general, en especial aquellos aplicables a préstamos hipotecarios, han aumentado de forma significativa y vertiginosa. Esto ha impactado el movimiento de propiedades inmuebles y afecta de forma directa los gastos de cierre para el consumidor. Lo propuesto por la medida, a juicio de la Asociación, incrementará este impacto haciendo más onerosa la transacción para el cliente, también impactará severamente a aquellos consumidores con menor capacidad económica, para los cuales ya de por sí el reunir el dinero para la compra de su hogar toma una serie de esfuerzos y ahorros. Añaden que los refinanciamientos se verán impactados, los trámites de índole comercial, las hipotecas a la inversa, préstamos personales con garantías hipotecarias, entre otros aplicables. Mencionan que todas estas transacciones, que muchas de ellas son hechas por primeros compradores o por adultos mayores, donde su capacidad económica está limitada. Por lo cual concluyen que los cambios propuestos encarecerán aún más los trámites hipotecarios y tendrán un efecto en la economía en cadena, puesto que se impactará no solo el consumidor, sino también la industria de bienes raíces.
BANCO DE DESARROLLO ECONÓMICO
El Banco de Desarrollo Económico (BDE) se opone a la medida, al considerar que la medida tendría efectos adversos en la economía y en los empresarios puertorriqueños. El BDE también considera que el proyecto representa un incremento desproporcionado que no ha sido avalado por ningún estudio económico. El Banco reconoce la importancia de una compensación justa para los notarios, pero entiende que esta debe lograrse mediante mecanismos balanceados, tales como ajustes graduales y proporcionales a la inflación, o incentivos alternos, sin imponer cargas que obstaculicen el acceso al crédito y al desarrollo económico.
OFICINA DE PRESUPUESTO DE LA ASAMBLEA LEGISLATIVA
La Oficina de Presupuesto de la Asamblea Legislativa (OPAL) concluyó que la medida no tiene impacto fiscal ya que representaría un aumento en los ingresos privados de aquellos individuos que practican la notaría en Puerto Rico. La OPAL explicó que los ingresos del Gobierno permanecerían inalterados, toda vez que la medida no interfiere con el sector público.
CONCLUSIÓN
La Comisión de lo Jurídico del Senado de Puerto Rico, luego de un análisis detenido del Proyecto del Senado 727 y de las posiciones presentadas por las entidades consultadas, concluye que la medida, tal como está redactada, no resulta conveniente ni justificada en el contexto económico y jurídico actual de Puerto Rico.
Si bien la Comisión reconoce la importancia de la función notarial y la necesidad de que los honorarios reflejen de manera razonable la preparación, responsabilidad y deber fiduciario que acompaña el ejercicio de la fe pública, el aumento propuesto (del uno por ciento (1%) al diez por ciento (10%) y del uno y medio por ciento (1.5%) al diez y medio por ciento (10.5%)) constituye un incremento desproporcionado, carente de sustento empírico y potencialmente devastador para el tráfico jurídico y económico de Puerto Rico.
La medida no incorpora estudios económicos ni comparativos que justifiquen un alza de tal magnitud. Por el contrario, los memoriales remitidos por los sectores más directamente afectados coinciden en advertir que el aumento tendría un efecto inflacionario en las transacciones inmobiliarias, hipotecarias y mercantiles, encareciendo los costos de cierre y reduciendo la movilidad económica del sector inmobiliario. Ello agravaría la ya precaria situación del mercado de vivienda y limitaría el acceso de las familias puertorriqueñas a una residencia digna y asequible, contraviniendo los principios de política pública que promueven la estabilidad y accesibilidad económica.
Además, la Comisión concluye que un incremento tan abismal rompería el equilibrio histórico entre la compensación justa al notario y la protección del consumidor. La ausencia de criterios técnicos, de gradualidad o de mecanismos compensatorios revela una política pública deficiente, que coloca el interés particular de un sector por encima del interés general. Tal desproporción también podría incentivar prácticas extraregistrales, afectando la confiabilidad del Registro de la Propiedad y la transparencia del tráfico jurídico.
POR TODO LO ANTES EXPUESTO, la Comisión de lo Jurídico del Senado de Puerto Rico tiene a bien presentar ante este Alto Cuerpo el Informe Negativo sobre el Proyecto del Senado 727, no recomendando su aprobación.
RESPETUOSAMENTE SOMETIDO.
Hon. Ángel A. Toledo López
Presidente
Comisión de lo Jurídico
Senado de Puerto Rico
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