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GOBIERNO DE PUERTO RICO

20ma. Asamblea 3ra. Sesión

Legislativa Ordinaria

CÁMARA DE REPRESENTANTES

R. de la C. 454

INFORME FINAL

20 de abril de 2026

A LA CÁMARA DE REPRESENTANTES:

La Comisión de Asuntos del Consumidor de la Cámara de Representantes de Puerto Rico, previo estudio y análisis de la Resolución de la Cámara 454, somete a este Cuerpo el presente Informe Final con sus hallazgos, conclusiones y recomendaciones, solicitando su aprobación.

ALCANCE DE LA MEDIDA

La Resolución de la Cámara 454 fue presentada por el representante Aponte Hernández, y la misma tiene como propósito ordenar a la Comisión de Asuntos del Consumidor de la Cámara de Representantes realizar una investigación exhaustiva sobre los procesos de subasta de unidades residenciales reposeídas, ofrecidas mediante plataformas digitales, los procedimientos aplicables y las salvaguardas disponibles para los consumidores en Puerto Rico; y para otros fines relacionados.

De acuerdo con la Exposición de Motivos de la Resolución examinada, la presente medida surge en respuesta a múltiples señalamientos de consumidores que han participado en procesos de subasta de propiedades reposeídas, quienes alegan falta de información posterior a las subastas, ausencia de notificación sobre los resultados y dificultades para obtener el reembolso de las fianzas depositadas. Estas situaciones, enmarcadas en un contexto de alta demanda de vivienda y limitada oferta en el mercado, evidencian la necesidad de evaluar el funcionamiento de estas plataformas y los mecanismos de supervisión existentes. En consecuencia, la investigación propuesta permitirá recopilar información pertinente, examinar las prácticas actuales y determinar la necesidad de adoptar medidas legislativas o administrativas adicionales dirigidas a garantizar la transparencia, la equidad y la protección efectiva de los consumidores en estos procesos. Ante esa realidad, es preciso realizar una investigación sobre el particular.

ANÁLISIS DE LA MEDIDA

Para la evaluación de la medida, la Comisión de Asuntos del Consumidor solicitó memoriales explicativos a la Asociación de Alcaldes de Puerto Rico, Federación de Alcaldes de Puerto Rico, Asociación de Bancos de Puerto Rico, al Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) y la Asociación de Realtors de Puerto Rico (Puerto Rico Association of REALTORS®, PRAR).

Con el beneficio de los memoriales recibidos por la Comisión procedemos a esbozar los hallazgos de la investigación realizada:

ASOCIACIÓN DE ALCALDES DE PUERTO RICO

La Asociación de Alcaldes de Puerto Rico, por conducto de su Directora Ejecutiva, Verónica Rodríguez Irizarry, presentó comentarios por escrito, de los cuales surgen los siguientes hallazgos:

  1. No expresan objeción a la resolución propuesta; sin embargo, señalan que esta se enfoca en la reposición de viviendas por parte de instituciones financieras, tales como bancos hipotecarios y cooperativas, por lo que la Asociación de Alcaldes recomienda solicitar ponencias a entidades representativas del sector, incluyendo la Asociación de Bancos, la Asociación de Bancos Hipotecarios, la Liga de Cooperativas y la Asociación de Constructores de Hogares, entre otras. Señala, además, que los municipios adquieren propiedades principalmente mediante la expropiación forzosa.
  2. Las expropiaciones forzosas que se llevan a cabo, se utilizan para proyectos de infraestructura o vivienda asequible, no siendo común la reposición de viviendas; los procesos de cualificación se gestionan a través de oficinas municipales, portales oficiales y edictos.
  3. El Código Municipal faculta a los municipios a identificar y declarar estorbos públicos, así como a ejercer la expropiación forzosa dentro de sus jurisdicciones para atender propiedades abandonadas, en atención a consideraciones de vivienda, salud y seguridad pública. Esta autoridad se ejerce de forma independiente y se refuerza mediante la Ley 114-2024, que permite a los municipios iniciar dichos procesos utilizando la ley general de expropiación como norma supletoria.
  4. El Código Municipal establece como política pública la responsabilidad de los municipios de promover viviendas seguras y adecuadas, así como atender aquellas en estado inhabitable o convertidas en estorbos públicos, sin distinguir su titularidad. Asimismo, les faculta a adquirir bienes, incluyendo mediante expropiación forzosa, cuando sea necesario para el cumplimiento de sus funciones y competencias, conforme a lo dispuesto en la ley.
  5. El Código Municipal autoriza a los municipios a adquirir bienes inmuebles mediante expropiación forzosa u otros mecanismos legales sin requerir consulta previa ante la Junta de Planificación, siempre que el inmueble esté dentro de su jurisdicción y del área cubierta por el plan de ordenamiento territorial aprobado.

ASOCIACIÓN DE BANCOS DE PUERTO RICO

La Asociación de Bancos de Puerto Rico, por conducto de su Presidenta y Principal Oficial Ejecutiva, la Lcda. Zoimé Álvarez Rubio, presentó comentarios por escrito, de los cuales surgen los siguientes hallazgos:

  1. La Asociación de Bancos nos explica que una propiedad se considera reposeída cuando el acreedor hipotecario la adquiere tras un proceso judicial de ejecución de hipoteca o mediante entrega voluntaria del deudor, conforme a la normativa aplicable. En el caso de los bancos miembros de la asociación, la disposición de estas propiedades se realiza a través de proveedores autorizados y bajo estándares regulatorios, sin recurrir a subastas abiertas en plataformas comerciales. Para su venta, se utilizan medios digitales como Clasificados Online y corredores de bienes raíces para promover el inventario disponible y orientar a los consumidores sobre el proceso de venta.
  2. Existen distintos modelos de plataformas digitales para la venta de propiedades reposeídas, algunas de las cuales no operan mediante subastas abiertas como las descritas en la resolución. En el caso de los bancos miembros, las plataformas se utilizan únicamente como herramientas de mercadeo para presentar el inventario disponible y orientar al consumidor sobre el proceso de adquisición, sin que se reciban ofertas ni pagos o fianzas a través de estas.
  3. El proceso de venta se realiza mediante corredores y proveedores autorizados, con apoyo de personal capacitado y centros de contacto locales que ofrecen orientación y asistencia durante todo el proceso, desde el primer contacto hasta el cierre de la transacción. La plataforma digital se limita a servir como catálogo de propiedades, donde el interesado únicamente provee su información de contacto y autoriza ser contactado para continuar el proceso de compra. A través de la plataforma no se reciben ofertas ni ningún tipo de pago o fianza, el proceso de ofertar es a través de corredores de bienes raíces autorizados.
  4. Las propiedades se adjudican al comprador que presente la mejor oferta, evaluada conforme a su rendimiento y potencial de recobro. Este proceso no constituye una subasta ni una competencia en tiempo real, sino una evaluación ponderada de las ofertas recibidas bajo criterios y parámetros establecidos por la institución.
  5. Se expresa que la investigación está dirigida a plataformas con modelos de subastas abiertas, distintos al utilizado por los bancos miembros, el cual se limita a la divulgación de inventario y orientación sobre el proceso de venta. La Asociación de Bancos agradece la oportunidad de participación y se manifiesta en la disposición de colaborar, reservándose el derecho de presentar comentarios adicionales conforme avance el análisis de la medida.

DEPARTAMENTO DE ASUNTOS DEL CONSUMIDOR

El Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO), por conducto de su secretario, Hiram J. Torres Montalvo, presentó cometarios por escrito, de los cuales se desprenden los siguientes hallazgos:

  1. El DACO, en virtud de su ley orgánica, tiene la responsabilidad de proteger los derechos de los consumidores en Puerto Rico y valora las iniciativas de esta Honorable Comisión dirigidas a fortalecer dichas protecciones. En cumplimiento de este mandato, ha desarrollado diversas regulaciones para supervisar las prácticas comerciales, incluyendo el Reglamento Núm. 9158 de 6 de febrero de 2020, que establece normas sobre prácticas permitidas y prohibidas con el fin de brindar mayor seguridad y confianza al consumidor.
  2. Se respalda la intención de la Resolución de la Cámara 454, de evaluar los procesos de subastas de propiedades reposeídas y la protección al consumidor en estas transacciones. El DACO expresa su disposición de colaborar con esta Honorable Comisión, y somete su memorial explicativo reafirmando su compromiso de continuar protegiendo a los consumidores conforme a su mandato legal.

ASOCIACIÓN DE REALTORS DE PUERTO RICO (PUERTO RICO ASSOCIATION OF REALTORS®, PRAR)

La Asociación de Realtors de Puerto Rico (PRAR), por conducto de su presidenta, Kristina Fábregas, presentó cometarios por escrito, de los cuales se desprenden los siguientes hallazgos:

  1. La PRAR apoya la investigación de esta Honorable Comisión y aclaran que existen distintos modelos de venta, incluyendo plataformas como HUD, Fannie Mae y Freddie Mac, que no operan como subastas tradicionales y priorizan compradores que ocuparán la propiedad como residencia principal.
  2. Indican que existen bancos de inversión privados que venden propiedades al mejor postor, sin distinción del tipo de comprador.
    1. Requieren la representación de un corredor de bienes raíces para someter ofertas, lo que añade control al sistema.
    2. No se exigen depósitos anticipados.
    3. Se solicitan únicamente una vez la oferta es aceptada.
  3. Las plataformas bajo investigación por esta Honorable Comisión imponen una comisión de corretaje de aproximadamente cinco por ciento adicional (5%) al precio de venta, la cual recae sobre el comprador. Ante ello, surge la interrogante sobre si dichas plataformas cuentan con las licencias requeridas para operar en Puerto Rico.
  4. Recomendaciones:
    1. Evaluar el manejo de los depósitos exigidos a los participantes, conforme a la Ley Núm. 10 de 1994, incluyendo su custodia, destino y los mecanismos establecidos para su eventual devolución.
    2. Realizar una muestra de estas subastas y referirla al DACO para su evaluación por inspectores e investigadores, a fin de verificar el cumplimiento con la legislación y reglamentación aplicable.
    3. Evaluar posibles enmiendas a las normas vigentes para fortalecer la capacidad de fiscalización de la agencia sobre estas nuevas modalidades de subastas inmobiliarias, garantizando mayores protecciones a los consumidores en el manejo de depósitos y transacciones, y reduciendo el riesgo de fraude, retención indebida de fondos u otras prácticas irregulares.
    4. Toda transacción de bienes raíces, ya sea mediante subastas presenciales, digitales o cualquier otro mecanismo, debe contar con amplias salvaguardas de transparencia, notificación adecuada y protección de los derechos y fondos de los consumidores. La participación de un corredor de bienes raíces garantiza regir la gestión por estándares éticos, profesionales y operacionales dirigidos a garantizar la confianza del consumidor y el adecuado manejo de la transacción hasta su conclusión.
  5. Tipos de subastas legalmente reconocidas:
    1. Subastas públicas organizadas por empresas de bienes raíces anunciadas en diversos medios digitales, prensa escrita y emisoras radiales
      1. Incluyen información básica y fotografías de las propiedades, así como las fechas y lugares de celebración.
      2. Estos procesos se llevan a cabo de forma presencial,
      3. Participantes presentan sus ofertas a viva voz y
      4. Los ganadores continúan con los trámites de opción y compraventa.
    2. Subastas judiciales se llevan a cabo en las oficinas de los alguaciles en los centros judiciales y tribunales de primera instancia.
      1. Las copias de las demandas de ejecución de hipoteca y de subasta se colocan en tablones de edictos accesibles al público, donde se incluye la información de la propiedad, las fechas de subasta y el precio base.
      2. Las personas interesadas pueden revisar estos documentos y participar en el proceso,
      3. Es dirigido por un alguacil y se realiza de manera presencial y a viva voz, continuando los adjudicatarios con los trámites de opción y compraventa.
    3. Subastas de propiedades reposeídas en la plataforma HUD Homes, estas son administradas desde Atlanta, Georgia.
      1. Las propiedades se publican en la página oficial de HUD Homes, los corredores registrados con número NAID pueden mercadearlas y someter ofertas para sus clientes.
      2. Los brokers no pueden solicitar cheques de opción al momento de presentar ofertas, y
      3. Se establecen además requisitos de capacitación y seminarios periódicos para los participantes.
      4. Los anuncios incluyen fecha de apertura de ofertas y,
      5. La oferta ganadora, el broker es notificado por correo electrónico continuando con el proceso de opción y compraventa.
    4. Propiedades reposeídas por parte de los bancos, se anuncian en las plataformas digitales de cada institución,
      1. Los corredores de bienes raíces registrados como seller brokers pueden someter ofertas en representación de sus clientes.
      2. No se permite a los brokers solicitar cheques de opción de compraventa para presentar ofertas.
      3. El cheque solo puede ser requerido una vez el corredor recibe la notificación de que la oferta ha sido aceptada,
      4. Debe emitirse a favor de la institución bancaria correspondiente.
  6. En los pasados seis a ocho años ha proliferado en Puerto Rico la operación de personas, compañías o entidades, registradas en el Departamento de Estado como compañías inmobiliarias que no están debidamente licenciadas ni reguladas como empresas de bienes raíces.
  7. Los realtors y los que poseen y mantienen licencias de corredor, vendedor o empresa de bienes raíces están sujetos a la fiscalización de entidades y agencias como DACO, la Junta de Corredores, Vendedores y Empresas de Bienes Raíces, y por la Ley Núm. 10-1994. No obstante, existen personas y entidades operando en la industria sin las licencias correspondientes, ni el cumplimiento de requisitos regulatorios.
  8. Recomendaciones finales:
    1. Evaluar la posibilidad de legislación que prohíba a corredores y empresas de bienes raíces exigir pagos para someter ofertas en propiedades reposeídas o en subasta,
    2. Reforzar los requisitos de licenciamiento para toda persona o entidad que realice transacciones recurrentes con fines de lucro en el sector inmobiliario,
    3. Exigir licencias a quienes ofrezcan servicios educativos o promocionales sobre bienes raíces mediante seminarios, talleres o plataformas digitales, con el fin de fortalecer la fiscalización, prevenir fraudes y proteger tanto a los profesionales licenciados como a los consumidores.

La PRAR se reserva el derecho de ampliar sus comentarios y reafirma su disposición a colaborar con esta Honorable Comisión y la Cámara de Representantes en la evaluación de la legislación pertinente.

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

La Comisión de Asuntos del Consumidor, luego del análisis de la medida, surge la necesidad de diferenciar entre las plataformas digitales disponibles para la venta de propiedades reposeídas, en las cuales en muchos casos no proveen mecanismos de venta mediante subastas abiertas, y las que sí lo hacen. En lo que concierne a la banca comercial afiliada a la Asociación de Bancos de Puerto Rico, hemos visto que el modelo utilizado se limita a presentar el inventario de propiedades reposeídas disponibles para la venta e informar al consumidor el proceso para adquirir las mismas; pero sus bancos utilizan el apoyo directo de corredores y empresas de bienes raíces autorizadas. Esto, permite que exista orientación y apoyo del personal autorizado durante todo el proceso. En cambio, existen otras plataformas digitales que sí realizan el proceso de recibir ofertas y adjudicaciones dentro de la misma plataforma. Muchas de ellas, no cuentan con licencias como corredores de bienes raíces y no existen parámetros éticos que rijan la profesión o negocio realizado. En ese sentido, la Asociación de Realtors de Puerto Rico fue puntual al indicar que toda transacción de bienes raíces, ya sea mediante subastas presenciales, digitales o cualquier otro mecanismo, debe contar con amplias salvaguardas de transparencia, notificación adecuada y protección de los derechos y fondos de los consumidores. Sostienen que la participación de un corredor de bienes raíces garantiza regir la gestión por estándares éticos, profesionales y operacionales dirigidos a garantizar la confianza del consumidor y el adecuado manejo de la transacción hasta su conclusión.

La investigación realizada ha permitido resaltar la conveniencia de que los Realtors y los que poseen y mantienen licencias de corredor, vendedor o empresa de bienes raíces están sujetos a la fiscalización de entidades y agencias como DACO, la Junta de Corredores, Vendedores y Empresas de Bienes Raíces, y por la Ley Núm. 10-1994. No obstante, existen personas y entidades jurídicas operando en la industria sin las licencias correspondientes, ni el cumplimiento de requisitos regulatorios. Todo esto, en detrimento de la ciudadanía y la protección de los derechos de los consumidores.

Ante ello, se establece la importancia de presentar legislación a los efectos de:

  1. Prohibir a corredores y empresas de bienes raíces exigir pagos para someter ofertas en propiedades reposeídas o en subasta;
  2. Reforzar los requisitos de licenciamiento para toda persona o entidad que realice transacciones recurrentes con fines de lucro en el sector inmobiliario, incluyendo el requisito de contratar a una empresa de bienes raíces o corredor de bienes raíces autorizado para manejar el proceso dentro de las plataformas digitales que realizan el proceso completo de oferta y compra venta de propiedades inmuebles mediante subastas.
  3. Exigir licencias a quienes ofrezcan servicios educativos o promocionales sobre bienes raíces mediante seminarios, talleres o plataformas digitales, con el fin de fortalecer la fiscalización, prevenir fraudes y proteger tanto a los profesionales licenciados como a los consumidores.

Por todo lo antes expuesto, la Comisión de Asuntos del Consumidor, luego del estudio y consideración de la Resolución de la Cámara 454, somete a este Honorable Cuerpo Legislativo su Informe Final, con sus hallazgos, conclusiones y recomendaciones.

Respetuosamente sometido,

HON. EDGAR E. ROBLES RIVERA

Presidente

Comisión de Asuntos del Consumidor

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