GOBIERNO DE PUERTO RICO
20.a Asamblea 3.a Sesión
Legislativa Ordinaria
CÁMARA DE REPRESENTANTES
P. del S. 1016
INFORME POSITIVO
29 de mayo de 2026
A LA CÁMARA DE REPRESENTANTES DE PUERTO RICO
Previo estudio y consideración del Proyecto del Senado 1016 P. del S. 1016, la Comisión de lo Jurídico de la Cámara de Representantes recomienda que se apruebe con las enmiendas en el entirillado electrónico adjunto.
ALCANCE DE LA MEDIDA
El P. del S. 1016 tiene el objetivo de enmendar el artículo 1343 del Código Civil para aclarar que los contratos de arrendamiento sobre bienes inmuebles que deben constar en documento público son aquellos convenidos por un término mayor de seis (6) años, en concordancia con el artículo 5 de la Ley Núm. 210-2015, según enmendada.[1] Esta enmienda busca restituir la coherencia del Código Civil y reafirmar el principio de libertad de forma para los arrendamientos de corta y mediana duración, y fortalece la seguridad jurídica de los arrendamientos de larga duración que requieren publicidad registral.[2]
TRASFONDO
Durante siglos en Puerto Rico el entendido social y jurídico ha sido que, para la mayoría de los contratos, los acuerdos verbales son tan válidos como los escritos. Como cuestión de derecho, nuestra tradición es que los contratos no necesitan alguna formalidad específica a menos que alguna ley o norma particular, así como la voluntad de las partes contratantes, así lo requieran.[3] Sobre este particular el Código Civil de 1930 indicaba que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, sin necesidad de ninguna formalidad particular.[4]
Este entendimiento legal también se extiende a la contratación sobre el arrendamiento, lo cual incluye los acuerdos sobre la renta de bienes inmuebles. Sobre este tema el artículo 1342 del Código Civil establece que el contrato de arrendamiento no requiere, para su validez, formalidad especial alguna, salvo cuando el objeto es un bien inmueble y se pretende inscribir en el Registro de la Propiedad para que tenga eficacia ante tercero.
Sin embargo, el artículo 1343 dispone que, cuando el arrendamiento es convenido por un término no mayor de seis (6) años, debe constar por escrito.
Esta disposición parece significar que sólo un contrato por un término menor a seis (6) años es el que debe constar por escrito. Esa no fue la intención legislativa original. Uno de los informes del trámite legislativo de la pieza que se convirtió en el Código Civil en 2020 tiene evidencia de la intención original:
Finalmente, en cuanto a las formalidades del contrato de arrendamiento, solicitan que se elimine la generalidad de la nulidad de un negocio jurídico por inobservancia de requisito de ley (a menos que la ley especial o negocios específicos así lo requieran), así como que se elimine el requisito de firmar los contratos de menos de seis (6) años ante un notario.[5]
La actual redacción del artículo 1343 es contraria al esquema de nuestro derecho, el cual contiene una fuerte tradición civilista. El artículo 5 de la Ley Núm. 210-2015, dice lo siguiente:
Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles se podrán inscribir cuando sean por un término de seis (6) años o más, o cuando hubiese convenio de las partes para que se inscriban. También se podrá inscribir la cesión del arrendamiento siempre y cuando surja del propio contrato. La opción de compra contenida en un contrato de arrendamiento será inscribible, única y exclusivamente por la duración del arrendamiento sin incluir la prórroga. Las inscripciones de contratos de arrendamiento, o subarrendamiento, en las cuales conste un pacto o condición de prórroga, no serán canceladas hasta que expire el plazo de dicha prórroga o cuando las partes obligadas así lo acuerden mediante escritura pública. [6]
ANÁLISIS DE LA MEDIDA
Esta comisión consideró los memoriales explicativos a las siguientes entidades: (1) el Departamento de Justicia, (2) la Oficina de Servicios Legislativos, y (3) el Colegio de Abogados y Abogadas de Puerto Rico. A continuación, un resumen de los comentarios vertidos.
El Departamento de Justicia (Justicia) respalda la intención legislativa del P. del S. 1016 y no identifica impedimento para que la medida continúe su trámite legislativo.[7]
Justicia hizo un recuento del principio de la forma de los contratos, así como cuáles son los contratos que deben constar por escrito, particularmente en instrumentos públicos —escrituras que se otorgan frente a Notario Público. Según el Código Civil, estas normas están en el artículo 1245:
Contratos cuyo otorgamiento requiere un instrumento público o privado.
Debe constar, en un instrumento público o privado, para efectos probatorios:
(a) la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles;
(b) el arrendamiento de inmuebles por seis (6) años o más;
(c) la cesión o renuncia de derechos hereditarios o de los de la sociedad conyugal;
(d) el poder que debe presentarse en juicio, el poder para administrar bienes y los poderes que afecten los derechos de un tercero;
(e) la cesión de derechos o acciones procedentes de un acto consignado en documento público.
Los actos, negocios jurídicos y contratos para los que la ley exige una forma solemne, se rigen por dicha ley.[8]
Con fundamento en lo anterior, Justicia reitera que la propuesta del P. del S. 1016 es establecer que únicamente los contratos de arrendamiento pactados por un término mayor de seis (6) años deben constar por escrito. Con esta enmienda, se reafirma el principio de libertad de forma para los arrendamiento de corta y mediana duración, mientras se fortalece la seguridad jurídica de aquellos de larga duración, la cual se logra mediante la publicidad registral.
El memorial explicativo de la Oficina de Servicios Legislativos (OSL) también concluye que no existe impedimento legal para que se apruebe el P. del S. 1016. En el documento[9] la OSL ilustra sobre los puntos de derecho que Justicia discutió. Sin embargo, OSL plantea una interesante discusión sobre la validez de los contratos:
Como norma general, en Puerto Rico los contratos verbales son tan válidos y exigibles como los escritos. Para ello solo tienen que cumplir con tres requisitos esenciales, a saber: consentimiento de las partes, objeto cierto y causa lícita. Sin embargo, el propio Código Civil establece que ello no sería suficiente en aquellos casos en que sea necesario el cumplimiento de una formalidad solemne, se pacta una condición suspensiva, algún otro requisito de ley. Por ejemplo, en la contratación con el Estado la legislatura ha aprobado leyes que imponen controles fiscales y de contratación gubernamental. Siendo así, un contrato entre una parte privada y el Estado que no cumpla con estas leyes será nulo e inexistente. Uno de estos requisitos es que tienen que constar por escrito para su validez y exigibilidad.
Ahora bien, en el caso de los contratos de arrendamiento, como en cualquier otro contrato, opera, como ya lo advertimos, la libertad de forma. Solamente en arrendamientos sobre bienes inmuebles es que se exige la formalidad de reducirlos a documento público si la pretensión es inscribirlos en el Registro de la Propiedad. Esto contrasta con el Código Civil de 1930 que sí exigía que tales contratos, si eran por seis (6) o más años, debían constar en documento público.
Por otro lado, distinguimos, que, bajo el nuevo Código, la exigencia de que los arrendamientos a un término no mayor de seis (6) años deban constar por escrito, se refiere a los arrendamientos sobre bienes inmuebles, no a cualquier tipo de arrendamiento. A nuestro entender, la intención original del legislador era que los contratos de arrendamientos, si recaían sobre bienes inmuebles, tenían que constar en instrumento privado. Si, adicional a ello, tuvieran la intención de perjudicar a terceros, entonces tendrían que constar en instrumento público.
Observamos que el problema radica en la redacción actual de los Artículos 1342 y 1343 -pero principalmente este último- ya que no delimitan claramente la diferencia entre los arrendamientos generales y aquellos sobre bienes inmuebles. Sin embargo, no nos cabe duda alguna de que, aún con las deficiencias en la redacción, la intención de que los contratos de arrendamientos sobre bienes inmuebles tuvieran ciertos requisitos de forma, dependiendo de su pretensión más que de su duración. A esos efectos, aquellos que se quieran inscribir para afectar a terceros, deberán constar en escritura pública y los que no, al menos deberían constar en documento privado.
Por lo tanto, la aseveración que se hace en la exposición de motivos de la medida que nos ocupa, en el sentido de que la redacción actual del Artículo 1343 es contraria a la norma general de libertad de forma, es correcta para los arrendamientos en general, pero no para los arrendamientos sobre bienes inmuebles. A nuestro entender, como advertimos anteriormente, la redacción del referido Artículo, aunque ciertamente confusa, se refiere a los contratos de arrendamientos sobre bienes inmuebles.
Por último, no es necesariamente la duración lo que determina si un contrato de arrendamiento sobre bienes inmuebles es relevante para fines registrales, sino la pretensión de que afecte a terceros. Nótese que el Artículo 1342 del Código Civil claramente se refiere a bienes inmuebles que se pretendan “inscribir en el Registro de la Propiedad para que tenga[n] eficacia ante tercero.” Mientras que la Ley del Registro de la Propiedad, al atender el asunto de tales arrendamientos, señala que estos “se podrán inscribir cuando sean por un término de seis (6) años o más, o cuando hubiese convenio entre las partes para que se inscriban”. En otras palabras, que la inscripción depende de la voluntad de las partes para inscribirlo más que por el hecho de que sea de larga duración.[10]
A pesar de favorecer la aprobación del P. del S. 1016, la OSL presentó unas recomendaciones puntuales de enmiendas que el Senado acogió.
El Colegio de Abogados y Abogadas de Puerto Rico (Colegio) nos presenta un análisis muy puntual, pero en el que no favorece la aprobación de esta legislación.[11] Esta ilustrada institución nos indica no tener dudas de que el Artículo 1343 debe enmendarse para aclarar su aplicación y alcance, pero su texto actual tiene una explicación histórica que debe ser tomada en cuenta para enmendarlo correctamente. El Colegio indica (y citamos)
El error que quiere corregirse fue producto de una revisión trunca o una inadvertencia en el proceso de aprobación de la Ley Núm. 55-2020, que usó de base el Borrador para Discusión del Libro Quinto (De los Contratos y otras Fuentes de las Obligaciones) presentado a la Asamblea Legislativa por la Comisión Conjunta Permanente para la Revisión y Reforma del Código Civil de Puerto Rico (CCP), y el P. del S. 1710, presentado en 2016 por el [entonces] Sen. Miguel Pereira Castillo.
…
Curiosamente, al aprobarse la Ley Núm. 55-2020 no se atribuyó ningún comentario al artículo 1343 en el memorial explicativo de la medida, aun cuando se alteró sustancialmente el texto propuesto por la CCP y el revisado y finalmente incluido en el P. del S. 1710 sobre los requisitos de forma del arrendamiento de un bien inmueble. Nótese que la exigencia de que el contrato fuera escrito siempre se refería al arrendamiento de bienes inmuebles. Si el plazo era menor de seis años, por ser el bien inmueble un objeto importante para el comercio y la economía, se requería que fuera suscrito en documento privado ante notario. Si excedía el plazo de los seis años, entonces se exigía la escritura pública. El texto del artículo 1457 del P. del S. 1710 era claro y buscaba dar seguridad jurídica sobre ese tipo de contrato, fuera corta o larga su duración. Corregía incluso la imprecisión del texto propuesto por la CCP, como puede constatarse en el enlace provisto en la nota al calce número 2.
Al prepararse el P. de la C. 1654, que se convirtió en la Ley Núm. 55-2020, se eliminó sustancialmente el lenguaje del artículo 1457 del P. del S. 1710 y lo que quedó como artículo 1343 de la Ley 55 realmente no es lógico ni razonable. En eso hay que darle la razón al proponente del P. del S. [1016]. Fue esa alteración descuidada lo que provocó la confusa redacción del actual artículo 1343.
Sin duda, la armonía de las disposiciones del Código Civil con las de la Ley Núm. 210-2015 (Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria) es encomiable y beneficiosa para la seguridad jurídica. No obstante, esa armonía ya se había logrado parcialmente con el texto del artículo 1342, que expresamente dispone que la libertad de forma puede exceptuarse cuando se trata del arrendamiento “de un bien inmueble y se pretende inscribir en el Registro de la Propiedad para que tenga efecto ante tercero”. Reiteramos, aunque no se habla del tipo de escrito requerido para esa inscripción, sabemos que es la escritura pública.
Lo que hizo la Ley Núm. 55-2020 fue unir una parte del artículo 1457 del P. del S. 1710 al artículo 1342 vigente, dejando un vacío sustancial en el actual artículo 1343, lo que lo hace incomprensible para el proponente del P. del S. 1016. Repetimos, curiosamente la Ley 55 puso como título a ese artículo “Requisito de instrumento privado”, lo que implica que no estaban pensando en los contratos que podían entrar al Registro de la propiedad.[12]
A pesar de todo lo anterior, el Colegio se cuestiona si se quiere que todo contrato de arrendamiento, de cualquier cosa u objeto tenga la formalidad de un escrito sin calificar la naturaleza, autenticidad y valor probatorio de ese documento. Tal cuestionamiento busca motivar a que se adopte la redacción del proyecto de 2016 que mencionó.
El Colegio concluye que la redacción propuesta en el P. del S. 1016 para el artículo 1343 del Código Civil perpetuará las dudas sobre el tipo de escrito que debe suscribirse para perfeccionar un contrato de arrendamiento de larga duración. No queda claro que debe exigirse la escritura pública para el arrendamiento de bienes inmuebles por más de seis años. Tampoco se autoriza el documento privado para el arrendamiento de bienes inmuebles de menos plazo, así como para el arrendamiento de cualquier otro bien cuya duración exceda los seis años.
Según el trámite legislativo, la Comisión de lo Jurídico del Senado aprobó un entirillado que atendió las sugerencias de la OSL para que el artículo solo se refiriera a instrumentos públicos:
Artículo 1343.- Requisito de instrumento público.
Cuando el arrendamiento de un bien inmueble es convenido por un término mayor de seis (6) años, deberá constar por escrito en documento público.
El Senado enmendó esta versión en sala:
Artículo 1343.- Requisito de instrumento público.
Cuando el arrendamiento de un bien inmueble es convenido por un término mayor de seis (6) años, deberá constar por escrito.
La exposición de motivos no se atemperó para justificar esta enmienda que parece haberse hecho para mantener el requisito de que el arrendamiento de un bien inmueble a largo plazo —más de seis años— conste por escrito. Esto, sin considerar si la intención de tenerlo por escrito es para que se pueda registrar. Para que así conste, esta comisión propone el siguiente lenguaje:
Artículo 1343.- Requisito de instrumento público o privado.
Cuando el arrendamiento de un bien inmueble es convenido por un término mayor de seis (6) años, deberá constar por escrito.
Si el interés de las partes es inscribir el arrendamiento, se regirán por el artículo 1342 del Código Civil de Puerto Rico, y por el artículo 5 de la Ley Núm. 210-2015.
CONCLUSIÓN
El P. del S. 1016 es una enmienda técnica al Código Civil, que busca corregir una inadvertencia en la aprobación del Código. Con esta enmienda se atempera la redacción del artículo 1343 del Código Civil al derecho registral y con ella, se logra una mayor claridad en nuestro acervo jurídico.
Por lo anterior, la Comisión de lo Jurídico recomienda que se apruebe el P. del S. 1016 con las enmiendas en el entirillado electrónico adjunto.
Respetuosamente presentado.
José J. Pérez Cordero
Presidente
Comisión de lo Jurídico
Conocida como Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria. ↑
Este proyecto de ley fue presentado ante el Senado de Puerto Rico el 19 de enero de 2026 por el Senador Rivera Schatz, y tiene como autores a los siguientes senadores y senadoras: Colón La Santa, Pérez Soto, Reyes Berríos, Sánchez Álvarez y Santos Ortiz. ↑
Véase artículo 1237 del Código Civil de Puerto Rico. (El contrato queda perfeccionado desde que las partes manifiestan su consentimiento sobre el objeto y la causa, salvo en los casos en que se requiere el cumplimiento de una formalidad solemne o cuando se pacta una condición suspensiva.). ↑
Artículo 1209 del Código Civil de Puerto Rico de 1930, el cual fue derogado en 2020. ↑
Informe Positivo de la Comisión sobre Relaciones Federales, Política y Económicas del Senado de Puerto Rico sobre el Sustitutivo de la Cámara al P. de la C. 1654, con fecha de 28 de febrero de 2020, página 24. En dicho informe se hizo referencia a la posición de la Cámara de Comercio de Puerto Rico, que parecía advertir sobre la necesidad de verificar este lenguaje de manera tal que fuera cónsona con el texto de la Ley Núm. 210-2015, según enmendada. ↑
Énfasis suplido. ↑
La posición del DJ consta de un memorial de 5 páginas, remitido el 6 de abril de 2026 y suscrito por la Honorable Lourdes L. Gómez Torres, Secretaria de dicho departamento. ↑
Énfasis nuestro. ↑
Memorial explicativo sobre el P. del S. 1016, documento de 9 páginas suscrito por la Lcda. Olga E. López Iglesias, Directora de la OSL. ↑
Memorial de la OSL, páginas 4-5; énfasis en el original. ↑
Memorial del Colegio, documento de 6 páginas, con fecha de 13 de marzo de 2026 y suscrito por la Lcda. Vivian Godineaux Villaronga (presidenta) y la Lcda. Migdalia Fraticelli Torres (presidenta de la comisión de derecho civil). ↑
Memorial del Colegio, páginas 3-5; citas en el original, omitidas. ↑
Documento oficial de SUTRA convertido a texto para facilitar la lectura. El formato puede variar respecto al original; para la versión exacta usa “Descargar original”.