GOBIERNO de Puerto Rico

20ma. Asamblea 3ra. Sesión

Legislativa Ordinaria

Cámara DE REPRESENTANTES

P. de la C. 1240

27 de ABRIL de 2026

Presentado por la representante Navarro Suárez

Referido a la Comisión de Asuntos del Consumidor

LEY

Para enmendar los Artículos 65, 66 y 69 de la Ley 129-2020, según enmendada, conocida como “Ley de Condominios de Puerto Rico”, a los fines de establecer que toda controversia al amparo de esta Ley estará sujeta a un proceso de arbitraje obligatorio; limitar la jurisdicción del Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) a la revisión de la validez del proceso y el cumplimiento de derecho de los laudos emitidos; y para otros fines relacionados.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

La Ley 129-2020 fue aprobada con el propósito de agilizar la convivencia en los condominios y atemperar el régimen de propiedad horizontal a la realidad moderna de Puerto Rico. No obstante, el alto volumen de querellas ante el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) ha generado una carga administrativa que puede dilatar la resolución efectiva de controversias.

Recientemente, la propia administración del Departamento de Asuntos del Consumidor ha catalogado como 'inmanejables' las rencillas y disputas en los condominios de Puerto Rico. Esta saturación no es de extrañar, considerando que bajo la jurisdicción de la agencia se encuentran entre 3,000 y 3,400 condominios donde residen aproximadamente 800,000 ciudadanos, una masa crítica que desborda la capacidad procesal de cualquier foro administrativo tradicional.

A pesar de que durante el año 2023 se lograron emitir sobre 9,326 resoluciones, la complejidad de los casos de propiedad horizontal —que a menudo incluyen reclamaciones de daños y perjuicios y controversias técnicas de mantenimiento— ha forzado al DACO a implementar extensiones de términos que dilatan la justicia para los titulares. La realidad operativa dicta que, sin un mecanismo de desvío efectivo como el arbitraje obligatorio, el foro administrativo seguirá siendo un cuello de botella que impide la convivencia armónica.

Por último, cónsono con la jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo de Puerto Rico, que enfatiza la necesidad de una revisión judicial rigurosa sobre las conclusiones de derecho de las agencias, esta medida busca que el DACO evolucione de ser un foro de adjudicación primaria de hechos —función que ahora delegamos en árbitros especializados— a ser un guardián de la legalidad y el debido proceso. De esta forma, protegemos los derechos de los condómines sin saturar adicionalmente el sistema judicial, ofreciendo una vía rápida, experta y definitiva para la resolución de sus conflictos."

Es política pública del Gobierno de Puerto Rico fomentar métodos alternos de resolución de disputas. El arbitraje ofrece un foro especializado, rápido y eficiente para dirimir conflictos entre titulares, juntas de directores y agentes administradores. Mediante esta enmienda, se establece que el arbitraje será el mecanismo primario de adjudicación, mientras que el DACO asumirá una función supervisora de estricto derecho, asegurando que el proceso se haya llevado a cabo y que las determinaciones finales no contravengan el ordenamiento jurídico vigente.

DECRÉTESE POR LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE PUERTO RICO:

Sección 1.- Se enmienda el Artículo 65 de la Ley 129-2020, según enmendada, para que lea como sigue:

"Artículo 65. — Impugnaciones de Acciones u Omisiones de la Junta de Directores, Administrador Interino y Acuerdos y Determinaciones del Consejo.

Las acciones u omisiones de la Junta de Directores, del Administrador Interino, del Agente Administrador así como los acuerdos del Consejo de Titulares podrán ser impugnados por los titulares en los siguientes supuestos: a) cuando sean contrarios a esta Ley, la escritura matriz y reglamento del condominio; b) cuando resulten gravemente perjudiciales a los intereses de la comunidad o a un titular; c) cuando resulten gravemente perjudiciales para algún titular que no tenga obligación jurídica para soportarlo y no haya sido previsible al momento de la compra. Los titulares que sean dueños de apartamentos en condominios que sean dedicados exclusivamente a uso comercial, tendrán que presentar la impugnación ante el Tribunal de Primera Instancia, el cual tendrá jurisdicción primaria y exclusiva. En el caso de los titulares sean dueños de apartamentos en condominios con al menos un apartamento de uso residencial, [la jurisdicción será primaria y exclusiva del Departamento de Asuntos del Consumidor, así como cualquier reclamación presentada en contra del agente administrador] toda controversia o reclamación estará sujeta obligatoriamente a un proceso de arbitraje. El proceso de arbitraje se regirá por los reglamentos que a tales efectos adopte el Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor. Los costos del arbitraje serán sufragados por las partes según se determine en el laudo, basándose en la temeridad o el resultado de la controversia.

…”

Sección 2.- Se enmienda el Artículo 66 de la Ley 129-2020, según enmendada, para que lea como sigue:

“Artículo 66. — Presentación de Acciones de Impugnación

El Departamento de Asuntos del Consumidor tendrá una División Especial de [Adjudicación de Querellas] Supervisión de Arbitrajes de Condominios, para atender todo lo relacionado a todo condominio en el que exista por lo menos un apartamento dedicado a vivienda. La jurisdicción de dicha División y del Secretario se limitará exclusivamente a recibir los laudos de arbitraje para:

a) Validar que el proceso de arbitraje se haya llevado a cabo conforme a las normas establecidas.

b) Examinar que las determinaciones del árbitro o panel arbitral estén conforme a derecho.

El Secretario no entrará a considerar los hechos de la controversia, salvo en casos de fraude o error manifiesto de derecho que afecte el interés público

El Secretario tendrá la capacidad de nombrar el personal necesario para la pronta atención de las querellas presentadas por los titulares de apartamentos al amparo de esta Ley contra el Consejo de Titulares o el Agente Administrador, o por la Junta de Directores al amparo de aquellas leyes especiales aplicables. Se faculta además al Secretario para adoptar y/o modificar los reglamentos necesarios para la adjudicación de las querellas presentadas en el Departamento y para el fiel cumplimiento de esta Ley.

Sin perjuicio de lo anterior, o de las acciones judiciales que puedan presentarse, toda querella relacionada con la cubierta o los términos y condiciones del contrato de seguros, será referida, a la Oficina del Comisionado de Seguros de Puerto Rico para su consideración. Se faculta al Comisionado, de ser necesario, a adoptar y/o modificar los reglamentos necesarios para la adjudicación de las querellas que surjan bajo el Régimen de Propiedad Horizontal.”

Sección 3.- Se enmienda el Artículo 69 de la Ley 129-2020, según enmendada, para que lea como sigue:

“Artículo 69. — Adjudicación de Controversias; Multas Administrativas; Revisión Judicial

El Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor podrá utilizar todos los poderes que le confiere la Ley Núm. 5 de 23 de abril de 1973, según enmendada, conocida como “Ley Orgánica del Departamento de Asuntos del Consumidor”, tanto al adjudicar las controversias que surjan bajo esta Ley, como para evitar que cualquier persona viole los reglamentos u órdenes emitidas bajo la misma, incluyendo la imposición de multas administrativas hasta la cantidad máxima establecida en dicha ley. Al revisar un laudo de arbitraje, el Secretario emitirá una Resolución confirmando, modificando o revocando el laudo basándose estrictamente en el cumplimiento con la Ley y los Reglamentos. Todo reglamento, orden o resolución que emita el Secretario al amparo de esta Ley podrá ser reconsiderado y revisado judicialmente de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38-2017, según enmendada, conocida como “Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del Gobierno de Puerto Rico”.

Sección 4. – Reglamentación

El Departamento de Asuntos del Consumidor tendrá un período de sesenta (60) días a partir de la vigencia de esta Ley para adoptar un reglamento que rija las disposiciones aquí esbozadas.

Sección 5.- Cláusula de Separabilidad.

Si alguna parte de esta Ley fuera declarada inconstitucional, no invalidará las demás disposiciones.

Sección 6.- Vigencia.

Esta Ley entrará en vigor inmediatamente después de su aprobación.