“Para crear el “Código de Planificación y Permisos”; a los fines de establecer el marco legal y administrativo que regirá la solicitud, evaluación, concesión y…

De dónde sale y qué leyes toca

Es la reforma de permisos de la administración (medida A-114), radicada el 8 de abril de 2026 con un texto de 823 páginas. Su gemelo en la Cámara es el PC 1213. En el Senado se discutió junto al PS 1173, otra reforma de permisos más corta que cambia el Permiso Único por un registro declarativo, y el 7 de octubre de 2026 ambos se fundieron en un Proyecto Sustitutivo que el Senado aprobó el 13 de octubre; ese texto, que cambia mucho de lo que aquí se describe, está en la ficha del PS 1173. Según la exposición de motivos, parte del informe del Task Force creado por la Orden Ejecutiva 2025-002: unos 46 instrumentos y más de 45 leyes intervienen en un permiso, los procesos básicos tardan de 9 a 18 meses y un permiso de construcción ordinario, de 263 a 540 días. El diagnóstico es que hay demasiados controles antes de construir y poca fiscalización después; la receta es clasificar por riesgo, apoyarse en certificaciones de profesionales y fiscalizar a posteriori. Toca 72 leyes: según la exposición de motivos deroga 15, enmienda 29 y “armoniza” otras 29. El articulado deroga por completo la Ley 168-1949 (código de edificación), 25-1962 (facilidades vecinales), 135-1967 (certificación de planos), 75-1975 (Ley Orgánica de la Junta de Planificación), 7-1985 (certificación de planos finales), 148-1988 (rehabilitación de Santurce), 75-1995 (rehabilitación de Río Piedras), 165-1999 (llaves de paso), 424-2004 (agua y luz en comunidades especiales), 161-2009 (Reforma del Proceso de Permisos), 216-2014, 19-2017, 103-2020 y 111-2025. Lo útil de varias se muda al Código: las llaves de paso, las facilidades vecinales y la conexión de servicios en comunidades especiales. Enmienda, entre otras, las leyes de zonas inundables (3-1961), arena y grava (132-1968), muelles y zona marítimo-terrestre (151-1968), el DRNA (23-1972), carreteras (54-1973), bosques (133-1975), aguas (136-1976), cuevas (111-1985), arqueología subacuática (10-1987) y terrestre (112-1988), reciclaje (70-1992), el Plan de Reorganización del DDEC (4-1994), bosques urbanos (213-1999), vida silvestre (241-1999), emergencias (76-2000), fajas verdes (49-2003), el Parque de Tanamá (395-2004), política pública ambiental (416-2004), contaminación lumínica (218-2008), prácticas agrícolas (140-2015), energía (17-2019), cambio climático (33-2019), el Código Municipal (107-2020) y títulos de propiedad (118-2022).

El DDEC en el centro: quién nombra a quién

• El Secretario del DDEC es el “rector” del sistema (Art. 1.09): prepara, adopta y enmienda el Reglamento Único, da órdenes y directrices a la Oficina Central de Permisos, a las agencias y a los municipios autónomos, y fija por orden administrativa los cargos del sistema. El texto dice que no intervendrá en casos particulares ni impondrá requisitos sustantivos nuevos. • La Junta de Planificación pasa a ser la Junta de Planificación y Urbanismo (JPU), adscrita al DDEC, con 3 miembros (hoy son 7) que nombra el Gobernador o la Gobernadora con consentimiento del Senado, más hasta 2 alternos sin confirmación. Los términos son de 4 años pero vencen el 31 de diciembre del año electoral, así que cada administración nueva nombra la Junta entera. No tendrá oficinas propias de recursos humanos, finanzas, compras ni presupuesto: se los da el DDEC (Arts. 2.01–2.07). El Secretario Auxiliar de permisos se sienta en sus reuniones con voz. • El DDEC se queda además con funciones que hoy son de la Junta: aprueba el Plan de Desarrollo Económico Integral, al que debe ajustarse toda obra del Gobierno; los Planes Especiales; los Instrumentos Prospectivos municipales y los Planes de Ordenación Territorial; puede fijar criterios de zonificación y categorías de suelo cuando incidan en el desarrollo socioeconómico; y asume las Cuentas Sociales y las estadísticas económicas oficiales (Arts. 7.01, 7.04, 7.15, 7.22, 16.98–16.99, 17.11). • La OGPe se convierte en la Oficina Central de Permisos (OCP), una Secretaría Auxiliar del DDEC. A su Secretario Auxiliar lo nombra y lo remueve el Secretario del DDEC, que le fija el sueldo “según el mercado” (Arts. 3.01–3.02). Puede autorizar “ajustes razonables” a requisitos sustantivos, procesales o administrativos cuando adelanten el interés público y no choquen con ley federal (Art. 3.03(ee)). • La Junta Adjudicativa, que decide los permisos discrecionales, la preside ese Secretario Auxiliar; el Presidente de la JPU es miembro y los demás los nombra el propio Secretario Auxiliar, que puede removerlos si incumplen plazos (Arts. 4.01–4.07). Según OPAL, se elimina el tope actual de $30,000 al año en dietas. • La Junta de Revisiones Administrativas, que revisa todo el sistema y sienta precedente vinculante, tiene 3 miembros nombrados por el Gobernador o la Gobernadora con el Senado (Arts. 14.01–14.02). El Oficial Auditor de Permisos lo nombra el Secretario del DDEC, y el Panel de Fiscalización, de hasta 7 miembros, lo designa el Gobernador o la Gobernadora sin confirmación (Arts. 15.04–15.05). • Todos ellos y sus empleados tienen inmunidad civil por actos de buena fe y serán indemnizados por los costos de cualquier reclamación (Art. 18.01).

Supremacía, Reglamento Único y fuera la LPAU

• Supremacía (Art. 1.05): el Código prevalece sobre cualquier ley, norma, convenio o reglamento en conflicto, que se tendrán por “tácitamente enmendados o no puestos” y no podrán usarse para cuestionar un permiso. Se interpreta de forma “amplia y flexible, a fin de facilitar el desarrollo, la inversión” (Art. 1.04). • La Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme (LPAU, Ley 38-2017) no aplica ni directa ni supletoriamente (Art. 1.06). A los reglamentos del sistema tampoco les aplican la Ley 454-2000, que obliga a medir el impacto en pequeños negocios, ni la Ley 416-2004; ningún tribunal puede exigir requisitos de la LPAU (Arts. 8.01–8.02). • El Reglamento Único lo prepara el DDEC en 180 días, con 75 días de comentarios y hasta 3 vistas; lo adopta el Secretario “según su discreción y juicio” y lo aprueba el Gobernador o la Gobernadora (Art. 8.06). Toda reglamentación de estas materias hecha fuera de él es nula salvo autorización del Secretario (Art. 8.05). Al entrar en vigor desplaza “por operación de ley” cualquier ley, ordenanza, plan o mapa incompatible con sus usos y definiciones, sin que nadie tenga que declararlo (Art. 17.10). El tomo de zonificación se revisa cada 10 años y el de permisos cada 5 (Art. 8.07). • Antes de ese reglamento, el DDEC puede adoptar uno de emergencia que, con certificación del Gobernador o la Gobernadora, se enmienda sin aviso, publicación ni vistas y dura hasta 2 años (Art. 8.09). • Impugnarlo: solo en el Tribunal de Apelaciones, dentro de 30 días. Aunque el tribunal halle un incumplimiento “material y sustancial” del proceso, no tiene autoridad para declararlo nulo: solo ordena repetir la etapa. Impugnarlo no paraliza nada, y si el Tribunal Supremo lo anulara, la nulidad no sería retroactiva (Art. 8.10). • Mientras tanto sigue el Reglamento Conjunto 9473 de 2023, y el Código da por “concluido y conforme a derecho” cualquier procedimiento reglamentario anterior hecho bajo una declaración de emergencia (Art. 17.02). La OGPe defiende excluir la LPAU porque su aplicación a los permisos ha generado interpretaciones encontradas, y sugiere mecanismos equivalentes. La Asociación de Alcaldes y el Centro Unido de Detallistas piden eliminar la supremacía; la Federación de Alcaldes y la Cámara de Comercio, acotarla para que no toque las facultades tributarias de los municipios.

Plazos, silencio y subrogación

• Validar una solicitud: 5 días laborables improrrogables. Permiso ministerial con Profesional Licenciado: 2 días laborables. Ministerial sin profesional: 30 días. Discrecional sin vista: 120 días; con vista o DIA: 180 (Art. 13.07). El Secretario del DDEC puede acortarlos. • Si una solicitud ministerial con profesional no se valida en 5 días laborables, ya no se le puede pedir nada más y el permiso se expide automáticamente a los 2 días; se audita después (Art. 13.16). Se presume ministerial lo que un profesional o el propio solicitante certifica que cumple (Art. 13.10). • Si en un discrecional el técnico pide subsanaciones, el proponente puede llevarlas a una Sala Continua que resuelve en 5 días; si no resuelve a tiempo, el requerimiento queda sin efecto (Art. 13.23). • Recomendaciones de agencias: 15 días (ministerial), 30 (discrecional) o 45+15 (gran magnitud); si la agencia no contesta, el requisito se da por cumplido (Art. 13.30). A la agencia (DRNA, ICP, etc.) se le pregunta solo si una ley lo exige o si la OCP certifica que no puede hacerlo tras intentar contratar expertos: lo normal será que la recomendación la emita la OCP o un Profesional Cualificado privado. No son vinculantes, salvo las de patrimonio en sitios históricos designados. Toda ley que pida recomendaciones de otras entidades se entiende “tácitamente enmendada”. • Certificación de infraestructura (CCDIS): la capacidad puede darse por “presumida o verificable automáticamente” con las capas del mapa oficial; a la AAA o a LUMA se les pregunta solo si la ley lo exige; aceptada, obliga durante toda la vigencia del permiso (Art. 13.31). • Subrogación por inacción (Art. 14.06): si no se valida en 5 días, no se actúa en 3 días tras una subsanación, un discrecional pasa 30 días quieto o se pide algo “estereotipado”, el proponente puede pedir que la Junta de Revisiones Administrativas tome el caso. Esta expide un ministerial en 5 días o decide un discrecional de novo en 30, y puede contratar profesionales a costo del proponente. • Mandamus en el Tribunal de Primera Instancia: el tribunal “dictará la orden” en 10 días (Art. 13.08). • Ni siquiera un proyecto manifiestamente incompatible se deniega de plano: la Junta Adjudicativa tiene que dar un “Aviso de Deficiencias e Intención de Denegar” y oportunidad de rediseñar, o la denegación es nula (Art. 13.25). La OGPe informó que entre febrero de 2025 y abril de 2026 el Permiso de Construcción Consolidado bajó de 14.1 a 6.7 días ante la agencia y las recomendaciones de 55 a unos 27 días. La Asociación de Constructores apoya los plazos, pero recuerda que normas parecidas ya estaban en la ley y no se cumplieron.

Profesionales privados que expiden permisos

El Capítulo VI hace a profesionales privados, acreditados por el DDEC, parte del sistema: • Profesional Autorizado (agrimensor, agrónomo, arquitecto, geólogo, ingeniero o planificador con 5 años de licencia, cursos y examen): adjudica el Permiso Único, el Permiso de Construcción Consolidado, el Permiso Único Incidental y las Exclusiones Categóricas ambientales, con el mismo efecto que un permiso de la OCP. Puede hacerlo dentro de municipios autónomos, a los que solo se les notifica en 24 horas. Su evaluación no requiere determinaciones de hechos ni conclusiones de derecho (Arts. 6.10–6.12). • Profesional Cualificado: emite recomendaciones y certificaciones con “el mismo efecto técnico-administrativo” que las del DRNA, la AAA o el ICP, incluidas Determinaciones de No Impacto Ambiental y certificaciones de infraestructura. La auditoría es posterior, “sin menoscabo de la validez inmediata” (Arts. 6.14–6.16). • Inspector Autorizado: certificaciones de prevención de incendios, licencias sanitarias y similares (Arts. 6.18–6.20). Cómo se asignan: el sistema reparte los casos al azar según especialidad, zona y carga, y aceptarlos es obligatorio salvo conflicto (Arts. 6.02–6.03). Pero el proponente también puede contratar directamente al profesional que evaluará su caso, y eso “no constituirá, por sí sola, un conflicto de intereses” (Art. 6.04). Contratar como profesional acreditado a un exempleado de la misma agencia no es, en sí mismo, una violación de la Ley de Ética Gubernamental (Art. 6.06(g)). Responsabilidad: la responsabilidad civil que el Código Civil le impone a quien diseña o construye “no se extenderá” a los Profesionales Acreditados (Art. 6.08). Un permiso expedido sin autoridad es nulo solo si legaliza obra ilegal o el dueño lo sabía; si el dueño actuó de buena fe y pagó, es anulable y se puede ratificar (Art. 6.11). Hay código de ética, registro público con querellas y sanciones, devolución de honorarios por negligencia y auditorías al azar del 5% al 25% de lo que certifican (Arts. 6.05–6.07, 15.07). Los planos certificados se presumen correctos en los trámites ministeriales y solo se revisan si hay querella, si el profesional fue hallado falseando o si el reglamento exige más (Arts. 11.01–11.03). La Asociación de Constructores lo compara con el modelo de proveedores privados de Florida; la OGPe pide reforzar la supervisión y las auditorías; la Asociación de Alcaldes objeta que un profesional pagado por el proponente adjudique sin intervención previa del municipio y propone que sean solo apoyo técnico.

Negocios, PYMES y vivienda

• Permiso Único (operar un negocio): integra uso, cumplimiento ambiental, incendios y licencias sanitarias, y el uso se decide por la zonificación “y no en criterios subjetivos” de conveniencia. No se renueva: vale mientras el negocio opere y sobrevive 2 años de cierre, con una “Confirmación Anual de Cumplimiento” que declara el dueño. Los permisos anteriores al Código siguen válidos sin conversión (Art. 13.13). • Automático para PYMES de hasta 50 empleados y bajo riesgo, con certificación jurada del propio solicitante (Art. 13.13). Permiso Único Condicional para tiendas, oficinas, consultorios, barberías y salones (no alimentos): en 1 día laborable, con 6 meses para completar requisitos; deber dinero al Estado no lo impide (Art. 13.15). • Permiso Único Domiciliario: negocio en hasta el 25% de la casa (50% con variación), en cualquier zonificación, sin rótulo y sin público más que incidental; automático en 24 horas. No se puede exigir el consentimiento de asociaciones de residentes, consejos de titulares ni condominios (Art. 13.14). • Los permisos son in rem: van con la propiedad, se transfieren con una declaración jurada en 48 horas y el nuevo dueño sigue operando desde que la presenta; en la transferencia puede cambiar a un uso “análogo” sin nueva evaluación (Art. 13.03). • Los permisos de uso de vivienda no expiran ni caducan por desuso (Art. 13.13(i)). Una vivienda desocupada de 1 a 5 años se reconecta con la certificación de un plomero o electricista (Art. 13.56). • No Conformidad Legal: quien tenga un uso anterior a la zonificación vigente goza de una presunción a su favor con fotos, declaraciones juradas o imágenes aéreas; que el Gobierno no tenga el expediente no prueba lo contrario (Art. 13.60). • Licencias: todas por el sistema digital, en un Catálogo Maestro; el DDEC evaluará cada licencia, aun las creadas por ley, para eliminarla, consolidarla o simplificarla; la OCP las expide y las agencias fiscalizan (Art. 13.29). • Grados sanitarios (letras) para los establecimientos de comida, visibles al frente; son informativos, no una sanción (Arts. 15.11–15.12). • Rociadores: exime a hogares y centros de cuido, albergues y centros para personas sin hogar de hasta 49 personas, si tienen alarmas, detectores y extintores; y exime a todas las iglesias e instituciones eclesiales sin límite de capacidad (Art. 13.55). • Comunidades especiales: Permiso Único para conectar agua y luz en facilidades comunitarias, con el primer año pagado por el Fondo de Reinversión Social (Art. 13.53). El Centro Unido de Detallistas pide que las licencias nuevas sigan necesitando el endoso de la agencia que regula la operación del negocio, y que los cargos del sistema tengan tope en ley.

Construcción: un permiso, un código, planos seguros

• Permiso de Construcción Consolidado: un solo permiso para construir, demoler, cortar árboles y extraer material incidental, presentado por un Profesional Licenciado, con certificación jurada del costo final (Art. 13.11). • Obras exentas de pleno derecho, sin evaluación ni certificación previa: remodelaciones dentro de la misma huella sin cambiar el uso (incluso alteraciones estructurales internas con profesional), reparaciones de infraestructura pública por emergencias y correcciones tras eventos atmosféricos (Art. 13.04). Si la obra no cumplía, queda sujeta a las consecuencias. • Código de Construcción basado en el International Code Council, con enmiendas locales para sismos, huracanes y costas (Art. 9.01). Lo de seguridad (estructura, incendios, electricidad, plomería, inundación) es obligatorio; lo demás —eficiencia, comodidad, “configuración”— es “supletorio, orientador o voluntario” salvo que se declare obligatorio, y no puede fundamentar denegaciones ni paralizaciones (Art. 9.08). Ninguna agencia, corporación pública ni municipio puede exigir normas técnicas adicionales (Art. 9.09). • Planos Seguros: registro de planos preaprobados de bajo o moderado riesgo con los que no se reevalúa la edificabilidad; excluye obras que requieren rociadores (Art. 11.04). • Inspector de Obras obligatorio bajo ingeniero o arquitecto; el contratista no puede ser su propio inspector. No se le puede exigir certificar trabajo mal hecho, se presume represalia si lo despiden cerca de una queja y la obra se detiene hasta sustituirlo (Arts. 6.23–6.26). • Además: baños asistidos o familiares en centros comerciales, aeropuertos, estadios y balnearios, con cambiadores de pañales en los baños de damas y de caballeros (Art. 9.02); llave de paso dentro de cada apartamento nuevo (Art. 9.03); facilidades vecinales en urbanizaciones y multipisos, terminadas al llegar al 50% de las viviendas, y barreras acústicas junto a autopistas (Art. 13.54). • Impacto en la comunidad: dedicación de terrenos de hasta el 10% del suelo utilizable y exacciones por impacto con nexo y proporcionalidad; exentos la vivienda de interés social, el diseño verde y los proyectos del Gobierno (Arts. 7.30–7.31). La Asociación de Constructores pide topes en la ley a esas exacciones, advierte que el código ICC sin calibrar puede encarecer la vivienda asequible y quiere mantener el Comité de Revisión de Códigos con el sector privado.

El sistema digital

• El Sistema Unificado de Información (SUI) sustituye el actual Single Business Portal; todo trámite entra por él y lo que se haga fuera “carecerá de eficacia administrativa” (Arts. 12.07–12.08, 17.07). • Está pensado para el “máximo grado posible de automatización” con reglas, algoritmos e inteligencia artificial y con el “personal mínimo indispensable”; las personas quedan para el juicio profesional, la discreción y la auditoría (Art. 12.07). Un motor emite determinaciones de cumplimiento automáticas para que la OCP las evalúe; hay un agente conversacional que lee documentos y llena solicitudes, un código QR en cada propiedad con permiso, un registro buscable de precedentes, vistas virtuales grabadas y una billetera digital (Art. 12.09). La IA puede orientar y redactar borradores de respuestas, no tomar determinaciones (Arts. 3.13–3.20). • Bitácora de auditoría de toda actuación y expediente digital único como base exclusiva de la decisión; prohibidas las comunicaciones ex parte (Arts. 12.07, 13.01). • Tablero público mensual de casos y métricas; meta de 90% de satisfacción y plan correctivo si se incumple dos trimestres; contestar llamadas y correos en 1 día laborable (Arts. 3.09, 3.13–3.20). • Mapa oficial único: el geodato es el registro vinculante de la zonificación; un PDF o un papel no tiene efecto (Art. 7.16). • Las agencias, corporaciones públicas y empresas privadas que operan infraestructura (LUMA, AAA, telecomunicaciones) deben entregar datos de capacidad, puntos de conexión e interrupciones para las certificaciones automáticas (Art. 12.02). • Preconsulta automatizada y no vinculante, con módulos de arqueología, ambiente e infraestructura (Art. 13.28). OPAL señala que el estimado del DDEC ($2.5 millones para el sistema) no incluye el mantenimiento de los años siguientes; como referencia, el contrato del SURI de Hacienda fue de $36.3 millones.

La evaluación ambiental

• Es un proceso “informal, sui géneris”, regido solo por el Código y el Reglamento Único, que “prevalecerán sobre cualquier otra ley”, incluida la Ley 416-2004; el propio texto dice que no es un mecanismo general de evaluación ambiental (Art. 13.32). • Tres vías: Exclusión Categórica (el proponente se autoevalúa y certifica; la lista la hace el DDEC con asesoría del DRNA), Evaluación Ambiental con formulario e inspección de campo, o Declaración de Impacto Ambiental (DIA) cuando el proponente la escoja o corresponda (Arts. 13.32–13.35). • Presunción: si el proyecto cumple los parámetros de ubicación y diseño, no hay impacto significativo que requiera DIA. Una evaluación puede cerrarse sin DIA si los impactos se mitigan con condiciones generales. La DIA es “proporcional al impacto identificado”. • La Exclusión Categórica y la Evaluación Ambiental “no admitirán la intervención, comparecencia ni participación de terceros”. La DIA se publica para comentarios y vista “cuando aplique”. La determinación ambiental solo se revisa junto con el permiso final, pero el proponente sí puede impugnar de inmediato que se le exija una DIA (Art. 13.34). • Las emiten la OCP, sus gerentes por delegación y Profesionales Cualificados privados, que pueden expedir Determinaciones de No Impacto Ambiental (Arts. 3.10–3.12, 6.14). • Hábitat: en zonas urbanas no se requiere evaluación ni certificación de hábitat natural, salvo áreas designadas (Art. 13.05). En terreno urbano ya impactado, un profesional privado puede certificar que no hay modificación sustancial de hábitat, y eso equivale a la certificación de la agencia; no vale si hay especies en peligro o hábitat crítico (Art. 10.03). El hábitat crítico esencial nunca se puede modificar (Art. 10.02). • Vida silvestre (Ley 241-1999): hoy toda agencia consulta al DRNA antes de un permiso; ahora debe “cerciorarse” de que no hay impactos y consultar solo si hay hábitat crítico esencial de especies en peligro. • Ley 416-2004: se eliminan la consulta de la agencia proponente a otros organismos y la obligación de publicar la DIA gratis en línea; para obras con DIA federal basta el récord de decisión federal, y se elimina el requisito de proveer en español los documentos en inglés (Art. 16.121). Se deroga el Título III de esa ley (Arts. 23–30). • Un proyecto crítico aprobado por el foro de PROMESA entra a la OCP como exclusión categórica “sin ningún requerimiento adicional” (Art. 13.36).

Aire, agua y desperdicios: del DRNA al DDEC

• Los permisos de contaminación de aire y agua, pozos de inyección, desperdicios sólidos y peligrosos, pintura con plomo y los programas federales delegados —Título V del Clean Air Act, NPDES del Clean Water Act, RCRA y CERCLA— pasan del DRNA a la OCP. El DRNA se queda con investigar, monitorear, auditar y presentar querellas (Arts. 10.01, 10.16–10.21, 16.122–16.125). Vertederos e instalaciones de reciclaje también los permite la OCP, y los planes municipales de reciclaje los aprueba la OCP con consejo del DRNA (Ley 70-1992). • Salvaguarda federal (Art. 1.08): los programas delegados cumplen los mínimos federales y, en conflicto, prevalece lo federal; el traspaso ocurre solo tras un Plan de Transición de 90 días y la aprobación federal. • Lo que se borra de la Ley 416-2004 (Art. 16.126): las multas criminales de $10,000 a $25,000 por día, las administrativas de hasta $25,000 con cada día como violación separada, las penalidades civiles diarias del Título V y la acción ciudadana del Título V, que dejaba a un afectado demandar al violador si el DRNA no actuaba en 60 días. Quedan las multas generales del Código —hasta $50,000 por infracción y $100,000 más por conducta obstinada— y penas de 3 años y $10,000 a $25,000 por violar los programas de aire, agua, desperdicios peligrosos, inyección o plomo (Arts. 15.08–15.09). Se mantienen la acción civil en daños y el mandamus por falta de implementación. • Punto a vigilar: los reglamentos federales piden a los estados con programas delegados autoridad para multas civiles por día (40 CFR 70.11 para Título V y 40 CFR 123.27 para NPDES), y el texto no la da. La Asociación de Industriales advirtió que reorganizar estos programas sin aprobación federal puede costar la delegación y fondos federales, y pidió alinear las definiciones con el Clean Air Act y el Clean Water Act. • También salen de la Ley 416: el régimen de ruido submarino con multas de $250,000 a $25 millones (el Código conserva la prohibición de 190 dB con las multas generales), la regulación de refrigerantes (venta solo a técnicos certificados por la EPA), que no aparece en el Código, la cuenta especial de los cargos del Título V y la facultad del DRNA de exigir planos o una DIA antes de construir una fuente de contaminación. Sus órdenes que prohibían construir instalaciones violatorias pasan a ser órdenes de mostrar causa de por qué no pedir al tribunal la revocación del permiso. • Contaminación lumínica (Ley 218-2008): se eliminan la aprobación de la OGPe, los endosos del DTOP y del DRNA y la prohibición específica de los láseres; el Proyectista certifica y el DRNA audita (Arts. 10.24, 16.134).

Costas: la zona marítimo-terrestre

• Nueva definición en la Ley de Muelles y Puertos (Art. 16.29). Donde hay marea, la zona marítimo-terrestre llega hasta la línea del Nivel Medio de Pleamar Mayor medida sobre una época mareal de 19 años (NOAA). Donde la marea no se siente, llega “hasta donde alcance las olas bajo condiciones meteorológicas típicas documentadas, excluyéndose las marejadas ciclónicas”; la ley vigente dice “las mayores olas en los temporales”. Como esa zona es dominio público, sacar los temporales la estrecha en las costas de oleaje y deja más terreno costero como propiedad privada. • Añade una servidumbre de salvamento de hasta 20 metros y otra de vigilancia del litoral de 6 metros, que no aplican donde hay acantilados más altos que la marejada no ciclónica. • El Agrimensor del Estado, al frente de una nueva Oficina de Agrimensura en el DDEC, mantiene una Delimitación Oficial Base de toda la costa. Un dueño puede pagarle a un agrimensor una “Delimitación Específica por Segmento” que, si la aprueba el Agrimensor del Estado, refina la línea oficial; vale la versión vigente al radicar (Arts. 6.27–6.31). La delimitación no es título de propiedad, no limita el acceso tradicional a la playa ni la fiscalización del DRNA (Arts. 6.32–6.33). • El Secretario del DRNA pierde la facultad de conceder franquicias y licencias para usar la zona marítimo-terrestre, las aguas territoriales y los terrenos sumergidos, y la de comentar en los permisos; conserva la vigilancia y la conservación (Art. 16.34). Los permisos en esa zona y la extracción de arena en playas pasan a la OCP (Art. 16.30), y el Reglamento Único incluirá las concesiones de terrenos costeros (Art. 8.05). La Cámara de Comercio pidió eliminar el Art. 16.29 y llevar la definición a una ley aparte (cita el PC 25) con un grupo de trabajo de expertos, para que no frene el Código.

Ríos, bosques, cuevas y arena

• Faja verde: 5 metros a cada lado de ríos y quebradas y en el borde de los lagos, que se dedica al uso público solo al segregar, lotificar o urbanizar; no se activa por canalizar, rellenar o entubar, ni aplica a zanjas o canales artificiales (Art. 10.36). Se elimina de la Ley 49-2003 el endoso favorable del DRNA para obras de control de inundaciones o de canalización (Art. 16.114). • Cauces: la OCP tiene jurisdicción exclusiva sobre obras en cauces naturales. Para los intermitentes hay un procedimiento “simplificado y expedito” para canalizar, rellenar, desviar o entubar; si el cauce es intermitente o permanente lo certifica un Profesional Cualificado y la OCP queda atada salvo evidencia sustancial en contrario. Sigue siendo obligatorio el permiso federal 404 del Cuerpo de Ingenieros (Art. 10.36). Los usos agrícolas quedan exentos de pagar las franquicias de agua (Ley 136-1976). • Árboles: la OCP tiene facultad exclusiva sobre corte, poda y reforestación (Ley 133-1975). LUMA, como operador de la red eléctrica, queda exenta de permisos de corte y poda en sus servidumbres, y la exención “incluye toda normativa ambiental aplicable, así como las medidas de mitigación” (Art. 10.08(d)). El Plan de Bosques Urbanos municipal con endoso del DRNA desaparece y se integra al plan territorial (Ley 213-1999). • Cuevas, cavernas y sumideros: el endoso del Secretario del DRNA para construir sobre ellos se cambia por una autorización de la Junta Adjudicativa de la OCP (Ley 111-1985). • Arena, grava y piedra (Ley 132-1968, Arts. 16.08–16.28): la jurisdicción pasa a la OCP; se elimina la DIA obligatoria para extraer en la zona costanera y en cuencas de ríos de los que se toma agua; la validación baja de 30 a 5 días; las vistas pierden el contrainterrogatorio y la regla de participación “más liberal”; el cálculo de la fianza de restauración pasa al reglamento; y se elimina la acción civil de los ciudadanos contra quien extrae ilegalmente y contra la agencia que no cumple. Extraer sin permiso pasa de una multa de $100 a $500 a una de hasta $5,000 o 6 meses de cárcel. • Exenciones de extracción: hasta 500 m³ para caminos y nivelación de obra autorizada y hasta 10,000 m³ agrícolas, con una regla de 12 meses contra el fraccionamiento (Art. 13.06). • Parque Nacional Zona Cárstica del Río Tanamá: se elimina la “prohibición absoluta y total” de permisos y usos incompatibles; la JPU fijará los usos y parámetros permitidos en el parque y su zona de amortiguamiento, y la DIA obligatoria pasa a ser “la evaluación ambiental que resulte necesaria” (Arts. 16.119–16.120).

Arqueología y patrimonio

• La evaluación arqueológica de los proyectos pasa a una División de Arqueología y Patrimonio Histórico de la OCP, cuyas determinaciones tienen “el mismo efecto legal” que una autorización del Instituto de Cultura Puertorriqueña (Arts. 10.25–10.26). El ICP se queda con la investigación académica, las excavaciones no ligadas a permisos, la custodia y el inventario. • Se eliminan el Consejo para la Protección del Patrimonio Arqueológico Terrestre y el Consejo de Arqueología Subacuática, que incluían arqueólogos de las universidades y expertos confirmados por el Senado (Leyes 112-1988 y 10-1987). • Las obras donde hay indicios arqueológicos siguen necesitando un permiso de la OCP que contenga la autorización del ICP. Ante un hallazgo fortuito se suspende la obra y se notifica en 24 horas; el ICP “recomendará” en 3 días si hace falta una Declaración de Impacto Arqueológico (antes lo determinaba el Consejo). Para exportar objetos, si el ICP no contesta en 30 días se entiende autorizado. • Penas: destruir un sitio o no notificar pasa de delito grave con multa de hasta $25,000 y al menos 1 año de cárcel a una multa de $1,000 a $10,000 o 3 años; saquear, de hasta 5 años con agravantes a 3 años o $10,000; la reincidencia, de 10 a 8 años. • Un Profesional Autorizado que trabaje con estructuras del Registro de Sitios Históricos necesita la recomendación de la división de patrimonio de la OCP, y en sitios históricos designados esa recomendación tiene que ser favorable (Arts. 6.10–6.12, 13.30).

Zonificación, planes y municipios

• Zonificación uniforme en toda la Isla según el Reglamento Único. Los municipios no pueden crear distritos ni parámetros propios: solo asignar los del Reglamento, y pueden pedirle uno nuevo a la JPU (Arts. 7.04, 7.11). La JPU revisará todos los distritos, también los municipales, para reducirlos y uniformarlos (Art. 2.11(h)). Un municipio puede ser más estricto, no más laxo (Art. 7.24). • Cambios al mapa por tres vías: corrección; enmienda consistente, que si cumple criterios objetivos se aprueba (la oposición no la cambia de vía); e inconsistente, con participación pública (Arts. 7.11–7.14). • Planes de Ordenación Territorial: una sola vista pública; los adoptan la Legislatura Municipal y la JPU y los aprueba el Secretario del DDEC (hoy, el Gobernador o la Gobernadora); si la JPU no actúa, decide el Secretario (Art. 7.22). Los Instrumentos Prospectivos municipales tampoco tienen efecto hasta que los aprueba el Secretario (Art. 7.15). • Transferencia de facultades por jerarquías I a III, como hoy, con convenio y plan vigente; la OCP retiene los proyectos regionales, los sistemas industrializados, las recomendaciones y las certificaciones de infraestructura, y puede reclamar casos de impacto regional (Arts. 5.01–5.02). Los proyectos estratégicos que designa un comité del DDEC, la JPU y la Fortaleza van siempre a la OCP aunque el municipio tenga jerarquía (Art. 3.06(d)). • Moratorias: solo a petición del municipio, con 3/4 de la Legislatura Municipal e informe técnico, por un máximo de 1 año y sin afectar trámites ya radicados (Art. 7.07). • Planes Especiales que regulan usos: siguen aplicando a los permisos solo 180 días después de la vigencia, salvo que se integren o se prorroguen hasta 180 días más con aprobación del Secretario del DDEC; no se tocan las restricciones ambientales o de seguridad de leyes especiales (Art. 17.06). • Santurce y Río Piedras: se derogan sus leyes especiales y San Juan debe preparar un Plan de Área; siguen los decretos de la Ley 75-1995 y el Fideicomiso de Río Piedras (Arts. 17.03–17.04). • Código Municipal: se derogan los Arts. 6.004 a 6.032 y se reemplazan por 6.004–6.008; la Legislatura Municipal confirma a los directores de planificación y de permisos y a una Junta Adjudicativa Municipal de 3. El Art. 5.03 del propio Código, en cambio, dice que a esa Junta la nombra y la remueve el Alcalde. • Otros: distritos de alta densidad en un radio de 500 metros de nodos de transporte o parques (Art. 7.28); la venta o el arrendamiento de terrenos públicos ya no pasa por la JPU (Art. 7.09); Juntas de Comunidad asesoras nombradas por el Alcalde (Art. 7.23). La Asociación de Alcaldes ve aquí una contradicción entre la “descentralización” que promete la exposición de motivos y un texto que centraliza en el DDEC; la Federación de Alcaldes pide una cláusula expresa de autonomía municipal.

Terrenos rurales, agrícolas y áreas protegidas

• Segregaciones rurales: “indistintamente de la zonificación”, cualquier finca puede dividirse en lotes de 5 cuerdas o más, hasta 10 lotes, sin exigir calles ni infraestructura y con un convenio inscrito en el Registro; nadie puede denegarla por cabida mínima, densidad o zonificación (Art. 13.38). La Lotificación Ministerial Simplificada permite hasta 10 lotes por la vía rápida (Arts. 13.41–13.45). • Reserva agrícola: solo para suelo “de alta productividad y mecanizable”; la JPU debe sacar y recategorizar los predios que no cumplan, “evitando inflar la cifra” (Art. 10.35). La JPU y Agricultura estudiarán si mantener la meta de 600,000 cuerdas de la Ley 550-2004; cambiarla requiere ley (Art. 10.34). • Áreas de Protección Especial: la JPU crea un Inventario Maestro y puede ajustar límites por resolución; una designación nueva exige notificar al dueño por correo certificado y dar 90 días de comentarios, o no le aplica (Arts. 10.29–10.30). Si deja a un predio privado sin uso económicamente viable, el Gobierno tiene 5 años para comprarlo, permutarlo o expropiarlo; si no lo hace, el predio queda liberado y se evalúa con la zonificación anterior (Art. 10.31). Las reservas creadas por leyes especiales (Valle de Lajas, Corredor Ecológico del Noreste, Punta Las Cucharas y otras) se mantienen (Art. 10.28). • Zonas de amortiguamiento: 25 metros como norma; más requiere hallazgos técnicos, y nunca pueden ser mayores que la reserva (Art. 10.32). • Transferencia de Derechos de Desarrollo (TDD): un solo programa estatal en la JPU, con banco de derechos; las zonas agrícolas y naturales los venden y las urbanas los reciben (Art. 7.33). Toda variación requiere comprar derechos; si el beneficio está tabulado, la variación compensada es ministerial y el evaluador no tiene discreción sobre el mérito (Art. 7.34). • Clúster: construir en no más del 25% del predio y proteger el resto a perpetuidad, con bono de densidad (Art. 7.32). Reparcelación: puede ser obligatoria, y a los dueños que no consientan se les expropia (Art. 7.36). • Permisos agrícolas (Ley 140-2015): pasan a la OCP, un agrónomo certifica y la OCP debe expedir (Art. 3.03(ff)); salen de la ley la distinción de 40 cuerdas, la aprobación automática a los 30+30 días y los permisos de 10 años, que pasan al reglamento (Art. 16.135).

Obra pública, proyectos prioritarios y emergencias

• Toda obra de mejoras capitales incluida en el Programa de Inversiones de Cuatro Años queda exenta de permiso de construcción; sigue sujeta a la ley ambiental, al Código de Construcción y a las certificaciones profesionales (Art. 7.05). El Secretario Auxiliar puede eximir de permiso obras con fondos públicos, incluidas las “asignaciones particulares” legislativas, en canchas, centros comunales y plazas que no sean estructuras nuevas ni mejoras de más del 50% del valor (Art. 3.03(dd)). • Las entidades públicas, concesionarios incluidos, emiten su propia Certificación de Consistencia antes de una obra; si la JPU no objeta en 20 días, se entiende conforme (Art. 7.25). • Proyectos de Impacto Socioeconómico Prioritario: una definición muy amplia que incluye infraestructura con fondos federales, escuelas, proyectos críticos de PROMESA, energía aprobada por el Negociado de Energía, turismo, vivienda de interés social, vivienda hasta el límite de la FHA, los que designe el Gobernador o la Gobernadora y cualquier obra pública “a fin de promover el desarrollo” (def. 153). Van solo a la OCP; no les aplican el Código Municipal, la Ley 416-2004, la LPAU “ni cualquier otra ley” en conflicto; las agencias y municipios tienen 20 días para recomendar y el silencio cuenta como sin objeción; un ministerial certificado se decide en 1 día laborable; se notifica solo con rótulo; y la revisión judicial es de 20 días y no paraliza salvo un estándar estricto (Art. 13.36). La Federación de Alcaldes pide que ninguno se apruebe sin consulta formal al municipio. • Energía renovable: usa ese procedimiento y se elimina el límite de 60 meses del trámite expedito, que queda permanente (Ley 17-2019). • Emergencias (Ley 76-2000): el Gobernador o la Gobernadora declara una emergencia por 6 meses y puede extenderla “por el tiempo que estime necesario” dentro de su incumbencia; durante ella puede promulgar o revocar reglamentos y rescindir contratos; la Legislatura puede limitarla por resolución concurrente; las obras siguen el procedimiento acelerado del Código. • La infraestructura pública queda exenta de los cargos del sistema, no de los municipales.

Quién puede reclamar y cómo

• Interventor: solo quien tenga un interés propio, directo y sustancial distinto del público en general, con un daño concreto y reparable. Una organización, solo si defiende un interés propio o representa a un miembro que podría reclamar por sí mismo (def. 92). • Avisos: rótulo en consultas y permisos de construcción; los colindantes —incluso al otro lado de la calle o del río— reciben correo certificado solo en trámites discrecionales. Comentar no convierte a nadie en parte (Arts. 13.46–13.48). No hay participación de terceros en exclusiones categóricas ni evaluaciones ambientales (Art. 13.32), y la participación ciudadana en la planificación es “programática” y “conforme a la disponibilidad de recursos” (Art. 7.27). • Revisión administrativa ante la Junta de Revisiones (20 días; no hace falta para ir al tribunal) y judicial ante el Tribunal de Apelaciones (30 días); ninguna paraliza. El Pleno del Tribunal Supremo debe escoger al azar jueces de Apelaciones para 2 paneles especiales de permisos que decidan en 90 días, y el DDEC les dará talleres y educación continua (Arts. 14.09–14.18). Para paralizar hace falta fianza (Art. 14.20). • Costas y honorarios obligatorios si el recurso se considera frívolo, temerario o para dilatar (Art. 14.23). • Un permiso no se puede suspender sin orden de un tribunal o de la Junta de Revisiones, y quien lo emitió tiene que defenderlo; la OCP defiende los de los Profesionales Autorizados (Art. 13.02). • Injunction estatutario, el remedio exclusivo para revocar un permiso o detener una obra (Art. 15.10). Un particular debe prestar una fianza de al menos el 10% del costo total del proyecto (o de la inversión o 3 meses de ingresos si es un uso), salvo el colindante inmediato con prueba clara y convincente de un daño grave, inminente y particular. Para detener una obra con permiso hace falta la declaración jurada de un profesional. Al presentarse, toda queja sobre los mismos hechos se paraliza “inmediata y permanentemente”. Si el tribunal lo ve frívolo o dilatorio, impone honorarios y una penalidad punitiva al menos igual; si no los impone, tiene que justificarlo por escrito, y esa decisión es apelable. • Quejas administrativas: cualquier persona con interés legítimo, por el sistema; el Oficial Auditor investiga en 60 días; no pueden usarse para atacar un permiso final y firme (Art. 15.06). • Se eliminan las acciones ciudadanas de la ley de arena y grava y del Título V de aire.

Fiscalización y castigos

• Los procesos de fiscalización del Reglamento Único derogan cualquier procedimiento, multa, penalidad o delito de otra ley en estas materias (Art. 15.02). • Oficina de Atención y Resolución de Querellas, con un Oficial Auditor que nombra el Secretario del DDEC: investiga obras sin permiso y falsedades, audita, entra a propiedades (con orden si se niegan) y puede ordenar el cese, la paralización o el cierre —también a municipios—; esas órdenes caducan a los 10 días si el tribunal no las confirma. Con autorización del Panel puede suspender el agua y la luz (Art. 15.04). • Panel de Fiscalización y Cumplimiento: hasta 7 miembros escogidos entre exmiembros de los tribunales disciplinarios del Colegio de Ingenieros y Agrimensores y del Colegio de Arquitectos y exfuncionarios de permisos; adjudica querellas y multas y pide demoliciones (Art. 15.05). • Auditorías al azar de lo que certifican los profesionales: del 5% (bajo riesgo) al 25% (alto riesgo); tienen que empezar dentro de 90 días o se pierde esa facultad sobre ese permiso (Art. 15.07). • Multas de hasta $50,000 por infracción y $100,000 más por conducta obstinada. Si es culpa del dueño, la multa es un gravamen preferente sobre la finca que paga el dueño de turno. Mientras haya una multa firme sin pagar, la propiedad no recibe ningún permiso y el profesional no puede usar el sistema (Art. 15.08). • Penas: información falsa a sabiendas, 3 años o $10,000; construir sin permiso, 3 años o $20,000; violar los programas de aire, agua o desperdicios peligrosos, 3 años y $10,000 a $25,000; si hay muerte, 8 años; prescripción de 10 años, y se levanta el velo corporativo (Art. 15.09). • Querellas: el profesional que certificó también es parte; no paralizan permisos ni obras, salvo medidas cautelares por riesgo grave (Art. 15.06).

Costo, transición y cabos sueltos

• Costo: OPAL (Informe 2026-613) concluye que no hay costo fiscal sustancial si se hace con recursos existentes y recoge el estimado del DDEC de $6.9 millones: $1.73 millones al año para 36 plazas nuevas, $2.5 millones para el sistema digital y $2.7 millones para una firma externa que gerencie la implantación. Bajar la Junta de 7 a 3 miembros ahorraría unos $348,000 al año. La Junta de Supervisión Fiscal dijo que debe hacerse dentro del presupuesto existente. • Financiamiento: Fondo Especial de Permisos; desde el segundo año el sistema se paga primero con sus cargos y el Fondo General cubre el déficit; el Gobierno y los municipios pagan 25% de los cargos (Arts. 1.09–1.10). El DDEC estudiará los derechos para que cubran solo el costo del servicio, y se prohíbe cobrar como requisito sellos, cuotas o aportaciones para terceros ajenos al sistema (Art. 17.09). • Transición: vigencia inmediata; la JPU puede fijar equivalencias de zonificación por resolución con aprobación del Secretario; sigue el Reglamento Conjunto 9473 hasta el Reglamento Único; las agencias tienen 90 días para ajustar sus reglamentos, pero si no lo hacen el Código sigue; ninguna agencia puede exigir trámites fuera del sistema digital; las Cuentas Sociales y el personal administrativo de la Junta pasan al DDEC con sus derechos (Arts. 17.01–17.11, 18.04). • Cabos sueltos del texto radicado: (1) el Código Municipal enmendado dice que la Junta Adjudicativa municipal la confirma la Legislatura Municipal, y el Art. 5.03, que la nombra y la remueve el Alcalde; (2) el Código Municipal enmendado habla de un “Reglamento Único promulgado por la Junta de Planificación y Urbanismo”, cuando el Código se lo encarga al DDEC; (3) el Comité Asesor del Código de Construcción incluye agencias que ya no existen, como la Junta de Calidad Ambiental y la Comisión de Servicio Público; (4) la regulación de refrigerantes que se borra de la Ley 416 no reaparece; (5) faltan las multas diarias que exigen los programas federales delegados. • La Asociación de Industriales pidió un plan de transición formal, con fases y coordinación con las agencias federales; la Asociación de Alcaldes, que se haga pública la metodología del informe del Task Force en el que se basa el diagnóstico.

Lo que dijeron en las vistas

Memoriales de la vista del 21 de abril de 2026, la mayoría sobre el PS 1183 y el PS 1173 a la vez: • OGPe (DDEC): apoya “firmemente” el PS 1183. Dice que el sistema ya mejoró (Permiso de Construcción Consolidado de 14.1 a 6.7 días; Permiso Único de 5.2 a 2.3) y pide mecanismos equivalentes a la LPAU, auditorías al azar y más personal. • DDEC: 912 proyectos de vivienda esperan permisos, con 431 días de espera promedio y $185 millones detenidos; los permisos pesan del 10% al 30% del costo de una vivienda, y estima ahorros de $32,000 a $48,000 por unidad. • Asociación de Constructores: endosa el PS 1183 y el PS 1173 y pide integrarlos; apoya la inmunidad, los plazos y la exención de hábitat urbano; pide topes a las exacciones, cuidado con el costo del código ICC y que AAA, LUMA y DTOP tengan que programar infraestructura en 3 años donde el suelo permite desarrollo. Dice que el 55% de la construcción ocurre fuera de todo proceso formal. • Cámara de Comercio: lo apoya como pieza principal, con enmiendas: aplicación prospectiva de las normas, interpretación a favor del permiso, permisos de construcción de 5 años, eliminar la Certificación de Compatibilidad y sacar la nueva definición de la zona marítimo-terrestre. • Asociación de Industriales: favorece la intención y advierte riesgos de transición, de certeza jurídica en un código de más de 800 páginas y de perder programas federales delegados; pide una vía para proyectos industriales estratégicos y que la Junta de Planificación conserve su autonomía. • Centro Unido de Detallistas: lo apoyaría después de enmiendas; está en “total oposición” a la supremacía y a excluir la LPAU y la Ley 454 de pequeños negocios, y le preocupa que los cargos se fijen sin tope. • Federación de Alcaldes: lo endosa si se añaden protecciones a la autonomía y a las facultades tributarias municipales, consulta previa al municipio en los proyectos prioritarios e inmunidad también para los municipios. • Asociación de Alcaldes: crítica de fondo. Ve una contradicción entre la “descentralización” de la exposición de motivos y un texto que centraliza en el DDEC; pide sacar la Junta del DDEC (“el regulador empieza a pensar como promotor”), mantener la LPAU, eliminar la supremacía, limitar a los profesionales privados a apoyo técnico y preferir enmiendas puntuales a la Ley 161-2009. • OPAL: sin costo fiscal sustancial (ver la sección de costo).